金山网讯  昨天，镇江市区物业服务收费管理实施办法（征求意见稿）（以下简称征求意见稿）向社会公开征求意见进入最后一天。作为社会关注的热点问题之一，涉及物业服务收费方面的群众投诉逐年上升，今年上半年有关方面从市长信箱、在线咨询、监督投诉、镇江论坛“网络发言人”平台以及12345政府热线等渠道，共接到投诉及咨询384件，其中涉及小区物业收费的占了约50%。

物业投诉：停车、装潢垃圾清运收费矛盾突出

问题一：一纸办法，能否消弥技术层面的先天不足？

今年上半年，我市涉及小区物业收费的咨询投诉主要是停车收费和装潢垃圾清运费，“虽然矛盾表现在收费上，但实际根源却并不是价格问题。”市物价局服务价格处处长陈光宇告诉记者，市物价局在此前的调研中发现，关键还是因为“先天不足从而导致的跟不上现实发展需求”。

停车矛盾问题上，我市从2012年5月起执行2011年版的《江苏省城市规划技术管理规定》，新建普通住宅小区执行100平方米配建0.8个车位的规划要求，但实际上因规划审批后建设周期的影响，目前交付小区的实际车位配比仍是之前的100平方米配建0.4个车位的标准，加上为数不多的人防车位，基本上是1户只能建0.5个左右。这与现有的居民汽车保有量的迅猛发展不相适应。

车多泊位少的矛盾从华都名城荣景苑小区就可看出一二。小区停车位总数747个，而小区车辆总数为1300辆左右，车位严重缺少，造成物业公司难以正常开展停车服务管理，停车位租金以及停车服务费收取困难。同时，少数开发建设单位对停车位只售不租，或制定高租金，追求利益最大化的行为，也加剧了停车收费矛盾。

至于装潢垃圾清运费，2001年我市制定出台相关标准时，普通住宅大多是砖混结构，敲墙装潢的现象很少，而目前普通住宅大多为框架结构，随着居民生活条件的改善，拆除墙体进行装潢的现象越来越多，产生的垃圾清运费大幅上升，物业服务企业压力增大，矛盾也就突出了。

在此次征求意见稿中，墙体拆除的垃圾清运费用从装饰装修管理服务中单列出来。由于不是所有业主装潢都要进行墙体拆除，本着“谁拆谁付费”的原则，将拆除墙体的垃圾清运视同部分业主的特约服务，清运收费标准由物业服务企业与业主协商确定，实行市场调节价管理。

新办法：前期收费实行政府指导价，其后由业主大会决定

问题二：“政府的归政府，业主的归业主”是否是一剂良药？

陈光宇介绍，我市目前沿用的还是2005年出台的《镇江市物业服务收费管理暂行规定》，但经过这么多年的发展，旧规定已无法适应新形势的需求。

征求意见稿中，实行政府指导价的范围有所明确，即普通住宅的前期物业公共服务费、物业管理区域的汽车停放费、车位租金等，实行政府指导价，而对接受委托开展的特约服务、代办服务等其它服务实行市场调节价管理形式。

与老办法相比，一方面，实行政府指导价管理的物业公共服务费范围缩小，明确前期物业公共服务费实行政府指导价，而业主大会成立后，物业公共服务费的收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定；另一方面，对于原来实行市场调节价管理方式的车位租金，按照省物业管理条例的要求，纳入政府指导价管理范畴，市物价部门将制定具体的指导价标准。

针对物业服务中的相关优惠政策也得到进一步明确。如“住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照居民使用价格的标准执行”、“ 新建住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证（含IC卡等），业主另有需求申请办理（包括遗失或损坏补办）的，可以按照补偿成本原则收取工本费”等，此外，还拟延续原来空置房物业公共服务费70%的优惠政策。至于老旧小区的具体收费政策和标准，还将由各个辖区物价部门会同辖区住建部门具体制定。

征求意见稿还将针对广大市民团体等提出的意见建议做进一步修改。预计新办法将于9月底前出台。此外，随后还将对相关收费标准细则作为配套文件下发。

市区235个住宅小区中，收缴率最低的仅30%多

问题三：业主的素质和物管的水平有多大的公约数？

市物价局此前一项调查中发现，市区235个住宅小区中，收缴率达到或超过80%的小区仅有109个，占46.38%；收缴率低于60%的小区约90个，占38.3%，最低的仅为30%多一点。低收缴率导致物业企业普遍亏损，服务质量难以保证，与业主矛盾频发，形成恶性循环。

对于将要出台的新实施办法，各家物业公司也是抱着种种希望。在日前举办的征求意见会上，有物业公司提出能否提高收费标准，缓解物业成本的收支差，保证物业运行工作的顺利。

现行物业公共服务费指导价标准并不能完全弥补物业管理成本的支出，按100%的物业费收缴率和现行等级服务指导价标准计算，目前四级和五级小区的成本利润率分别为-15%和-9%。

“调整公共服务费的收费标准，肯定会影响收缴率。”陈光宇坦言，并不能靠一个收费管理办法解决所有问题。物业服务企业要想提高收缴率，关键还需加强自身管理，通过物业服务水平的提升来谋求业主的理解。

针对部分业主缺乏“花钱买服务”的意识，无理由拒缴物业费的行为，陈光宇认为除了要物业服务企业加强自身建设，政府相关部门也要通力合作。比如是否可以将无理由拒缴费纳入个人信用档案建设中，从而约束一些业主的恶意欠费行为。（记者 戴慧）