2012年最后一个月，常发广场低调开业，为镇江又增加了一个城市综合体。在这之前，隔着两条街的中浩国际广场乐活超市关闭，持续营业时间之短以至消费者对“乐活”这个名字还很陌生。
2013年刚刚开始，市区一个新城市综合体项目还在建设，销售顾问忙着四处电话推销商铺。在九里街，经营多年的世纪联华超市以及这栋大楼里的铺位仍然难以吸引哪怕是周边——诸如香江花城或者是江滨新村的住户，本月6日上午，世纪联华闭店结束了营业。
现在，新的城市综合体还在建设或者已经在计划当中，市民们对大市口苏宁广场、还在等待施工的老恒顺酱醋厂和老电视台地块充满期待。网络上，他们讨论着水游城或其他项目进驻的可能。
专业人士认为所谓城市综合体在市区已经饱和。但是，在沪宁线上，却有其他的城市在建设更大规模的“城市综合体”，把镇江“圈”进了它的“1小时车程”消费圈。综合体，让人有点看不明白了。
本报记者 徐贤礼
现状:
空铺多！难支撑！城市综合体的角色不好演
尽管中浩国际广场被冠以“国际”之名，但是记者在商务部门采访时，专业人士还是认为其体量距离城市综合体有一些距离。在市商务局去年统计的镇江19个城市综合体当中，也没有“中浩”的名字。
依据本就模糊的“城市综合体”的定义，中浩国际广场也确实具备了商业、居住、旅店、文娱等元素相互组合的特点。那么，中浩国际广场的现状对于镇江城市综合体的发展来说仍然具有参考意义。
“乐活超市开业时，我们就认为其在条件上是不太适合的，交通和停车条件、经营面积都有缺陷。”商务局一位负责人说。开业之后，乐活超市虽然在商品方面进行了比较独特的尝试，最终还是换来了关闭的结局。
在镇江，大型超市几乎是所有城市综合体都会有的元素。从其他的构成要素看，中浩国际广场的运行也不能算好。一楼朝着马路的铺位开张比较多，但是转到里面，从大楼的2楼看出去，成排的铺位空着。几家饭店和KTV营造不出热闹的氛围。
这不是镇江市区城市综合体的孤例。九里街的红豆购物广场运营已经多年，至今大楼内部还有大量的空铺。在一楼，一些商户撤出之后留出的空位长时间没有被填补起来。世纪联华超市经营情况一直不能与大市口的超市一较高低，在苦苦支撑后，仍走到了关门停业的地步。
解析:
真地产？假商业？城市综合体背后难掩的无奈
影响一个城市综合体经营状况的表面因素可以归纳出很多。比如前文提及的体量、经营的条件，还有周边居民的数量、交通情况等。
市商务局一位工作人员认为，商铺的归属会对城市综合体的整体运行产生明显的影响。
在镇江，很多开发商采取出售商铺而非自营模式。这也是经营良好的万达广场与中浩国际广场的区别之一。曾经有商户向商务部门反映，在运营当中，中浩国际广场缺少统一的运作。
如果仔细分析，原因可以更多。走自营之路的万达掌握自己固定的合作伙伴，大楼建成也就有了入驻的商家。在去年很普遍的“招商难”对万达来说没有产生任何影响。有业内人士认为，走另一条路的城市综合体显然还没有摆脱开发房地产的模式，“假商业，真地产”——卖房子才是他们的主业，招商并不擅长——在镇江，这种形式大多在运营上不够成功。而商务部门也认为，“假商业，真地产”应当杜绝。
市商务局一位专业人士说，在选择项目时的门槛过低，缺少规划显然也是不能忽视的原因之一。这很容易带来城市综合体之间同质化的竞争。他在分析万达和常发两个紧邻的项目时表示，两者在定位上是错开的，甚至万达和大市口区域的八佰伴也是错位经营的。这就容易形成集聚和互补的作用——这就像万达所在的火车站商区由之前定位于“大市口的补充”正在融入大市口一样。
二问城市综合体
1问：饱和，到底是不是一个问题
除了自身的缺陷以外，镇江段城市综合体还要面对这个问题：饱和，准确地说，是市区范围内的饱和。
市商务局相关负责人周军捷告诉记者，就镇江市区的城市人均零售商业面积来看，我们已经超标了。人均零售商业面积标准被认为应当在1-1.2平方米。按照商务部门的说法，镇江在这个标准上已经超出比较多。在市区人口没有增加的情况下，市区已经不需要更多的城市综合体。就市区居民来说，城市综合体饱和是可以确认的。
如果换个角度来看，“饱和”却并不那么确定。未来的城市有多大规模？有多少本地居民？这当然关系到镇江需要多少城市综合体。但是，还有一个问题需要问：我们的商业设施为谁服务？
如果立足于本地，市区的城市综合体显然处于饱和状态。如果目标不只是本地居民呢？
去年12月，总面积88万平方米、拥有8800个停车位的常州月星环球港开始招商，预计将于明年下半年营业。其涵盖时尚百货、五星影院、甲级办公、五星酒店等九大商业业态，其中包括各种品牌旗舰店、独立店、概念店……一个标准的城市综合体。据悉，仅二、三期招商的38万平方米商业面积就3倍于常州四大商场，而8800个停车位又是当地南大街和莱蒙都会两大商圈的2.5倍。
这个号称“中国壹Mall”的商业城市综合体宣称“深度辐射1小时城市生活”。它被认为是继48万平方米的上海月星环球港之后，月星集团布局大商业战略的又一个旗舰之作。通过沪蓉高速，可以涵盖“1小时经济圈”所辐射的471个乡镇，是常州唯一的交通枢纽型的“超级Mall”。镇江也将受其辐射。
常州人再一次发挥了他们善于移植的特长——就像之前他们移植恐龙园一样。摩天轮、自由女神像、欧式穹顶、艺术画廊……这些元素都被“移植”到项目当中。投资者希望借此把传统的购物场所变成“全家人玩一天、快乐游、购、娱的嘉年华”。
显然，他们不担心饱和。在专业人士眼中，人均零售商业面积标准被参考，也在被质疑。
2问：城市综合体，该往哪里去？
“以现有人口看，镇江的城市综合体显然是够了，除了现有的，镇江还有老恒顺、老电视台地块已经在计划当中。”周军捷说。但是，如果像常州的“壹Mall”那样眼光朝外而不是朝内、从产业集聚的角度来说，镇江仍然有巨大的提升空间。这样的提升不只是商业方面的，而是牵涉到整个城市。
实际上，镇江曾经扮演过这样的角色。作为交通的枢纽之地，镇江大量的仓库曾经是集聚、分销的重要场所。“这两年，我们商业的发展减少了消费的外流，这一方面的效果是可以肯定的。”周军捷说。现在，即使是镇江最重要的商业中心大市口，承担的也只是镇江全市的商业中心角色，而吸引不了外地消费。
除了商业还有什么？吸引力不足，缺少足够强大的城市综合体当然可以视为原因之一。但是，周军捷提到的却是城市的环境问题。这不仅关系到旅游也关系到商业。在他看来，环境本来应当成为镇江的优势。遗憾的是城市发展的“千城一面”。
不管怎样，就城市综合体的发展来说，上文提到错位经营和规划就变得非常重要。比如说，大市口面对的是全市消费者，而红豆购物广场或者中浩国际更多的，应该扮演社区级消费中心的角色。准确定位的同时，不管是商业区还是城市综合体，科学的规划都是做好的前提。在市商务局采访的时候，多位相关部门的负责人都认为，目前的城市综合体不应当再往城市的中心钻了。城市中心的城市综合体面临的是提高品质的问题，而丹徒这种还没有出现竞争的地方，更应当是发展的方向。
记者了解到，《市区商贸设施规划》正在进行当中。对城市综合体的调控，避免同质化的竞争以及对城市综合体提出体量、经营方式等要求都在讨论当中。这样的引导将缓解主城区的压力。“比如说麦德龙，距离市区比较远，顾客也并不缺。”商务局相关部门的一位负责人这样表示。超市如此，城市综合体也是一样。
相关链接：
“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的城市综合体。
——据“百科名片”
