金山网讯  去年以来二手房市场一直行情平淡，不过近期记者走访多家房产中介发现，在总体大气候之外，二手房中的学区房市场反而在岁末年初提前预热，交易量和咨询量都有明显提升。对此，有房产业内人士提醒，由于学区每年都有微调的可能，市民购买热点学校周围的学区房时，应注意学区政策变化，特别是对于边界地带即两个学区交界线附近的房产交易要谨慎。

交易形势 价格微调刺激提前预热

较之近来新建住宅市场的稳步升温，二手房市场在度过了极为平淡的一年后，一直呈现萎靡不振之势。不过有敏感的房产业内人士发觉，尽管二手房市场总体大气候没有迎来根本性的改观，但近来二手房市场中的学区房板块明显活跃起来。记者走访多家房产中介发现，最近前来房产中介公司咨询二手房的市民明显增多，市场交易也呈现提前预热的迹象。有房产交易人员表示，一般学区房市场预热都是从过年后的二三月份开始，可此次学区房市场从去年12月份就提前预热。

甚至一些市民已经提前开始出手，据一房产公司老总介绍，最近一个月以来，学区房的成交量占到了该公司各门市交易总量的60%。2013年国务院出台新“国五条”后，二手房市场上演非理性行情，加之旧城改造拆迁的力度很大，当年二手房的成交价格节节攀升。但从2013年下半年到去年，二手房市场一直处在冰冻之中。在不景气的情况下，最近二手房成交价格也有微微松动的迹象，比如中山路小学周边房价过往每平方米的成交价格在1.1万元-1.2万元，现在基本下调到9000元的水平线上。某种程度上，房产市场不景气，导致的价格松动，也使得按捺已久的市民开始出手。尤其二手房中的学区房迎来的都是绝对的刚性需求，这也造成了学区房市场较往年提前了两个月就开始预热。

政策提醒 每年学区都有可能微调

不过学区房交易也有许多值得注意之处。由于每年市区中小学施教区有可能会调整，特别是热点学校周边，一般人数会出现大幅增多现象，因此教育部门会根据实际情况对就近入学进行微调，是否属于名校对口的小区，应以当年教育部门公布的信息为准。

其实学区每年会有一定程度的微调和变动。记者对比了2012年、2013年和2014年润州区小学施教区划分（社区、村）情况一览表发现，以兼有中小学“双学区房”之称的润州区镇江实验学校为例，其2012年、2013年对应的学区为三茅宫第一居委会、三茅宫第二居委会。不过，到了2014年该学校的对应学区，在三茅宫第一居委会、三茅宫第二居委会的基础上又增加了四圩社区。

因此，市民对学区的政策了解一定要透彻。事实上，市区部分名校对学区房的认定确有自己的一套解释，对学区房转卖也有很多限制。某房产经纪人小刘介绍，此前就有这样的例子，有甲乙两位市民合伙出资购买市区某热点小学旁边的学区房，其中市民甲的小孩使用该学区房顺利入学，随后甲准备把房产交易过户给乙，以便让乙的小孩入学使用。不料乙在交易手续完成后才得知，这套房子作为学区房使用过不久再转卖，现时已不能再次被该小学认定为学区房，市民乙后来无奈只得另行买房。

专业观点 购边界地带学区房须谨慎

事实上，学区房“热”也已延续到网络上。最近本地论坛就围绕“购买名校学区房掏空腰包，是否有必要”进行了讨论。有人表示，实在不想为小孩子来花这个冤枉钱，虽然现在的教育资源不平衡，但是小学并不是最重要的，重要的还在高中，往往高中之后便会重新洗牌。也有人觉得学区房很重要，好的师资、硬件、管理也就集中在那么几所学校。虽说学习靠自己，但是孩子小，玩性大，自觉性差时，好的学校对孩子成长很重要。虽然进名校并不等于进了保险箱，但优质的资源与学习氛围对孩子的学习是基本保障。

对此，市教育系统有关工作人员表示，房地产市场上的学区房某种程度上也是人为炒作出来的一个概念，其实每一幢楼房、每一个门牌号都有其相对应的学区，都是学区房。对学区房概念过度炒作，不利于学区布局调整以及教育资源的公平配置。每年划定学区时，工作人员都会提前作调查摸底工作，比如有多少小孩到了入学年龄，一些特殊年份出生的孩子如世纪宝宝、奥运宝宝扎堆，学校无法全部接收，教育部门就得要根据该片区入学人数对该学校周边重新划定学区。再比如城建大拆迁改造，人数的减少，也会对学区划分产生影响。这些都是微调的根据。

有房产业内人士也提请市民注意，由于施教区的认定每年都有可能作调整，特别是对于在学校周边核心区之外的边界地带，即两个学区交界线附近的房产交易更要当心。因此在购买学区房最好选定在核心区范围，并且购房者购买前应该提前做好功课，多向教育部门、街道社区了解政策变化，别一不小心花了重金，自己的孩子却无法进入理想中的学校。（记者 陈志奎）