根据相关法律规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”实践中，签署“交房单”“领钥匙”等方式可以视作对房屋的交付使用。市民李先生在签署了房屋交接单后，实地查看时发现房屋存在多种质量问题，未领取房屋钥匙，究竟是否交房？李先生与房地产公司各执一词，润州区人民法院对该案作出一审判决后，地产公司因对判决结果不服，提出上诉，最终市中院维持一审判决，开发商未交付房屋应当承担逾期交房责任。    

　　开发商：签署交房单意味交房

　　消费者：未给钥匙实际未交房

　　2010年11月份，市民李先生与镇江某地产公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发的高层写字楼四间房屋。2011年12月31日，李先生到地产公司办理交房手续。在签署同意接收房屋的交接单后，李先生凭交接单到物业公司，由物业公司带领其查看房屋。

　　“按照交房流程，在物业公司领我看完房后，应该向我交付钥匙。但是我在工作人员陪同下查看房屋，发现房屋存在墙体开裂，通风处天井、卫生间天花板漏水，栏杆玻璃破裂，瓷砖脱落，地板不平、未通水电等问题。”李先生认为房屋存在质量问题，拒绝向物业公司交付交房单，也未交纳物业费，地产公司认为手续不完备未将房屋钥匙交付李先生。此后，李先生曾三次报警，并向法院提供了视听资料，以证明自己一直通过报警、协商等方式要求物业公司交房，但是物业公司工作人员陈述受地产公司指示不能交房，以及讼争房屋装饰装修未达标准且尚未维修的事实。

　　直至2014年4月9日，李先生才实际取得房屋。李先生向地产公司、物业公司提起诉讼，要求两被告连带支付逾期交房违约金3万余元。

　　诉讼中，地产公司认为，李先生于2011年12月31日即已签署房屋交接单，并且于诉讼前交纳了水电费和物业费，表明对于2011年12月31日房屋已经实际交付的事实，李先生是认可的。    

　　签署交房单+交付钥匙=完整交付行为

　　开发商未交付房屋应当承担逾期交房责任

　　润州法院经审理认为，开发商交房义务的履行至少应当包括以下两个内容：1.出示竣工验收备案文件，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2.与业主验收交接房屋，业主签署房屋交接单。合同既然约定业主有领受房屋的义务，那么开发商必然对应有交付房屋，将房屋移转占有的义务，而交房单的签署和钥匙的交付应当理解为移转房屋占有的必要条件，两者缺一不可。

　　根据2011年12月31日李先生至现场的情况，争议焦点在于地产公司是否有向李先生交付房屋占有的实际行为（表现外观为交付钥匙）。物业公司陈述，交房当日，李先生未交纳物业费、与地产公司就房屋质量存在争议、拒交交接单的行为导致交房手续不完备，故无法办理交接手续。

　　对此，法院认为，物业服务费的交纳与房屋的交付系不同的法律关系（物业服务合同关系和房屋买卖合同关系），牵涉不同的法律主体，故将物业服务费的交纳附加为移转房屋占有的条件，应认定受托的物业公司未按照买卖合同约定给付，视为拒绝交房。

　　李先生多次向公安机关报警，出警经过均写明李先生与物业公司有纠纷。纵观房屋交接、纠纷发生、矛盾激化、明示拒绝交付的整个事件过程，可以合理推断，虽然李先生签署了房屋交接单，但是地产公司以及受其委托负责钥匙交付的物业公司一直以种种理由未实际向李先生交付房屋钥匙。法院据此认定，开发商未实际交房，一审判决地产公司承担逾期交房违约金。案件上诉后，二审法院认为一审判决事实清楚，证据确凿，维持了一审判决。    

　　房屋买卖纠纷增多，

　　消费者应理性维权

　　近期，润州法院处理了多例开发商与消费者的商品房买卖合同纠纷，法官提醒：房产是大多数老百姓一生中最大宗的买卖，但是由于少数房地产开发企业不够规范，侵害消费者合法权益的现象时有发生：比如虚假承诺、修改规划、产权缩水等等。面对强势的房地产企业，单个消费者往往维权困难，耗时耗力。因此消费者应当做一个理性的购房者：理性地对待购房合同，冷静、理智、善意地考虑彼此的权利义务关系，尤其注意格式条款和合同附件对消费者权利的限制。注意分清不同的法律关系，将房产买卖关系和物业管理合同关系等区分开来，找对主体主张权利。遇到纠纷，注意保留和搜集证据，为理性维权提供依据。