金山网讯　时隔12年后，因现实形势的变化，大修后的江苏省物业管理条例于今年5月1日正式施行。这部与居民生活密切相关、受到社会大众广泛关注的法规，在业主与物业企业等利益主体的博弈中，试图寻找到多方可以接受的利益平衡点和结合点。

        目前，该条例部分已经付诸实践。不过，由于受限于相关实施细则以及配套文件尚未出台，一些条文现阶段只能停留于纸面上。小区共有区域停车收费是否在停放费之外包含租金，在CPI指数高涨背景下政府指导价的3年一调整是否合理……凡此种种令业内人士颇多困惑。根据记者了解，市政府也仅在刚刚出台的加强市区住宅小区物业管理全覆盖工作实施意见中，就贯彻省条例作了原则要求。业内人士也透露，待接下来省配套文件下发并消化后，我市的实施细则明年才能出台。

        本报记者 陈志奎

        共有区域停车停放费外，收租否？

        小区内共有区域停车收费账目，停放费实施三七开，即七成纳入住宅维修基金，三成作为停车服务费归物业企业。现有省物管条例作出的上述规定，与大修前的条例并无二致。不过有细心的业内人士普遍注意到，新条例中强令开发企业不得只售不租时，明确车位出租时，引入了租金的概念。

        关于小区人防工程停车位，条例则更是清晰界定了汽车停放费和租金这两部分费用。由此，市物业管理协会有关人士不免疑惑：小区公共部位的停车，是否在停放费之外附加收取月租金？目前，马路停车收费高企，每天最高50元封顶，而当下小区停车费平均每月约80元。两相对比悬殊，这使得原本停在马路上的车辆，越来越多转移到街巷，造成小区拥堵。在法律上，共有区域本就归全体业主所有，占据公共部位的是有车一族，小区居民中大部分并非有车族，未来会否在停放费之外也引入租金概念，现在不得而知，只能等待省物价部门收费管理办法出台后才能揭晓。而一旦假如租金纳入进来，相信未来小区共有区域停车价格必然会大幅提升。

        不过，另一今后令市民匪夷所思的问题则是，尽管交了停车费，但汽车在小区内停放时遭遇刮擦、碰撞甚至划伤，物业服务企业却并不承担由此破坏造成的损失。原因在于，业主交给物业公司的物业费是维护小区公共设备，停车费是停放使用的费用，物业公司并不承担安全保障的义务。上述专家表示，即便按照风险共担、权责对等的原则，由于停放费实施三七开，物业公司收取三成的停车服务费，但车辆若是发生碰撞，赔偿起来代价沉重，风险巨大，令物业公司担全责就很不合理。因此，省物业管理条例第64条明确规定，业主对车辆停放有保管要求的，另行与物业公司签订保管服务合同，“不过交了停放费，车子仍然被划却找不到人负责，车主心理上能否转得过弯来，相信后面麻烦纠纷不会少”。

        指导价3年一调，合理否？

        物业收费问题自是关注焦点。条例规定，实行政府指导价的，价格行政主管部门应当每3年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。但一个尴尬的现实却是，政府指导价框定好了，短时间内不可能有变化。不过近年来，低收入群体的最低工资保障标准每年起码以14%的标准上涨，这还不包括不断上调的社保、用工等诸多成本的上涨，令很多物业管理企业难以支撑。参与小区业委会工作多年的李洪就表示，由于不少业主尚未树立花钱买服务的意识，甚至有业主希望能以低于政府指导价的价格与物业企业达成协议，“游戏规则玩不下去，难以为继了，这就造成很多物业企业卷铺盖走人，从而致使一些小区陷入物业公司走马灯换个不停的恶性循环”。

        事实上，市区各类小区物业费的收缴比例并不理想。据市物业管理协会有关专家介绍，1到5年的新建小区业主缴费比例可以达到八九成，不过此后便会呈逐年递减趋势。而十年左右的一些小区缴费比例还只在60%。自2008年市区政府指导价作调整后，至今五年过去，物业费标准仍然未变，“这也难怪不少小区业主抱怨小区物业服务太差，低收费率提供的当然是低质的服务”。

        政府指导价3年一调整，其中固然考虑到业主心理承受能力，物价部门也有其考量，由于承担CPI指数监控职能，一旦物业费调整得过频过大，同样不利于CPI指数的控制。尽管如此，上述专家仍认为，3年一调的规定显然大为滞后。伴随整个社会工资标准调整频率，政府指导价一年一调，这样才合理，才能促进物管行业的健康有序发展。

        业主不交物业费公示，有效否？

        针对物业费不交的业主，过往出于保护个人私隐的原则，物业管理企业很多情况下无计可施。如今，新条例则打开了一扇门，明确业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业费的，业主委员会、物管企业可以通过上门催交、在小区内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物管企业可以向法院起诉。这是否有足够的威慑力？业内人士对此抱有怀疑：暂且不论诉诸法律走上法庭所付出的成本，出于个人信息安全保护原则，公示了姓名以外，其工作单位更具体的信息是否能够被公示，公示到什么程度也无具体标准。而未交费业主集中公示以后，一旦震慑力不够，会否影响到已缴费业主，引起群起效仿的恶性连锁效应，同样难以预计。

        目前公共维修资金应付一般的维修没问题，但更换电梯根本无法承担。新条例提出了应对之策，对于条例施行后出让的土地，配置电梯的项目，条例规定，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。紧随而来的疑问是，城市建设高歌猛进多年，并非只是在一块白纸上画图，很多土地约定的是分期出让，往往开发企业开发了一二期楼盘后，紧接着开发三期，这一整体项目遇到新的条例，需不需要交存上述资金，现在都没有更具体的明文规定。

        多年放羊后，职能部门介入！

        条例实施后，一些新变化正在发生。比如条例规定，住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电价格按照当地居民使用价格的标准执行。目前省物价部门已经核准，在遇上述情形用电时按照民用价格执行。由于水价定价权在各市，目前我市物业服务用水价格暂未调整。

        伴随小区建设，物业管理的概念自世纪之交被引入我国。彼时，国家下放给小区业主们最大限度的自治权。尤其随着物权法的颁布，公权力对私权利的干预越发减少，小区事务更多交由小区内部自我管理。由此物业管理成了大箩筐，小区的事情都往里装。小区里不管发生什么事，首先想到的就是物业服务企业。不过没有执法权的物业企业，却常常在违规行为面前束手无策。而投诉至职能部门，进了小区门墙归物业管，成了诸多部门推托的借口。

        此次，新条例规定，城管、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的管理。而我市上月刚出台的加强市区住宅小区物业管理全覆盖工作实施意见中，就条分缕析地界定了涉及小区事务的各职能部门的具体职责。

        物业管理协会有关专家表示，小区物业管理在考验业主自我管理能力的同时，更能锻炼提升居民们民主政治的素养。而物业管理涉及的，绝不仅仅是物业行业自身的事情，它更是一项系统的社会管理。物业服务企业与业主的矛盾，本质上更是社会矛盾的缩影和折射，“因此它更需引起从政府到居民社会各个阶层的思考，毕竟工作劳顿了一整天后，我们终归还是要回到小区中来”。