3月31日是中央政策层规定的新“国五条”地方细则出台的“大限”。各地“国五条”实施细则即将密集出台，虽然为搭上政策“末班车”，各地的二手房交易依然火爆。但专家认为，地方版“国五条”出台实施后，地产市场将迎来“冷静期”，后期调控仍需不断精细化，对不同地区及不同购房群体实施更有针对性的措施以防止误伤。

        镇江声音

　　　　京沪新“国五条”细则出台后，镇江业内人士解读——

        20%条款难落地二手房逐渐退烧

     金山网讯 昨晚，北京、上海新“国五条”在万众等待中，终于揭开各自神秘面纱公之于众。针对市场关注的计征20%个人所得税热点问题，记者昨晚采访了多位业内人士。他们均表示，京沪细则尽管重申新“国五条”20%的口号，但在落地执行上都未采取一刀切，显示未来20%条款难以落地，此前上演非理性行情的二手房将会由此逐渐退烧。

        20%个税条款难以落地

        看完京沪细则后，业内人士普遍认为，细则对限购更为严格。以北京为例，对单身人士限购完全采取一刀切。镇江兄弟房产总经理汪东认为，北京此举打击了正常理性换房，并未顾及到所有利益群体的需求，显示一线城市的限购政策在持续加码。

        在20%个税计征方面，北京对“满五唯一自住房”倒是没有一刀切，仍然免税；而上海细则强调，对出售自有住房按规定应缴纳的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，将严格按照转让所得的20%计征。汪东认为，尽管重申新“国五条”的口号，但在事实上撕开了一个口子，“反过来说，不能核实房屋原值的，按照核定征收方式计征个人所得税，核定征收率仍会执行1%。”新“国五条”出台当晚，汪东就认为20%条款不具备操作的可行性，“不仅仅房屋评估的问题，房屋装潢费怎么核定，谁来认定房屋当初真实的价格？”因此他对沪上新“国五条”抱持理解态度。    

        江苏细则将会保持中性

        针对此前二手房交易火热的非理性行情，汪东认为，京沪作为政策风向标的细则出台后，证实此前的二手房市场是虚惊一场，未来市场将会逐渐回归正常轨道。

        而昨晚看了京沪细则后，省建筑科学研究院总经济师李玉虎认为，京沪一线城市的细则还是贯穿了控制房价过快的原则，提出诸如提高普通商品房供应量和土地供应量，增加保障房供应，对中小套型达到一定比例的在贷款上予以一定优惠。总体而言，两地对20%个税计征的强调，对中央政策响应的意味浓厚，“实际上20%条款该由作为上下垂直管理的税务部门，而非地方政府作出规定，两地细则再度显示该条款不太好落地，实践中不容易做到。”

        对于江苏新“国五条”，他认为，京沪老大哥城市出台细则后，江苏相信几天之内很快就会有细则出台，“江苏会采取中性立场，毕竟江苏苏南、苏北各地情况有别，细则因此既不会太激进，也不会太保守，相信细则一个星期之内出台。”

        （记者 陈志奎）

        【北京细则出台】

        禁单身人士购买二套房

        北京市贯彻国务院房地产市场调控细则３０日出台，从坚决抑制投机投资性购房等７个方面提出了１９条具体政策措施，明确了２０１３年北京市房价控制目标，即全市新建商品住房价格与２０１２年相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

        北京市的调控细则要求坚决抑制投机投资性购房。继续严格执行商品住房限购措施。自３月３１日起，北京市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购１套住房；对已拥有１套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。严格购房资格审核，加大执法查处力度。对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭，不予办理产权登记手续，家庭承担相应的法律责任，并且５年内不得在本市购买住房。

        继续严格实施差别化住房信贷政策。中国人民银行营业管理部、北京住房公积金管理中心在国家统一信贷政策基础上，根据北京市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。

        充分发挥税收政策的调节作用。３月３１日起，对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按个人转让住房所得的２０％计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税；对个人转让自用５年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

        北京市要求稳定普通商品住房用地供应和加快普通商品住房供应。２０１３年北京市住房用地供应计划为１６５０公顷。继续完善土地出让方式，通过“限房价、竞地价”等方式增加自住型、改善型住房的土地供应。落实２０１３年建设筹集各类保障性住房１６万套，竣工７万套的任务。

        调控细则要求加强商品房销售管理。提高商品房预售许可门槛。加强商品房销售价格引导，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。

        调控细则还提出建立完善房地产市场管理长效机制，进一步探索完善符合首都特点的基本住房制度，完善差别化、多层次的住房需求调节机制，建立科学稳定的住房供应体系，逐步实现住房保障对象应保尽保、自住型和改善型需求得到有效满足，切实解决人民群众住房问题，促进首都房地产市场保持平稳健康发展。

        【上海细则出台】

        严禁发放第三套房房贷

        上海市政府办公厅30日印发该市贯彻《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》实施意见。

        实施意见明确2013年度本市新建商品住房价格控制目标。根据本市居民人均可支配收入增长等经济社会发展目标、物价水平，2013年度本市新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

        坚决抑制投资投机性购房。进一步严格执行国家和本市的住房限购措施和相关操作口径。房屋管理、税务、人力资源社会保障、民政等部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市拥有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互共享，完善住房限购措施的操作流程。

        要继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策；严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；严禁发放第三套及以上购房贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查，对违反规定的及时加以制止、纠正。金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

        税务、房屋管理部门要密切配合，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。继续稳步实施个人住房房产税改革试点，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

        加强市场监管，查处违法违规行为。要严格执行商品房预销售各项制度规定，房屋管理与价格主管部门要加强配合，进一步严格执行“一房一价”、明码标价，商品住房销售方案备案审核等规定。对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指导的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售，违反明码标价，“一房一价”规定的，采取暂停网上签约等措施，并依法严厉查处。

　　据中新网

        房地产市场“冷静期”或将到来

        去年下半年以来，房地产市场有明显的“回暖”趋势，特别是2月份70个大中城市的新建商品住宅价格与上月相比下降的城市只有1个，上涨的城市达到66个。业内普遍预计，“国五条”细则实施后，市场将迎来一段“冷静期”。

        知名财经评论人士叶檀认为，“国五条”推向市场后，各地二手房交易进入高峰期，这是规避税收成本导致的刚性需求大爆发，也是从去年下半年开始的房价上升的延续。一旦20%的征税真正落地，各地二手房交易将进入一段真空期。

        山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，“国五条”细则出台后不仅将使二手房成交量迅速下降，新房成交也会出现短暂的下降，原因在于前期二手房供应量的集中增加，在一定程度上满足了一部分购房需求，房市必然将面临一段“冷静期”。

        面对可能到来的二手房交易低谷，房产中介将如何渡过？市场有起有落是正常的，最近的好行情也为今后渡过难关“备好了粮”。“一些卖房者为避免高额的税费，可能会由卖转租，租赁市场可能会因此有所增长。”李铁岗说。对于新建商品房来说，“国五条”细则的影响要小得多，业内分析认为今后较高的二手房交易成本将迫使刚需购房人转向新房市场，在上市房企年报或业绩说明会上，不少企业调高了2013年业绩预期。

        地产调控宜需更加精细化

        虽然各地的“国五条”实施细则呼之欲出，“20%个税政策”最后如何实施仍需细化。一些业内人士认为，为了房地产市场的长期健康发展，从“国五条”具体实施措施到房地产调控方向，再到企业经营都需不断精细化。

        从长期来看，增加普通商品房供应仍十分关键。中国指数研究院高级分析师许琳认为，未来10年我国人均居住水平还有明显的上升空间，加之不断增加的城镇人口，初步测算(不考虑投资性需求)，未来10年商品住房的需求量约120亿平方米。

        国土资源部22日的数据显示，2013年1至2月，全国住宅用地供应1.54万公顷，同比增加45.1%，同比增速由负转正。合富辉煌(中国)山东分公司市场研究总监许传明等业内专家认为，去年大多房地产企业开始“去库存”，今年初加大拿地力度属正常现象。房地产市场也需不断增加普通商品房供应，从根本上抑制房价。

        除了增加供应，一些业内人士认为，我国房地产市场已开始出现分化，各地需要因地制宜的政策，“一刀切”的政策效果并不好。数据显示，虽然大部分城市房价在上涨，但也有如鄂尔多斯、温州等地的房价在明显下跌。

        叶檀认为，对于房地产泡沫较为明显、房价上涨过快的城市，以抑制为主；对于需要大力发展的中西部中小城市，对于负债率较高的城市，房地产调控应“温柔”些；对于某些房地产泡沫已被刺破、实体经济艰难行进的城市，已经无需高压政策，只能静听房地产坠底的声音。

        山东师范大学房地产研究中心主任程道平认为，企业经营亦需精细化，除了住宅地产之外，地产企业可适度介入商业地产、旅游地产、养老地产等领域，从细分市场中赢得市场。

        据新华网