透视新政下的房地产市场（三）

一边是调控频频发力；一边是楼市高烧不退。2010年以来，全国70个大中城市房屋销售价格出现连续上涨，且同比涨幅呈现逐月上涨的态势，从1月份的9.5%扩大到4月份的12.8%。即使到了5月份，楼市也是“量跌价挺”。

接受《经济参考报》记者采访的多位专家认为，随着房价的上涨，房地产的购买力成为衡量财富持有及增值能力的重要标杆。在以“房产”为门槛的“财富拉力赛”中，普通劳动者与投资者之间的收入“鸿沟”加速变宽，加剧了“贫者愈贫、富者愈富”的社会经济分层态势。

5月15日，浙江杭州一对相恋已久的80后情侣从“人居展”展厅走出后显得有些疲惫。新华社记者 韩传号 摄

奥妙“高杠杆率”催生地产富豪

2000年以来，北京、上海、深圳、广州等一线城市和二线城市房价出现了普涨和暴涨。在高房价的带动下，房地产成为中国财富的代名词之一，而住房消费则成为中国贫富分化最集中、最突出的领域。

《2010胡润财富报告》指出，中国内地有87.5万个千万富豪和5.5万个亿万元富豪。其中，十亿元富豪1900人、百亿元富豪有140人。而中国内地富豪数量的增长主要依赖三个方面的因素，即股指上涨、房价上涨和GDP的快速增长。

不仅如此，在福布斯中国富豪榜上，这两年新晋的富豪无一例外地都是房企老板。他们大多通过在香港H股上市一夜暴富，碧桂园、龙湖、恒大这些房企的老板轮番地成了中国首富。不过，观察他们的财富成长路径会发现，其财富的增长并不是依靠自己公司的价值创造，而是在上轮和这轮房地产泡沫中“吸血”。

房地产业已经成为中国最暴利的行业之一。有关数据表明，2005年至今，有近40家上市公司由原来的主业转行房地产，占到目前地产类上市公司总数的35%。而以上市公司的毛利率表现来看，房地产行业表现最为突出，自2005年以来毛利率连续五年超过30%。

另据统计，在国外成熟的房地产市场中，建筑安装成本占比在70%，利润率大约在5%至8%之间。与此形成鲜明对比的，国内房地产市场建筑安装成本占比35%，利润率在15%左右。

国内房地产市场15%的利润率看似不高，但开发商的真实利润水平却远高于此，其中的奥妙在于前期房地产开发的“高杠杆率”。“高杠杆率”使中国的房地产偏离了其民生属性，放大了房地产金融投资属性的一面，加速了财富向地产商集中，并且增强了地产市场的投机性。

业内人士透露，调控前，开发商购置土地或明或暗可以贷款，拿到土地证后又可以名正言顺地向银行抵押贷款，项目开工后建筑承包商垫资建设也是行业管理，而且，虽然预售制度有很大变化，但开发商花样翻新地创造出各种变相的“卖楼花”方式，例如向意向购房者十几万元高价出售会籍，获得会籍后就可在开盘时折价购房。通过利用制度上的不完善，许多开发商可以用5倍、10倍的杠杆率来操盘，这样一来100%的利润率也不是神话。

“房价上涨催生了一批以房地产开发商为代表的庞大利益群体。过多的资金流向了房地产业及其相关产业，再加上开发商在获取土地和银行贷款上的便利，这些导致了财富向房地产领域的大转移。”中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海对《经济参考报》记者说。