发达国家城市居民人均商业面积不过1.2平方米左右；已建加在建，市区人均商业面积不下3平方米——　　

　　殷兰友 王鹏程

　　国庆黄金周，成了检验城市综合体人气号召力的最好试金石。

　　连日来，记者在市区各大商业体走访发现，万达、八佰伴、大润发等人气暴涨，丁卯沃尔玛、丹徒新城冠城商业中心等也人气颇旺，而中浩国际广场、红豆广场、九润国际广场等人气并没有根本好转，曾经被寄予厚望的九里街、原青年广场等商业副中心，似乎并没有如人所愿。

　　针对这一现象，却有截然相反的两个观点。一说，市区城市综合体严重过剩，一些综合体的半死不活就是最好例证；一说，市区综合体还很匮乏，除了八佰伴、万达等地方，镇江人就没有更多的逛街选择。

　　镇江人均商业面积已超

　　发达国家，真过剩了？

　　近五年来，我市城区商业地产的供应至少扩大了一倍，尤其是大中型商业地产的供应，翻了几倍。一些综合体甚至都没有混个脸熟，就走到了生命尽头。一些商业街（如第一楼街、万达金街）长时间面临招商困难。位于谷阳路的家润福超市营业面积近4万平方米，曾经号称辐射丁卯附近30万人口，在镇江仅仅存活了8个月不到。一直号称调整的世纪联华超市突然撤离，以至于第二天来上班的员工都吃了闭门羹。

　　据了解，今年市区已经有三家大中型超市选择关门（乐活、世纪联华、家润福），中浩国际广场、红豆广场、九润国际广场等综合体都面临着大量商铺闲置的状况。

　　记者从有关部门获悉，目前我市已建成的、在建的或者规划中的城市综合体（或大型商业体）有二十多家，仅润州区范围内就有万达广场、东方伟业、水游城、颐高广场、常发广场、中浩国际等。从2005年大润发进驻镇江到现在，8年的时间主城区开了11家大型超市，从2010年开始，开张脚步似乎还在加快。

　　据市规划局总师办副主任周斌介绍，目前已建成的万达广场、常发广场、九润广场、大润发、八佰伴、红豆广场、欧尚等，总面积达到70多万平方米。正在建设的如苏宁广场、财富广场、丹徒的宝龙城市广场、冠城商业中心等，相加有130多万平方米。规划中的老恒顺地块（水游城）、现北京华联地块、丁卯健力宝地块都将建设大型城市综合体，加上丁卯片区已建成的五大市场，以及城区范围大大小小的商业设施，镇江城区的纯商业设施供应面积已达数百万平方米，按市区人口计算（包括京口、润州、丹徒、新区），人均面积不下3平方米，而发达国家城市居民的人均商业面积一般在1.2平方米左右。

　　市民还是感觉

　　没“逛头”，相对过剩？

　　通常情况下，综合体越多，市民选择的余地越大，城市也就越有“逛头”。但事实并非如此。记者采访发现，市民的总体感觉是：镇江的商业氛围有提升，但还很不够，仍然经常出现无处可逛的尴尬。

　　不到40岁的章燕是个“购物控”，5年前，基本上两星期跑一趟南京，两个月去趟上海，八佰伴、万达开业后，上海、南京确实去得少了，但镇江也就两个地方可以逛逛，时间一久，新鲜感就没有了，还是要向外面跑。她说，大概前几年无处可逛的消费压抑太久，最近几年，市区一有商业综合体开业都会去捧场，可一路逛下来，发现每个综合体都大同小异。

　　采访中，不少市民认为，一些城市综合体关门、歇业、生意冷清，与消费能力关系不大，主要还是经营问题。镇江城市综合体开发经营者很多都是住宅开发商转行而来，对商业地产的开发理念不新、经验不足，开发出来的所谓综合体多是亦步亦趋、东施效颦的“低劣作品”：一方面，在业态体系上全部采用“超市+百货+影院+餐饮”模式，毫无新意可言；另一方面，在品牌引进上也是低层次重复，这样的综合体自然无法征服消费者的心。因此，镇江城市综合体只能算得上相对过剩。

　　强化城市商业功能

　　规划，治“剩”良药？

　　市民与业内人士称，大型商业体是一个不断演进的过程，出现这样那样的问题在所难免，商业体倒闭也不全是坏事，起码为业态革新腾出了空间。关键还是相关职能部门要及时吸取经验，提高对城市商业格局的整体规划水平。

　　首先，不仅要对城市综合体的选址进行规划，更为重要的还是要对其业态与功能进行规划设计，根据城市功能区引进具有鲜明特色的综合体。比如，以打造电子产品综合体的颐高广场，就很受市民认可。事实上，相关辖市区和职能部门已经着手开展这方面的工作。润州区政府办公室副主任曹阳称，七里甸城中村改造引进商业项目时，就避免了同质竞争，最终选择了以文化创意为主的业态。

　　其次，对城市综合体的开发资质要严格把关，尽量引入有丰富从业经验和品牌知名度的经营者。万达、八佰伴的成功，原因之一正是它们的品牌值得信赖。