第二班京晚消费直通车昨日开进亚太、九润、万达等广场看“人气”，市民代表感受评价各不同——

        13日，第二班京晚消费直通车“开进”亚太广场、九润商业广场、万达广场等城市综合体，就城市商圈的“入驻率”问题，进行了探访。对于特色商圈、综合商圈，市民们的感受评价各有不同，有肯定亦提出一些不足，希望商圈能够加强发展。

        一问

        商铺“入驻率”几何？

        万达金街小荷才露尖尖角

        “万达广场开张之后，和家人朋友来这吃过几次饭，确实挺不错。”华崇义来到万达广场说，三楼的餐饮目前很受市民欢迎，忙的时候，许多顾客会在餐饮店门前排着队等待用餐。如万达广场里的“一茶一坐”各方面都不错，跟朋友过来喝喝茶、聊聊天，消费也不是很高，一般情况消费也就几十元。

        大部分市民代表都说到了万达影城。“我已经退休八九年了，先前和家人来万达看过几场电影，感觉这里的硬件配置确实很高，特别是3D电影。”宋玉香说，虽然镇江市区已经有好几家影院，但万达影城水准应该属于第一流的。

        与此同时，众多市民代表都表示，如今的万达广场里商业气氛以及人气都挺好，美中不足的就是万达金街，现在开门营业的还不多，希望金街的商铺都能够开起来。

        市民期待的万达金街目前到底是何状况呢？昨天，市民代表从黄山西路进入万达金街，入口处的“波司登”与“雅戈尔”装潢精美。但可惜的是，万达金街只是开了一个好“头”，在这两家店铺之后，市民代表继续前行，然而直到金街的拐弯处，大家也未能找到一家开门迎客的店铺，各店面门前要么张贴着招租广告，要么已经停业。

        万达金街上“波司登”专卖店营业员认为，金街目前处境尴尬，个别店铺开门后都维持不了太久，这或许与规模效应相关。“如果多约些店铺，同一天开门，做出声势，市场反响应该不错，也容易吸引顾客，留住顾客。”这位营业员说，“波司登”与“雅戈尔”的门面都是她自己的，不需要租金，“这里的租金一年在5万元左右，实际上并不高，但为什么就租不出去呢？”

        实际上，遭遇类似尴尬的不仅仅是万达金街，在亚太广场，即便是最红火的一楼五金类铺位也没有“客满”，二楼和三楼的“上座率”则更低。由于客流量有限，亚太广场的自动扶梯都没有运行。

        二问

        业主权益如何保证？

        商铺经营者大叹苦经

        昨天下午4点多，在九润商业广场一楼，记者与一位鞋店营业员攀谈起来。据她介绍，目前一楼一些店铺完全是在坚持，其中就包括她所在的鞋店。

        对于衡量一座商场繁华程度重要指标——人气，这位营业员说：“去年还可以，但目前的人气真不行，有些大的品牌进驻时把店铺装潢得很豪华，但连半年都没坚持下去，亏不起。”

        她所在的店铺目前正在清仓处理商品。“本来老板年前就准备关了，但又想看看年底的市场情况，结果年底‘旺季’都没能保本。目前每天能卖一两双鞋就不错了，完全在亏，这次合约到期后，估计不会再续约了。”据她介绍，今年以来，九润的人气随着一些商铺的撤离，越发的惨淡。记者在九润二楼、三楼都听到了类似的观点，“坚持、撑着”是他们用得最多的词。

        在亚太广场，声称生意难做的也有不少。亚太广场的一家五金店铺老板介绍，他的店铺总面积约60平方米，除去公摊面积，实际使用面积为30多平方米，但算租金时是按总面积计算，“我这个铺子租金每年2万多元。与周边城市类似商区相比，价格真不高，即便如此这里仍有很多铺位空着。”究其原因，这位店铺老板认为，还是缺乏人气，“生意不好做啊”。

        虽然这位五金店老板一再说生意难做，但他们仍是二楼、三楼的商户羡慕的对象。广场三楼家具店店主介绍，一楼五金类生意还算好的，家具市场和五金市场没法比，“现在，我经常每周只能做一单生意”。但他坦言，一些五金类生意还是要靠商家手上固有的资源，单纯依靠市场零售，很难生存。

        三问

        如何找准市场定位？

        “亚太五金”还是“亚太家具”

        商场人气不佳，导致入驻率上不去；同样，入驻率不高，人气也不可能高——入驻率与人气的双赢并不容易。

        经营成本高，人气降低，这是对经营者的双重打击，商场管理方是否能为他们想些办法？

        亚太广场集五金、灯具、家具为一体，这三类店铺在亚太也呈现出不同的经营状况。上述亚太广场的家具店店主还介绍，无论是灯具还是家具，营业面积都远大于五金类店铺。他的店铺实际使用面积就达到400平方米，“我们的租金比一楼的商铺便宜点，但要高于二楼的灯具。前两年免租金，人气还不错，生意还行；现在收租金了，经营成本高了，人气又下去了，生意越发难做了。”

        “提起亚太广场，大家都会想起亚太五金电器城。”直到昨天到现场很多市民代表才知道，这里原来也销售灯具，“竟然还有家具卖场！”

        如果把名称改一改，是不是会吸引多一点人气呢？“我家住在颐和家园，前些年装修的时候，在这边买过一些家具。”市民华崇义告诉记者，平常他来亚太广场的次数不多。虽然从地理位置来看，亚太广场的亚太五金电器城位于亿都家具建材城以及义乌小商品城的中间，但在大家的印象里，这里主要是售卖五金配件和工具为主，其次才是电器，家具就更加靠后了。“在一个以五金闻名的地方卖家具，这是不是定位出现了问题？这样下去，会不会走入经营每况愈下的恶性循环？”

        而在九润商业广场，一些业主们提得最多的是：沟通。上述鞋店的营业员就表示，租期月底就到了，至今他们也没有主动找九润沟通到期后的续约或撤离问题。而九润方面也没有主动找他们协调、询问，这让她觉得九润已经“放弃”他们了。她还透露，“之前，附近有一家运动品牌店铺明确表示要撤出了，管理方不闻不问。结果，他们走了一段时间了，九润才去找他们沟通。如此这般，他们肯定不会再回来的。或许，管理方不可能面面俱到，但与经营户们保持基本的沟通还是应该的。”正如她所说，或许一个态度的转变就能留住一个店铺。

        （记者 徐心俊 孙晨飞 张兆勇）

        不妨听听这些感受

        “我家住在中山西路附近，但还是经常到九润的乐购超市购物。”市民杨利民说，生活要精打细算。

        “每次骑电动车来大概需要10分钟，虽然有点远，但从实惠程度来说是值得的。”杨利民介绍，通常购买的都是牙膏、牙刷等生活用品，某种程度上，位于九润商业广场的乐购超市，有些商品比其他超市便宜。说到具体原因，大概是商场为了吸引人气的缘故，希望薄利多销能争取更多的顾客。

        镇江万达所配设的IMAX影厅，集成了加拿大IMAX公司研究团队开发出的最新一代影音体验系统：包含IMAX标准级配置、带来水晶画质的金属巨幕；采用激光校准，实现“全境现场音”的音响系统；国内首批投入使用的“可记忆式”人体工学座椅；以及由加拿大专业团队现场督工建造的无差别全视野梯级结构。万达影城的技术水平以及设备配置受到了镇江市民的肯定。

        “我已经退休八九年了，先前来万达看过几场电影，感觉这里的硬件配置确实很高，特别是3D电影。”宋玉香说，虽然镇江市区已经有四五家影院，但从总的水平来看，镇江万达影城差不多算是最高水准了。如今的万达广场里面商业气氛以及人气都挺好，美中不足的就是万达金街，现在开门营业的还不多，希望万达广场的商铺都能够开起来。（记者 张兆勇）

        商业地产需扶上路、送一程

        商业地产大鳄如何更好发展？省建科院总经济师李玉虎接受本报记者采访时，表达了自己的观点。李玉虎认为，商业地产大鳄近年来不断抢滩镇江市场，一个个商业综合体在丰富商业业态、带给人们生活便利的同时，也令不少市民开始反思商业地产在镇江的发展之路。商业地产是地产公司向专业化发展的直接体现，政府不能仅满足于引进来，要根据城市经济和规模做好布点规划，扶上路、送一程，促进商业地产的健康发展。

        李玉虎说，近年来随着房产调控力度的不断增强，游荡在一线城市的资本开始把目光瞄准二三线城市商业地产领域。引进一个大型商业综合体，等于再造一座城的响亮口号，令不少地方政府为之雀跃，并纷纷追捧。依靠商业综合体背后一套成熟固定的运作模式，这些地产大鳄在一座接一座城市攻城拔寨。这是地产公司在市场细分的背景下，走专业化道路、差异化竞争的直接体现。

        李玉虎认为，当商业地产遍地开花已成趋势，面临的最直接问题即是商业体量的过剩。因此，商业综合体的引进，应依据城市发展规模科学设定。比如合理的前期布点规划、完善的路网结构、充足的停车位等，都能起到集聚人气的积极作用。但是如若配套设施不到位，交通规划滞后，则会制约城市综合体的发展。而一方商业综合体的凋零，对周遭城市经济的伤害和负面影响是短期内无法消除的。

        （陈志奎）

        商业地产需扶上路、送一程

        商业地产大鳄如何更好发展？省建科院总经济师李玉虎接受本报记者采访时，表达了自己的观点。李玉虎认为，商业地产大鳄近年来不断抢滩镇江市场，一个个商业综合体在丰富商业业态、带给人们生活便利的同时，也令不少市民开始反思商业地产在镇江的发展之路。商业地产是地产公司向专业化发展的直接体现，政府不能仅满足于引进来，要根据城市经济和规模做好布点规划，扶上路、送一程，促进商业地产的健康发展。

        李玉虎说，近年来随着房产调控力度的不断增强，游荡在一线城市的资本开始把目光瞄准二三线城市商业地产领域。引进一个大型商业综合体，等于再造一座城的响亮口号，令不少地方政府为之雀跃，并纷纷追捧。依靠商业综合体背后一套成熟固定的运作模式，这些地产大鳄在一座接一座城市攻城拔寨。这是地产公司在市场细分的背景下，走专业化道路、差异化竞争的直接体现。

        李玉虎认为，当商业地产遍地开花已成趋势，面临的最直接问题即是商业体量的过剩。因此，商业综合体的引进，应依据城市发展规模科学设定。比如合理的前期布点规划、完善的路网结构、充足的停车位等，都能起到集聚人气的积极作用。但是如若配套设施不到位，交通规划滞后，则会制约城市综合体的发展。而一方商业综合体的凋零，对周遭城市经济的伤害和负面影响是短期内无法消除的。

        （陈志奎）

        交通出行方便，人气才能上来

        当市民代表问起为什么二楼三楼目前还有不少店铺没有营业时，亚太广场副总经理李国军回应，目前市场正在做调整，将把西侧的一楼二楼打造成整体的建材区，准备从3月开始预计到7月底应该完成，目前正在进行招商。因为广场做大需要场地，就准备把国美电器撤出广场。以前二期广场施工影响到广场西部道路通畅问题，目前已经全部解决。目前广场内的商铺已基本全部卖出，产权是属于业主，但是和业主签订了10年返租合同，由广场统一经营管理。从2010年6月份开始到现在已经快3年了，目前经营商户已经接近500户。

        李国军解释由于地理位置和公交线路的问题，虽然每年广场投入近1000万的广告费，但是跟市区的建材市场人气还是不能相比，既然政府想把亚太广场打造成镇江最大的五金市场，就应该多开通些公交线路到达或通过广场，交通出行方便，广场人气才能上来。

        门前红绿灯，能否设计更科学

        九润商业广场董事长郑晓青对市民代表说，由于商场内正在做调整，所以部分店铺关门整顿，目前商场主要分为穿、吃、玩这三块，下一步正准备把玩这一块再做大。商场在一开始招商时，不少小的品牌入驻进来，但是经营状况并不理想，这直接影响到九润广场的整体经营情况和人气。所以，商场准备将这些小品牌的店劝退，招一些大品牌的店家进来，由此来提升九润广场整体品位。

        郑晓青说，目前一个影响商场客流量的问题让商场很头疼，就是商场门口的红绿灯设计。从丁卯桥路方向过来的车辆在商场门口的交通信号灯只能直行和右转。因为商场在马路左边，所以车辆只能直行到旭辉时代城的那个路口左转调头返回才能到达商场，给从丁卯方向来的市民到九润商场消费造成了不便。希望有关单位能重新设计交通信号，从而方便商场交通出行。（记者 孙晨飞）

        市民声音

        市民王先生

        最近几年，亚太广场、九润商业广场、万达广场先后开门迎客，从市民的角度来说，肯定是希望商业综合体越多越好，最好自己住家边就有！坦白地讲，在这三个商业综合体中，运营情况最好的当属万达广场。不过通过活动，我感觉，这些商业综合体在运营过程中，或多或少存在一些运营方面的难题。

        市民耿女士

        作为一名老镇江，我们都希望商业综合体能够建一个火一个，让老百姓感受到实实在在的便利和实惠。现在城市综合体越建越多，市民购物真是越来越方便了！

        市民童先生

        不得不说，已有的商业综合体尚未完善，新的商业综合体又在规划建设当中，据说丹徒新城在建的就有两个商业综合体，镇江这样的城市体量和购买力，能否支撑这些商业综合体的发展，能否为这些商业综合体提供足够的养分，作为镇江的老百姓有点担心。

        市民徐先生

        作为商业综合体，要想确保人气，一定要保证足够的店铺入驻率，这不仅是对业主负责，对入驻商铺负责，同时也是对镇江商业发展负责。希望今后在镇江引入的城市综合体中，不要再上演第一楼街步行街之痛了。

        市民张先生

        实在想不通，亚太五金城怎么会卖家具？镇江有那么多的专业家具市场，难道五金也包括家具吗？这样定位不清，消费者怎么会买账，经营怎么可能做大做强呢？

        （张兆勇 采访整理）