本报记者 刘红绢 景泊 曾海蓉 胡冰心 许益明
8月12日，位于润州区的万达广场热热闹闹开业了，里面吃喝玩乐一体化的消费模式让不少市民流连忘返。今明两年，还有7个类似万达的城市综合体项目将在润州开业。昨天上午，润州区代区长胡小青率队走进网络直播室，与广大市民网友共同探讨有关城市综合体的相关话题。
万达是我市第一家城市综合体
网友“一粒沙”：万达开业了，让人们对城市综合体格外感兴趣。城市综合体到底什么意思？
胡小青：按照经济学的解释，城市综合体就是将城市中的商业、居住、餐饮、会议、娱乐等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互受益的能动关系。不能将城市综合体看成是一座商场，用通俗的话来说，其实是就将商业街区由传统的平面延伸变成立体空间。万达是我市第一家真正意义上的城市综合体。大体量，功能全设计，以及占据城市区域重要商业中心或者黄金地段，加上主流开发商的实力打造，综合体因此往往能成为一座城市的地标性建筑，甚至成为城市的名片。
润州商贸打造“一核四区三带多特色”
网友“一粒沙”：能介绍一下润州商贸业规划定位吗？
胡小青：未来润州区商贸业发展将形成“一核、四区、三带、多特色”的总体空间格局。“一核”即城际广场区域，以万达广场为核心，打造集购物、休闲、商务、娱乐、餐饮为一体的综合商业区；“四区”即南徐、官塘、青年广场、七里甸四个区域级商业中心；“三带”即滨江休闲旅游特色商业带、中山西路个性精品商业带、312国道专业市场带；“多特色”即打造一批各具特色的时尚商业街区，如金山宝地演艺娱乐街区、江鲜美食街区、西津古渡文化旅游区、大西路传统商业街区、伯先路历史文化街区等。不同商圈有不同的定位和业态。如城际广场商圈以活力、时尚为重点，金山商圈以休闲娱乐为重点，青年广场商圈以特色商贸为重点，形成润州辖区内各具特色新的区域性、特色性新商圈。
万达开业三天营业额近3000万元
网友“icecream”：镇江人期待已久的万达热热闹闹地开业了，经过一个双休日，不知道营业情况如何？
徐心田：万达广场在8月12日正式开业。据统计，开业起至14日晚三天时间内，人流量总计约60万人，营业额近3000万元，创城市商贸业的新纪录。在本地网络论坛里，有160多条网友发帖议论万达，其中对政府、商家建议共计1000多条。相关部门已经将网友们的意见进行归纳汇总，把市民网友对万达的期望、对润州商贸业发展的建议，变成城市发展的新动力。
城市综合体与大市口商圈互补、错位发展
网友“飞天”：润州建设这么多城市综合体，会不会改变传统的城市商业格局？
许向阳：润州区目前开业和在建的城市综合体各有特色，目标群体和自身定位各有不同。润州的城市综合体与其他商圈互补、错位发展。以万达为例，它的发展，将不只是消费商品，而是给市民提供体验时尚的生活方式，从而摆脱传统商业以购物为中心的思路，这些都与大市口商圈不同。另外，适当的竞争有利于促进全市商业的整体繁荣，得益的是广大市民。
强益铭：未来商业发展一定是多极化的，各个区域商业定位各有侧重、互有差异、适度竞争，因此城市综合体的发展与大市口商圈的繁荣并不矛盾，它们的发展将共同做大镇江商业蛋糕，把市民的消费潜力激发出来，将外流消费、特别是高端消费拉回镇江。
润州八大城市综合体崛起
网友“老犀牛”：听说目前润州还在建设多个城市商业综合体，可否详细介绍一下？
胡小青：以万达广场为代表，润州目前共有8大城市综合体和重点商业项目，主要分布在城际广场、青年广场和金山、中山北路三大区域。其中，城际广场商圈集中万达、常发、中浩三大城市综合体，青年广场商圈主要集中了九润商业广场、时代华府、958财富广场三大城市综合体，金山商圈集中东方伟业广场、金山5H时尚街区等两大城市综合体和特色街区。这些城市综合体，总投资近80亿元，总建筑面积近100万平方米，其中商业面积约70万平方米，陆续将在今年底、明年初营业。
许向阳：这八大城市综合体除在大型卖场和影院等业态竞争较激烈外，基本都按照差异化发展、互补性竞争布局。在城际商圈，已建成开业的万达广场为综合型全业态，拥有一家五星级酒店喜来登酒店，传统购物消费突出年轻时尚主题，走平价路线。体验式消费占比很高，区别与传统购物中心模式。与之相邻的常发广场包含一家沃尔玛超市，招商已经启动，将与万达广场实现互补。中浩的体量较小，业态布局也将以弥补万达、常发为主。
在青年广场商圈，九润商业广场招商已完成95%以上，主力店包括乐购超市和中影影城，主要服务周边居民消费和辐射丁卯片区，突出解决文化消费需求。时代华府以高档写字楼为主，填补我市空白。958财富广场则突出儿童和婚庆主题，将打造全市最大婚庆服务市场。
在金山商圈，东方伟业也属于全业态综合体，与万达以南北争雄并称。目前两家虽在直线距离上相近，但因铁路线分割和城市道路分割的实际状况，两者应无短兵相接之忧，而且在具体重点业态上，东方伟业将突出幼儿益智行业，此外奥特莱斯项目也在洽谈中。金山5H时尚街区目前已集聚相当旺的人气，目标消费人群除市民外，还有大量外地游客。
城市综合体迈向高速发展期
网友“阿呸”：润州一下子上马这么多城市商业综合体，是不是太多了？是否已经饱和？
强益铭：润州区城市综合体发展，严格按照镇江市城市规划和商贸业规划进行布局，此前各家投资商均有足够的市场调研和分析。科学研究显示，城市综合体发展往往与城市经济发展密切相关。当城市人均GDP达4000美元左右时，城市综合体进入启动发展阶段，以传统购物中心为主，业态较为单一；当人均GDP达5000美元至8000美元之间时，城市综合体步入快速发展阶段，餐饮娱乐占比上升，业态呈现多元化；当人均GDP突破1万美元时，进入高速发展期，业态发展齐全。目前我市恰恰处于人均GDP8000美元向1万美元迈进过程中，城市综合体发展正迈向高速发展期。因此，目前润州区以万达广场为代表的8个城市综合体并不算太多，更没有达到饱和。这从目前依然有投资者在接洽论证新的城市综合体项目也能看得出。投资商都讲求回报，确定投资前，一般都委托第三方专业机构做充分市场调研。有些调研内容甚至具体到综合体周边交通路口人流、车流量和本地市民消费习惯等细节。
许向阳：城市综合体的数量取决于多方面的因素，不能简单一概而论。一个城市综合体是否能够生存，还在于这个城市综合体的经营模式和商业定位。即使在一个区域内存在多个城市综合体，如果它们在经营模式上进行差异化经营，这些城市综合体就同样具有生存和发展潜力。至于城市综合体的发展建设和未来的需求是否匹配，这是一个动态的过程，而且市场也会自动进行调节。我们政府和网友一样，也在高度关注城市综合体的建设和发展。今后我们将在进一步明确区域的功能定位、业态导向、发展规模、配套设施要求的基础上，按照区域、人口分布、消费能力、消费习惯等综合考量因素，引导企业强化招商规划，找准定位，做出特色，差别化经营。同时政府也会从外部环境、内部管理等方面入手，强化服务和管理，从而实现城市综合体的可持续发展。
多座综合体停车场有望资源整合
网友“接近透明的蓝”：目前市区停车难问题非常突出，润州这么多座新的城市综合体出现，能否缓解停车难问题？
曾晓亚：从万达开业这几天的情况来看，停车难问题显得尤为突出。根据规划要求，在建的每一个城市综合体必须建设足够的机动车辆和非机动车辆停放区域，如万达广场建设有1200个停车位，九润商业广场设有448个停车位，东方伟业广场设有326个停车位，虽说不能完全解决这一问题，但可以有效缓解停车难的问题。我们正在设想，每个城市综合体周边的停车泊位，能不能做到资源整合，如万达广场、常发广场、城际广场、国信广场四家就可以整合资源，从而缓解停车难。
恒顺老厂区招商正在推进
网友“小星星”：听说恒顺老厂区有规划计划，能否具体介绍一下？金山湖周围有什么新的综合体发展建设？大西路商业街还有复兴的可能吗？
徐心田：目前各部门正在积极推进镇江宾馆、恒顺老厂区地块的招商工作，项目还在规划论证之中，初步规划在恒顺老厂区地块建造“水游城”。金山湖东侧将打造长江新天地、西津湾不夜城等项目，西津湾不夜城为集旅游、休闲等为一体的休闲集聚区，目标定位是建设长江下游地区最大最美的湿地公园。而市政府也有计划对大西路进行整治，将在保持大西路原有传统商业街区风格的基础上进行发展。
香逸渔港搬迁至金山时尚街区
网友“留在昨天”：多个城市综合体迅速崛起，会对润州商贸业产生怎样的影响？对集聚人气有带动吗？
徐心田：随着行政中心的搬迁，城市西拓南移。润州商贸业起步较晚，原本的商业发展几乎为空白，城市综合体的出现占尽后发优势。润州商贸业正步入快速发展轨道，香逸渔港新店将于9月搬迁至金山时尚街区，而百年老店宴春酒楼也将搬至金山寺正对面。随着城市发展，润州的精品楼盘也越来越多。据统计，目前在润州购置房产的外地居民，已占到所有消费者的15%-20%，主要集中在万科、万达、亚东朴园等楼盘。
