记者  陈志奎   

　　金山网讯 在“崩盘论”“救市论”的争论中，当下中国楼市罩上一层浓重的阴影。镇江楼市也是一片低迷，传统意义上有销售旺季之称的“金三银四”大为减色。城区拆迁项目的停摆，使得市场刚需释放不足，观望气氛日益浓厚，不少房企卖力促销，噱头不断，而成交均价也在近段时间小幅回落。

　　业内人士普遍认为，相较于去年由“7+1”旧城区城中村改造助推产生的“大年”，今年镇江房地产市场是个标准的“小年”，后市复苏有限，市场呈平稳之势，不会出现大起大落的局面。

　　业绩不佳：3月成交量同比降六成        

　　今年开年以后，由杭州和常州部分楼盘引爆的降价狂潮，牵动中国楼市敏感神经，一时之间“崩盘论”四起，市场风声鹤唳，似乎也在佐证着王石这位房产大佬作出的形势不妙的判断。受大气候影响，镇江楼市年后在一波倒春寒后，进入三四月份呈现一蹶不振之势。

　　数据最具说服力。2013年整个3月，市区商品房市场创下了约5000套的销售佳绩，日均销售167套，其中一周的最高成交量就达到1674套，可谓成色十足的“金三”。根据我市商品房网上销售管理系统数据显示，今年整个3月份，市区商品房销量约为1640套，日成交50多套。两项比较，今年3月日均销售量仅为去年同期的三分之一。

　　“银四”已过半，镇江楼市依然没有起色。统计显示，3月31日至4月6日，市区也仅仅成交了286套商品房。楼市之冷暖，销售人员的感受最直观。多位房产经理年初就断言，今年的城市改造规模再大，也大不过去年的规模和总量了。去年同期，走访各大楼盘现场，总会聚拢来的一拨拨客户。现如今客户量很少，景天微尚销售经理安先生直言，“跟去年比，苦多了，现在是标标准准的买方市场。”

　　永隆地产公司销售经理周先生说，刚需还是会有，不过改善性需求的客户群明显减少，观望选择的人明显增多，而客户的购买意愿远没有想象中的那么强烈。

　　背后探因：城区多地征收步伐放缓

　　相对于国内楼市的下行走势，3、4月份的镇江楼市明显受制于征收拆迁。今年年后，受宏观环境及资金要素制约，镇江城区大多数地块征收处在停摆状态。环顾本地诸多论坛，询问征收拆迁的网帖占据了相当大的比例。列入征收范围、家住老西门桥附近的居民吴先生告诉记者，大大的“拆”字是上墙了，也入户调查过了，但最近突然没声音了，“听说我们这一片要推倒，去年底我看了五六家楼盘，看中了焦山旁边的一套房子。可房子不拆我们就不敢交定金，你能不能帮忙打听打听到底什么时候拆？”

　　市区去年完成房屋征收拆迁面积375万平方米，拆迁量创历史之最。狂飙突进的拆迁风暴，带来的是刚性需求的充分释放，使得去年各大片区各个房企赚得盆满钵满。今年拆迁工作的放缓，最直接的后果是，楼市中的刚性需求大为减少。

　　不少开发商寄希望于5月楼市能有所复苏，据记者了解，中建大观天下、中冶蓝湾、孔雀城等楼盘在接下来的5月都有推盘计划。但有业内人士提醒记者注意的是，去年镇江楼市下半年事实上已经减缓拆迁步伐，累积下来的房源，加之不少名盘大盘还将陆续涌入，楼市存量房积压，使得市场处在高库存运行。供应量加大以后，这也构成了各大楼盘扎堆将于五六月份出手推盘的背后动因。此外，金融杠杆因素也不容忽视，尤其各大银行悄无声息上浮了首套房贷利率，信贷的趋于收紧也进一步降低了购房者置业意愿，加剧了市场观望气氛。

　　热议房价：疯狂促销启动降价按钮？ 

　　低迷的市场形势下，开发商纷纷使出浑身解数。整个3月，开发商疯狂促销力度惊人。城东某楼盘甚至打出了2800元/平方米的特价房。不少市民看了为之咋舌，难不成房价真的降了？熟知内情的房产经理告诉记者，并不是每套都是2800元/平方米，而是指该楼盘开盘当天预约登记人数达1000人，就有一名幸运客户于开盘现场通过摇号方式享受一套每平方米2800元均价的房源。

　　多位业内人士对此不屑一顾，不过开发商以价换量的冲动尽显无遗，街头类似“低价开盘”“75折”大屏巨幅广告不时冲击着人们的视野。开发商疯狂促销也引来了市民热议，是不是镇江的房价要降了？

　　围绕着房价这一敏感话题，本地论坛类似讨论帖也接二连三。网友“psp”说，“镇江目前房地产供大于求明显，多个大盘有待慢慢消化，而今年城建和拆迁量又明显萎缩，全年房价看跌！”也有人说，跌估计也跌不到哪里去，涨幅应该是不大了，目测上半年跌，下半年涨！

　　更有理性的网友称，只要土地财政不改变，房价还要涨。即使今明两年房价有较大波动，房价向上趋势也不会改变，楼市还要火10年甚至是20年！

　　多位房产经理说，相较于周边城市，镇江房价总体比较健康，短期内不会出现大起大落。根据中国指数研究院发布3月房价指数显示，100个城市新建住宅的全样本调查数，镇江房价3月每平方米均价6543元，环比下降幅度达到1.53%，居江苏省跌幅第二名。

　　二手房：寄望学区房成市场兴奋点  

　　去年三月，国务院出台新“国五条”后，二手房市场上演非理性行情，房产登记中心办件量也迅速上升，每日办件量上百。不过，如今行情反转，与一手房的低迷相呼应，二手房市场如同跌入冰窟。

　　谈及眼下镇江二手房市场，兄弟房产公司总经理汪东连称，今年行情很不好，公司名下的两家门市过往一个月内也就各成交了两三套，本月也才刚刚开张。房产中介小李，将市场的极度萎缩归咎于市区征收拆迁上的乏力，刚需没有得到释放，买房子的人自然也少了。

　　不过汪东相信，二手房市场会慢慢恢复元气，“政府空斗墙危旧房改造会有相应动作，不过这一块比较有限。二手房真正的机遇和兴奋点，在于学区房。”一个政策大背景则是，市教育部门今年严控中小学学生择校比例，择校空间受到极大挤压，“为了上好一点的学校，不少家庭转战二手房市场。以市中山路小学附近拎包就可入住的新房为例，尽管房子得房率不高，但每平方米的价位也蹿升到了一万二三的价格水平上了。”

　　目前兄弟房产公司门市成交有限的二手房，多集中在学区房上，预计到5月份，学区房市场还会升温。谈及二手房未来走向，业内人士认为，二手房的市场价格是买卖双方充分博弈的结果，市场目前没有供需大矛盾，不会大涨大跌，市场趋于理性。