近年来，我市高度重视物业管理工作，在创新管理体制机制、加强政府管理职能和加强物业纠纷排查调处等方面做了大量工作。自去年开始，全力推进物业管理全覆盖，得到了社会各界的广泛认可，极大地改善了人民群众的居住环境和生活质量。与此同时，我们也不应回避物业管理存在的矛盾和问题。一是政策法规滞后。《镇江市物业管理实施细则》虽在2007年就出台，但已不能及时解决近年来物业管理出现的新情况和新问题。2005年出台的《镇江市物业服务收费管理暂行规定》，虽然制订了服务标准，但未制定合理的考评方法。二是监管、自治乏力。许多小区未及时成立业委会，致使业委会对物管监督缺失；物业行业发展不规范、不成熟，也使行业协会对物业公司的监督、引导乏力。业委会与物管公司之间缺乏协调机构和协调机制。三是公共服务缺位。公安、城管、消防等公共服务没有及时延伸到小区，加上小区居民自治意识、公共意识缺乏和小区公共资源配置不足等原因，停车难、绿地停车、阻碍消防设施、违章搭建、外来人口疏于管理、应急处置能力薄弱等问题较为常见，小区秩序未能有效管控。

        物业管理是小区居民乐业的基础，也是城市发展环境的重要体现。我市在推进现代化进程中，应牢固确立“物业管理非小事”的理念，把小区物业管理当作一件大事抓好抓实，全面提升物业管理水平。为此，我们建议：

        1、进一步完善政策措施。应明确市、区、街道、社区四级机构的管理、协调、监督职责，明确公共服务延伸进小区的范围和内容，将物管行业的发展纳入创新社区管理的范畴。要增加维修资金的来源，规定开发商缴纳相应部分的维修资金，对业主交纳的物业维修基金应委托银行理财，凡需动用必须由维修房屋牵涉到的业主们投票表决，委托专业机构对物业公司预算的维修费用进行评估。加快研究制定质价相符的物业服务费指导价格体系，分类细划物业服务标准。此外，要尽快明确高层住宅电梯更换基金的筹集标准及归属。

        2、进一步完善监管和评价机制。一是以市为单位，建立物管企业信息库，常态化、动态化地跟踪物管企业的服务质量、信用水平，并引入“黑名单”退出机制。二是建立由街道、社区、业委会、业主和专家参与的评估机构，评价物管企业的服务质量和信用水平，并赋予评估机构必要的约束能力。三是推广社区、物管和业委会三方共商、共议、共建、共管的管理模式，把普遍建立业委会作为一项重要而紧迫的任务来抓，列出计划，限期完成。应将加强对业委会指导、在业委会未成立时代行业委会职能、协调解决物管矛盾、负责牵头有关部门对小区违章行为进行执法等作为街道、社区的职能，列入对其考核内容。四是提高物管企业组织化程度，鼓励其加入物业协会，进而发挥行业协会的指导作用。

        3、进一步推进公共服务进小区。一是扎实推进城管进小区抓违章搭建、交警进小区抓违停、消防进小区抓阻碍消防设施、人防进小区抓应急演练等公共服务进小区工作，维护小区的正常秩序。二是依托社区网格化管理，推进民生服务、文化服务进小区工作，提高居民的幸福度。三是完善公安和物管的联动联防机制，加强对外来人口的管理和服务。

        4、进一步落实保障举措。一是保障物业收费。应研究将物业欠费纳入个人信用系统，新修订的物业条例应增加无故未缴清物业费房屋不得转让买卖的规定内容。对低保户和低保边缘户等低收入群体发放物业券，着力培养小区居民“花钱购买服务”的意识。同时，完善老旧小区补贴政策，直接补贴物业费。二是畅道诉求渠道。应充分发挥司法援助、人民调解和行政调解的作用，调解业主、业委会与开发商、物管企业之间的矛盾和纠纷，减少诉讼数量，防止矛盾激化。三是保障业主权益。在小区规划审批中，明确公共车位“1:1”的设计要求，增加公共用房数量和面积，用于补贴物业和保障业主公共活动。同时，要监督物管的收支，提高收支透明度，维护业委会和业主的知情权和监督权。

        5、进一步加强舆论导向。广播电视、报刊、网络等媒体应广泛深入宣传《物权法》和物业管理的各类法规，加强对居民的物业消费意识教育。要教育业主主动履行在物业管理活动中应承担的义务，自觉遵守物业管理的有关规定，按时交纳物业管理费，与物业管理企业发生纠纷时，应通过正当途径解决。对不尽义务者要有处理办法和措施，以免因少数人不尽义务而影响整个小区物业管理服务工作的正常开展。