网络问政现场
职能部门代表
知名商家代表
金山网讯 我市商业设施供应是否超前？商务部门除了负责招商，在商业规划和布局方面是否履行一定职能？目前我市已建、在建或将规划建设多少个城市综合体？我市的社会商品零售总额增长情况如何？辖区内城市综合体处处开花，政府是喜还是忧？……在今天（9月26日）下午举行的第九期镇江网络问政主题活动中，市规划、商务、统计部门和京口区政府、润州区政府、镇江新区管委会代表一一回答了网友抛出的这些尖锐问题，并围绕“城区商业规划”与市民网友、商家代表展开了交流互动。
主办单位镇江市纪委、市委宣传部、市政府办、镇江报业传媒集团，承办单位中国镇江网、金山网、名城镇江网，及万达广场、八佰伴、大润发等商家代表、媒体代表、市民记者、网民代表等近百人见证了活动盛况。
一、控制商业地产总量 引导市场良性竞争
位于谷阳路的家润福超市营业面积近4万平方米，曾经号称辐射丁卯附近30万人口，在镇江仅仅存活了8个月不到。一直号称调整的世纪联华超市突然撤离，以至于第二天来上班的员工都吃了闭门羹。 从2005年大润发进驻镇江到现在，8年的时间主城区开了11家大型超市。从2010年开始，这样的脚步似乎还在加快。今年已经有两家超市选择关门，中浩国际、红豆广场、九润国际等综合体都面临着大量商铺闲置的状况。
8月底，本地媒体上一篇“主城区11家大型超市镇江市民能养活吗？”的报道就反映了我市多家大型超市经营不善，多数在亏损的状态。大型超市一般是跟着城市综合体或者商业圈走的，超市是维持老百姓日常生活的必备项目，超市都生存不了，综合体的寿命还长久吗？
对此现状，网友们一针见血的提出了这样的问题：“这些迹象表明我市商业设施供应方面是否超前？还是在供应结构方面出现了问题？商务部门除了负责招商，在商业规划和布局方面是否履行一定职能？有无确立招商门槛或指导性意见？”
市商务局市场处处长冯兵罗进行了解答：随着二三线城市的发展，综合体特别明显。 生活的快节奏、市场规律、城市化建设三个方面促进了商业施设建设的成倍增长。我市的商业设施也出现了超前供应的现象。
近年来我市的商业发展有这样几个特点：一是主中心不断加强；二是城市扩展，尤其是丹徒、大港这样的新城区，原有的商业设施非常滞后，服务设施不到位，人气不旺，这三年时间，一万多从主城区拆迁的人口在丹徒新区买房，陆陆续续，丹徒新区的人口就上来了，房地产发展起来以后，商业设施在新城区也得到了长足的发展；三是传统商业企业也在转型，比如超市，其服务范围将不断细分。
当然目前也存在着一些不尽如人意的地方。比如超市间的距离偏近，2001年行政审批改革以后，大型超市、商业设施等的建设，国家开始放手，让企业通过市场化竞争决定留存。在大型超市布局上，各个地方也出台了有关距离的规定。应该说我们镇江在布局上还是比较合理的。同时服务型商业也有一定的成长过程，很多商家都存在着一定的养商期，以时间换空间。有些商家也可能不大理性，比如丁卯的超市（家润福），虽然附近有沃尔玛的存在，它还是入驻了。这是商家自己的考虑，而被淘汰出局，也是市场竞争必然的产物。
商务部门在我市商业发展规划上也一直进行控制。2005年后根据城市发展重新修订了政策，对每一个商业设施的总体定位，适宜怎样的商业发展，都有一定的规划。主要控制两头，一头是综合体这样规模大的，一头是与民生关系密切的，从总量上控制。对百货行业，则可以放开，任其竞争。
二、选址、规模、设计效果、业态等影响大型项目成败
有媒体在报道中指出，大型超市+餐饮+中小店铺，是我市很多商业广场的存在模式。大润发、九润、欧尚、红豆、沃得、常发……然而，这样的模式在市区的运行不算成功，多数处于举步维艰的状况。为了能赢得更多的空间，部分商业广场都在考虑调整，有的已经完成了调整，对于调整后到底会有怎样的结果，谁也无法判断。而众多商户撤离的九润、沃得购物广场就是例子。
很多网友认为，以目前我市各大综合体或商业圈周边入住的居民人口数量及规划的未来居民人口数量、消费结构来看，我市的城市综合体、商业圈过多、过密地“扎堆”，商业体的辐射范围交叠，必然意味着某些城市综合体会因为后期招不到商家而面临“饥饿”和“空置”的危机。动则十几万平米的城市综合体已经让消费者们司空见惯，大中型商业设施在我市部分区域已经出现供过于求。
市民网友非常关心我市已建成的、在建的或规划中城市综合体的数量。同时也将问题直指规划部门，询问其在审查商业项目设计方案时有无具体的要求，比如第一楼街为什么会经营不善，有无规划等。
市规划局总师办副主任周斌首先介绍了我市已建成的商业综合体规模。目前的数据显示，万达广场的占地面积达30万平方米，常发广场11万多平方米，九润7.8万平方米，大润发6.3万平方米，八佰伴4万多平米好，红豆广场4万平米，欧尚4.8万平方米。总面积达到70多万平方米。目前正在建设的如苏宁广场、财富广场、丹徒的宝龙城市广场，冠城商业中心，相加有130多万平方米。当然这其中不只是单纯的商业业态，还包含了公寓、办公楼等。
对于商业项目方面，需要考虑的因素主要有：选址、规模、建筑的设计效果等。选址上，商业项目必须要符合规划局的商业项目布局规划和城市规划。它的服务半径，相邻的商业项目的距离，都是要统筹考虑的因素。规模上，根据商业服务的级别，有大有小。大的作为市一级的商业服务对象，中级的可能是为区域服务，小的社区级的服务和市民息息相关。设计效果方面，在充分尊重商家的设计方案的基础上，还要从城市设计界面和规范的角度考虑。比如停车，商业项目必须满足100平米配备0.6平米停车位的刚性要求。举例来说，大润发超市为什么生意好，不仅是交通的便利，停车也很方便。而解放路的北京华联就受到了停车位过少的影响。配套设施会给商业项目带来完全不同的效果。还有一些细节、功能上的布局，也是必须加以考虑。
周斌认为，影响一个大的商业项目的因素，包括城市的规模、城市化的水平和区域经济发展水平。服务业的发展和城市化水平息息相关，城市化水平的高低不是我们在某一个项目中能改变，但确确实实影响着服务业的发展。细节上，业态的规划也非常重要。现在，除了政府行为，商业地产经营单位对业态的把握已经越来越好。
比如，第一楼街运营为什么不行。早期，第一楼街每个商铺卖出后都由业主自由经营，并没有总体业态规划。
三、市场容量恒定 商家一哄而上并不理智
说到商业，自然离不开消费。商业属于服务业，商业潜力取决于社会总的消费能力，尤其是城区商业，更与市民的收入水平和人口规模相挂钩。镇江市区范围在全省其他城市相比较小，随着入驻商家的增多，商业圈的扩大，消费能力能否跟的上仍是许多市民所担心的。有网友对近年来，我市的社会商品零售总额增长情况，市民总的消费增长跟我市商业设施面积的增长是否成正比提出疑问。也有市民提出：“从统计数据分析角度而言，目前城区大型商业设施一哄而上是否科学？是否造成投资浪费？这是否成为一些商家难以为继而不得不退出镇江市场的重要原因？”
市统计局贸外处处长毛晓生摆了一组数据：镇江今年上半年社会商品零售总额是425.5亿元，同比增长13.3%，增幅排全省第二。从2008年至2012年，五年来平均增幅达16.9%，在全省一直位居前三。由于地理区域在全省最小，人口在全省最少，经济总量排名全省第九。虽然保持较高的增速，但增速在逐年减缓。现在网上购物较多，影响了官方统计数据方面的增速。从去年到今年，随着国家政策对公款消费的调整，餐饮行业受到了影响。另外，如家电下乡取消、油价上涨等，也对家电市场和汽车市场消费也有所影响。
但不管如何增长，城市的容量是一定的。镇江全市人口，十年内仅增长了23万（含辖市）。人口增长缓慢，总的消费增量就会受影响。从经济学角度分析，消费者收入的增长在一定时间内是稳定的，市场就像一块蛋糕，城区大型设施一哄而上，市场饱和了，一些商家经营不好，就只能退出市场。
四、瞻前顾后，注重“特色化”、“差异化”
目前各辖区都规划有商圈，更多的商场、大型超市已经落地或将要落地。像润州的万达广场、东方伟业、水游城、颐高广场、常发广场、中浩国际等项目不断引进，意味着未来商业竞争将更趋激烈。
对于“辖区内大大小小城市综合体处处开花，是喜大于忧？忧大于喜？还是喜忧参半？ 就润州辖区内的商业规划而言，有哪些经验和教训可与大家分享？”润州区政府办公室副主任曹阳表示，网友用“处处开花”来形容城市综合体的发展。从政府角度讲，我们乐见其成。
首先，综合体的入驻提高了城市形象，比如万达、常发处于镇江城际站，使得原来的郊区成为了整个镇江最具现代化气息的区域。其次，城市综合体中的劳动密集型产业带动了就业。第三，为市民的购物、休闲、娱乐提供了多样化的选择。但是城市综合体的建设，也存在着业态重合的现状，比如城际商圈，就存在影院、超市、百货等经营业态严重同质化现象。
对于出现的问题，政府也有一些构想。一个综合体要成功既要瞻前又要顾后，引进前要规划，引进后要管理。这个管理既包括企业自身的管理运营，政府也可以适当引导。“特色化”、“差异化”是政府总的设想，要尽量避免业态的简单复制。比如润州区七里甸城中村改造引进的新项目，就是以文化创意项目为主。
五、四方面入手，巩固大市口商圈地位
在镇江市区，大市口商圈称霸了20年，但给广大市民总的印象是商圈内的竞争多半是你死我活，曾经风光一时的华联商厦、镇江商业大厦先后沉沦，现在又轮到镇江商业城了。再过几年、苏宁广场又要开业。它与八佰伴如何共存，还真是个问题。
“未来的大市口商圈如何继续保持核心竞争力”，京口区商务局局长虞龙也谈了他的观点：大市口商圈是一个市级的商业中心，由大市口核心商贸区、老城西商贸区、梦溪广场商贸区、长江路商贸区所构成。华联商厦的兴衰我曾经经历过，应该说是市场竞争优胜劣汰和企业管理、停车不便等共同影响的结果。
这么多风风雨雨之后，大市口商圈还是呈上升态势。大市口地下商城即将开通，八佰伴整个运行上半年增长了20%，商业城-48%，国际名店街即将开业，第一楼街正在调整……大市口商圈集休闲娱乐餐饮于一体，非常繁荣。如何保持大市口商圈的繁荣，要从四个方面入手。首先，要加强服务业发展，第二引进新的业态，第三锻造写字楼经济。不仅发展商业，还要发展写字楼。比如八佰伴的9-15层，就是写字楼经济。四是打造特色街区。比如第一楼街，虽然经历了曲折，目前有回升的趋向。南门大街即将通车，八叉巷也在花大力进行整治。最近我们在和台湾一个协会洽谈，打算把台湾美食节引入第一楼街。通过以上举措进一步加快大市口商圈的发展，巩固大市口商圈的地位。
六、打造城市副中心 兼顾社区商业网点
几年前，丁卯片区五大专业市场建设，即亿都家居建材城、义乌小商品市场、亚太五金城、星宝汽配城、优盛食品城等五大专业市场，曾在媒体广泛报道，引起很大反响。目前五大专业市场建设进展如何，招商情况如何，整体经营状况有无达到预期？除了五大专业市场，丁卯片区今后三年内在商业规划方面有无更大更新的举措？
到场的镇江新区服务业发展局副局长韩金龙简单介绍了丁卯五大市场目前的经营情况：亿都的家具建材市场，一期二期正常营业，三期正在招租。里面的商铺随着商业模式的发展正在尝试着电子商务等新业态。义乌小商品市场于2011年出开始营业，它的交通停车方便，购物环境较好，总得经营情况也还是可以的。一层二层租金较高。经营对象以周边居民和批发为主，商品较为丰富。星宝汽配城更名为镇江汽车城后，专业化较强。镇江市大约有80%的汽车销售集中在丁卯桥路和经十二路，汽车城建成后可加大配套服务力度，现在一期的招租情况达到85%。
家润福超市前不久关门了，原因是离沃尔玛超市很近，周围居民总量有限，消费跟不上。优盛食品城目前也在进行调整，市场在发展都有一个不断调整的过程，希望它在调整中能有新的变化。亚太五金城目前经营情况一般，5万多平方米的经营面积也不是很大。随着亿都建材市场的外溢，周边一些业态也在转化。近几年随着电子商务的发展，对原有的现货交易市场冲击很大。这五大市场，有的达到了招商时的预期，有的还在不断调整中。
丁卯属于镇江的一个副城区，也是城市的副中心。片区“退二进三”中的健力宝地块中规划有一个城市综合体项目。目前相关部门正在调研并接触了很多做商业综合体的企业。希望两三年之后丁卯片区能给镇江呈现出一个崭新的商业形态。另外，在丁卯武将和科技新城，还规划出两个社区级的商业网点，主要是为了满足这两个地区未来入住居民的生活消费需求。（金山网记者 颜悦 兰友） | 