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　　老小区因为历史原因欠账较多，这成为物业进驻老小区的“门槛”，所以多年来，这些小区的物业都是政府在包办。近年来，京口区集中力量对老小区实施基础设施改造、物业提升和海绵城市改造三大工程，补短板还老账。市住建局、京口区住建局、街道和社区每年配套的资金要超过1000万元，先后改造提升的小区有瑞景山庄、朝阳门小区、江滨新村、华润新村等老小区。

　　三大工程的实施，顺应了群众的诉求，改善了居民生活起居环境。居民心气顺了，老小区物业管理推进的难度系数也就降低了。

　　量身定制“准市场”

　　硬件改造好了，要巩固建设成果，解决物业管理就成了眼前的问题。“市场也有失灵的时候。”多个街道物业服务中心的工作人员都曾有这样的感叹。由于老社区收入普遍不高，许多居民表示难以承受市场价格。另一方面老小区共有部分、共用设施少，很难通过从事广告等经营性活动来补贴费用，走市场的物业公司见了都打“退堂鼓”。

　　为了解决“没人管”的问题，京口区住建局在区级层面成立了物管中心，在街道设立了物业服务中心，在社区建立了基层服务队伍，形成了三级物业服务管理体系。通过基层的实践，他们量身定制多种“准市场”模式，找到了解决路径。

　　酒海自助式管理模式。酒海社区是敞开式老小区，原来的公共设施几乎为零，小区改造后，社区牵头召开业主代表大会，开展业主自治，同时成立了社区物业管理服务站，为居民提供维修、调解、保安、保洁和收取快件等多种服务。此外，社区还成立了一支固定的应急队伍，提供家电、下水管道维修服务。由于社区物业管理服务站熟悉小区情况，管理服务能更加接地气。同时，由于是敞开式社区，路灯、道路、排水等维修，社区可以借力职能部门，从而形成了以社区为中心，多层次、多渠道互动并进的物业管理综合体系。

　　京口花园居民参与式自治模式。小区物业管理中修建方案经常会触及部分居民的利益，焦顶山社区采取了充分自治模式，召集联席会议将业主委员会、物业公司、社区和相应的利益关系人召集在一起进行协商，在公平、公正、公开的平台上充分进行利益博弈和协调，从而减少矛盾，推进方案的优化和实施。业主委员会依法发挥职能，协调居民、物业、开发商公司之间的关系，推进物业管理水平提升。

　　健康路街道的公司制。健康路街道早在2005年成立了安康物业公司，随着多年发展，公司已经形成了一定的市场竞争能力。所以健康路街道的老小区管理方式，则采取了“公司制”，一方面安康公司进驻老小区，承担“准市场”物业管理工作，另一方面也承接市场物业管理业务。多年来，公司通过市场受益的部分来补贴老小区物业管理资金的不足，实现政府的兜底。

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　　多种样式的管理模式，解决了老小区物业管理的现实困境。京口区住建局为了加强对“准市场”物业管理队伍的管理，还出台了首问负责制、每周考评制等制度，提升工作效能。

　　不兜到底走市场

　　老小区最初的物业收费标准和收费率都较低，靠收费往往无法维持正常的物业管理，所以，常常需要政府兜底，财政给予补助。那么政府的这种兜底会一兜到底吗？

　　“准市场是为了走市场。”实行准市场，一方面让老小区居民慢慢接受花钱买物业管理服务的理念，另一方面，在准服务的过程，居民与物业管理也在形成一种理解和认可的关系，通过物业服务的实践成果来赢得居民的信任。准市场只能满足最基本的物业管理要求，所以，进入良性轨道后，还是要成熟一个小区推向市场一个小区。

　　期盼并非空中楼阁，瑞景山庄就沿着这条道路走上了市场化管理的道路。2012年，瑞景山庄成为失管小区，为了解决小区的物业管理问题，当年小区进行物业提升，对停车位、物业用房和小区绿化都进行了改造。改造后，2013年安康物业公司进驻小区后实行“准物业”管理，并开始征收物业服务费用。由于是准市场化模式，收费少，最初街道每年都要向瑞景山庄“输血”。几年管理下来，居民渐渐认可了物业服务公司，安康物业公司成为小区聘用的市场化物业服务公司。而公司通过服务不断提高收费率，如今，该小区的物业管理已经实现收支平衡。

　　京口区住建局长王志斌说，老小区的物业管理服务，过去五年我们是从无到有，未来五年我们要从有走向优，我们期待未来政府能够逐渐退出，将老旧小区推向市场，把老小区真正管起来，管好了！