金山网讯 《镇江市物业管理实施办法》（以下简称《实施办法》）将于3月1日起实施。《实施办法》将着力解决物业管理区域不清、业主自治不规范、物业服务企业服务质量不高、相关费用透明度不高等诸多当前物业管理中的突出问题。日前，记者采访市住建局相关工作人员，就《实施办法》中的“干货”进行了解读。

一个物业管理区域由一个物业公司服务

《实施办法》第二章第九条，提出一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第二章的第十条，明确了规划红线图范围内、住宅物业内的非住宅和住宅物业、分期建设或者由两个建设单位共同开发的物业项目其配套设施是共用的等情况都应当划分为一个物业管理区域。

工作人员解释说，这是镇江市对上位法中提出的一个物业管理区域进行的细化规定，具有地方特点，也是针对当前小区物业管理中的历史遗留问题以及出现的新情况作出的具体规定。

相关工作人员举例说明：商业综合体中小区外围开设的商铺，地下管网若是共用的；小区内的幼儿园共用小区消防、管网、监控等设备，都应该划分为同一个物业管理区域。这规定一方面是防止部分物业服务企业“挑肥拣瘦”；另一方面也是为了防止物业管理区域内部分非住宅业主在享受物业服务时却不履行缴费义务。

而“分期建设或者由两个建设单位共同开发的物业项目其配套设施是共用的等情况都应当划分为一个物业管理区域。”这一条则是为了保障居民对公共配套资源的公平使用权。

业主委员会权力有边界，收支情况要公开

《实施办法》的第三章为业主、业主大会和业主委员会，共27条，是《实施办法》条款最多的一部分。

工作人员解释说“当前物业管理中，经常出现两种误区：一种是业主要主张自己的权力，但并不清楚哪些是自己的权益，应该通过哪些合理办法维护自己的权益；而另一种则是业主委员会越权作为，业主大会的权力被削弱。” 新《实施办法》厘清了业主、业主大会、业主委员会三者之间的关系，明确了各自权利、义务，廓清了权力边界，指出了业主大会是权力机构，业主委员会是业主大会的执行机构，要接受街道办事处、社区居民委员会的指导和监督。

根据《实施办法》，业主大会印章由社区居民委员会代为保管，业主大会每年至少要召开一次，在涉及三类重大问题时，还可以召开临时会议，及时处理相关问题，以保障广大业主的权利。

《实施办法》明确了业主大会和业主委员会的日常工作经费由全体业主承担，可以从公共收益中列支，也可以由全体业主分摊，额度由业主委员会提出预算，经业主大会表决通过后执行，经费由社区居民委员会代为保管，社区居委会应当单独列账，专户存储，监督使用，业主委员会每半年要向业主公示一次。《实施办法》还明确业主委员会委员可以获得津贴，但多少要由业主大会决定，业主委员会委员不得接受本物业管理区域物业服务企业的津贴，以防止业主委员会委员从物业服务企业拿津贴，导致其不作为或乱作为的情况。

两个过半数可以要求物业服务企业更换项目负责人

新《实施办法》第五章规定业主委员会经征求专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，可以要求物业服务企业更换项目负责人

为什么是更换项目负责人？工作人员解释，从物业服务的实际情况来看，同一个物业管理区域可能会存在着服务质量差距很大的情况，而造成这种差距的最直接因素就是项目负责人，所以基于这种现状出台了这项规定。

七类情况，可“绿色通道”动用住宅维修基金

七类情况，危及房屋安全，需要立即对住宅物业共用部分、共用设施设备进行应急维修、更新和改造，相关的业主不能形成法定多数意见的，物业服务企业、业主委员会或相关业主可以提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置。

工作人员解释说，维修资金使用有条件限制，需经专有部门占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，但实际操作中，遇到紧急情况，要在短时期内让业主签字同意，可操作性不强，因而，根据上位法相关规定，对七类危及房屋安全情况开辟了绿色通道，这也是为了保障业主的安全，方便业主使用维修资金。（司马珂）