想买房的市民王先生最近遇上一件烦心事：看了多家楼盘，竟然多数没有多层住宅；而有多层住宅的楼盘，位置大多较为偏远。曾几何时“一统天下”的多层住宅，现在却变得“一房难求”？相关人士认为，宏观导向、建设成本、得房率是导致多层住宅稀缺的主要原因。

        多层住宅得房率高

        通常情况下，６层以下的住宅为多层，７－１１层的住宅为小高层，１２层以上的住宅为高层。目前，我市住宅最高层数控制在３３层。

        如今，怡海家园的首批住户胡先生对当时入住高层住宅的“风光”记忆犹新：虽然比多层价格每平方米高出１０００多元，虽然得房率（套内建筑面积与销售面积之比）低，但“一览众山小”的感觉及众多羡慕的眼光，还是让他毅然选择了怡海家园。

        尽管早在２０００年，怡海家园就开了我市高层住宅的先河，但直到２０１０年高层住宅建设才在我市迈开大步。镇江中建地产有限公司销售负责人刘佳告诉记者，大约２０１０年后，香江花园、红豆府邸、我家山水、如意江南等楼盘加大了高层住宅的建设力度。特别是这两年，高层住宅建设更是如雨后春笋，全面开花，东如中建、远洋，南如绿地、智谷，西如凤凰家园，北如江河汇、招商北固湾等。

        而在王先生看来，尽管高层住宅成大趋势，但得房率高是他坚定选择多层住宅的主要原因。王先生告诉记者，他的一个朋友在某楼盘购买的１３０多平方米的小高层，实用面积只有１００平方米多一点，而房价约１万元/平方米，也就是说有３０多万元买的是公摊面积，“太不划算了”。

        ５月起，王先生先后到过中建·大观、绿地中央、永隆广场、紫郡丽舍等楼盘，打算购买多层住宅，但都失望而归。他介绍说，中建·大观、绿地中央均没有多层，永隆广场最后的多层已售完；紫郡丽舍虽然有多层，但却是带电梯的多层洋房，“公摊吃不消”。

        不能单纯用得房率来衡量住房品质。刘佳说，一般而言，多层得房率为85%左右，小高层为75%左右。但得房率过高会导致公用面积减少，比如开发商为了提高得房率，而将过道、走廊造得非常狭窄，甚至压缩消防通道空间，造成安全隐患。

         多层住宅建设成本高

        而对开发商而言，选择少建多层、多建高层住宅的主要原因之一是，高层建设成本相对较低。镇江永隆地产负责人甘泽钦说，目前没有硬性政策规定不准建多层住宅，但开发商拿下一块地块后，会综合考虑投入与产出、开发周期、市场前景及利润等因素，再决定建什么样的房子。

        开发商决定建设多层还是高层，有一个重要政策导向是容积率。所谓容积率，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接关乎居住舒适度。

        一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿化率应不低于30%。

        在容积率参数下，开发商毫无疑问会选择多建设高层。刘佳说，以一块地块为例，假如这块地块的土地成本为３０００元／平方米，如果建设六层，土块成本为５００元／平方米；如果建２０层的话，则为１５０元／平方米。“假如你是开发商，你会选择建高层，还是建多层？”

        宏观导向倾向于高层

        从土地资源、现代城市发展等要素看，高层住宅体现着未来城市建设方向。

        市规划局相关人员说，尽管没有政策规定不准建多层住宅，但一块地块究竟建多层、高层、联排，还是多、高、联组合，开发商拿地时，这块地就给出了容积率、限高、总面等参数指标。而按照这个指标，开发商大多会选择多建高层，少建甚至不建多层。特别是因为土地资源的不可再生性，决定了别墅、联排、多层住宅不允许“敞开”发展。

        另一方面，从一个城市的未来发展看，在与城市总体规划、旅游景区等要素不相冲突的前提下，拥有一定数量的高层住宅，某种层面上体现着一座城市的现代化程度和形象。

        （余宽平）