金山网讯  因业主未交物业费，物管公司在小区出入口设置门禁，为业主进出制造障碍。自己有家不能回，业主将物管公司告上法庭。类似的纠纷，近年来屡见不鲜。

凭卡进出，未交费的业主有家不得回

近日，丹阳市人民法院统计发现，近3年来，物业服务纠纷案件呈现快速递增趋势，今年前8个月，该院受理的物业服务合同纠纷案就多达311件，与2013年的统计数量持平，其中绝大多数是因欠交物业费而产生的。诉讼标的较小的物业费，成了横亘在业主与物管公司之间越积越深的矛盾。如何化解此类矛盾？如何维护各自正当的权益，成了摆在社会面前的一道难题。

5月19日，丹阳人张某将丹阳某物管公司告上法庭，起因是张某认为在物管公司提供物业服务期间，于安全监控、公共绿地养护、机动车停车秩序及停泊方面存在懈怠，故以拒绝交纳物业费的方式来表达不满。

为催缴物业费，物管公司后在小区门口设置了出入门禁，凭卡进出，已交物业费的业主有卡可以自由进出，张某因为没有卡而被堵在小区门口。经多次协商未能解决，张某诉至法院，要求物管公司排除妨害。

庭审过程中，物管公司以张某未交物业费为由提起反诉。最后经法院调解，双方达成了协议，张某交纳70%的物业费，物管公司解除对张某出入的限制。

近年来，因物业服务合同而产生的纠纷持续增加，从现有的审判实践来看，其中90%的物业纠纷都与物业费有关。业主以拒交物业费对抗物管公司，物管公司则以设置门禁、断水、断电等方式对抗未交费业主，双方往往“两败俱伤”。

丹阳法院立案庭庭长耿振英介绍，从债的角度来看，物管公司和业主因签订物业服务合同而形成一种债权债务关系，业主以物业服务不佳抗拒交物业费是一种违法行为。同样，物管公司设置门禁对抗，等同于“以毒攻毒”，同样违法。

根据物权法相关法理，业主的房屋属于不动产，作为不动产的产权人的业主，对自己的不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。上述案件中，物管公司设置门禁阻碍业主进出自己房屋，侵害了业主的物权，业主就此可以向法院起诉，请求排除妨害或消除危险。

耿法官为此提醒，当业主发现物管公司服务不到位时，要注意保留和搜集证据。产生纠纷时，业主或业主委员会要拿起法律武器维护自身权益，而不是以不交纳物业费的方式对抗物管公司。同时，物管公司在与业主产生物业费等纠纷时，也该通过法律途径维权，不要以违法手段相互对抗，否则损害的只能是自己的合法权益。（记者 张祖明 陈路）

法官探究：

通过梳理法院3年来受理的物业纠纷发现，大部分是物管公司起诉业主讨要物业费的，业主普遍抗辩的理由是物管公司服务差。

从物管公司提交的物业合同来看，普遍存在业主与物业服务之间的服务合同约定不明，或者对服务内容、服务质量标准、收费项目及收费标准等有关事项没有约定。加之物业服务人员的水平和态度问题，导致业主认为其与物管公司享有的权利义务不对等，所以他们只能以拒交物业费的方式来对抗物管公司的不诚信、不规范行为。

不过与物管公司相比，业主始终处于弱势地位，举证能力较弱。在业主主张物业公司服务不到位，以不交物业费进行对抗的案件中，业主大多不能举证来对抗物管服务企业，往往导致判决以物业服务企业的胜诉告终。

法官建言：

看似不起眼的物业纠纷，已成为当前影响和谐社会关系的一大隐患。而要从根上解决纠纷，还需要多方面共同努力。

完善物业管理立法，明确和细化物业管理的服务规范和质量标准，以及业主委员会的性质和职能。同时，房产和质量监督部门应对物业管理的行业规范、制度，服务质量标准进一步明确和细化，使物业管理行业尽快纳入法制化和规范化的轨道，同时也能为法院审理物业纠纷案件提供较为充分完善的法律依据。

此外，应将业主委员会的性质和职能在物业管理法规中进行明确，使业主委员会与物业管理企业相对应，成为业主对物业实施民主、高效、自治化管理，甚至是调解纠纷的有效途径。

对物管公司的约束方面，由于我国的物业管理起步较晚，加之法律的不完善，导致物管公司普遍缺乏很高的服务意识。物管公司起诉之前，也应该反思自己提供的物业服务是否真的满足了业主的需求，而不是以起诉的办法追索物业费。同时对于格式条款，物管公司必须向业主做出明确释明，否则不发生法律效力。

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看看这些物业纠纷怎么判的——

共有设施出租，收益归全体业主所有

某物管公司在管理小区期间，擅自将小区业主共有的部分场地出租，并将收益收归自己并使用，业主认为，根据《物权法》相关规定，某物管公司经营业主所有的共有部分、共用的设施设备，其收益应该归全体业主共有。现物管公司擅自出租业主共有的设施，且擅自处分收益，已严重侵害了全体业主的合法权益。

丹阳法院经审理，判决物管公司管理物业期间，对外出租全体业主共有的设施的租金归全体业主所有。

法官解析：根据《物权法》第70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。73条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

法官支招：实践中，有些物管公司利用业主不懂相关法律规定，擅自处分属于全体业主建筑物共有部分，并将收益截留，遇到这种情况，业主可以通过协商或诉讼解决。

家中被盗，物管公司不一定担责

2013年6月5日，张某回家发现家里被翻了个底朝天，值钱的物品被洗劫一空，张某认为自己每月都交物业费，但物管公司的安保工作存在严重疏忽：一是所在的单元楼门禁损坏，人员可以自由出入；二是监控设备形同虚设，案发监控录像没发现小偷的身影，同时，小区大门口保安没有对进入小区的陌生人进行盘查。

此后，张某以物管公司物管、安保存在严重疏忽为由，起诉到丹阳法院要求物管公司赔偿损失。法院经审理查明，被告物管公司应该对物业管理区域内的公共秩序和物业使用的设施安全负责，但并不承担确保物业管理区域内业主财产不遭不法侵害的义务。

法院认为，张某家中被盗，不能提供充分有效证据证明物管公司未尽到保安注意义务，或在履行安保义务过程中有过错所致；案件未破，无法明确张某所遭受的损失。因此，驳回了张某的诉讼请求。

法官解析：从以往业主财物被盗而起诉物管公司的审理情况来看，业主往往败诉多胜诉少。

根据我国《物业管理条例》相关规定，物管公司与业主之间形成的是基于物管合同而产生的一种平等的民事主体关系，双方的权利义务以物管合同的明确约定而确定。但由于物管公司并不是执法部门，没有绝对安保义务，所以只要物管公司按照合同约定履行了相应义务，一般就认为物管公司适当履行了自己的管理人的安保义务。

法官支招：遇到此类纠纷，业主需要取证证明物管公司违反了约定的安保条款，同时还需要证明自己的损害后果与物管公司的违约行为存在因果关系，才能在遭受损害时要求物管公司承担相应的法律责任。发生被盗事件后，受害人应及时报警，同时要积极提供和保存证据，以备法官认定相关证据和损失。