引言：十八大关于经济工作的政策走向引人关注，洞悉未来国家政策取向，对于房地产企业至关重要，也关系到新一轮市场博弈的输赢。12月16日闭幕的中央经济工作会议也提出，明年经济工作的首要任务是促进经济“持续健康发展”，在定调中首次去掉了“快”字。基于如此定调，那么已执行超过两年半的楼市调控政策该如何持续？十二五期间房地产制度将怎样改革，才能带动下一步发展？这些都是值得我们在这个年终岁尾去思考的问题。

为此，腾讯房产独家策划“百人预判2013楼市走向”系列专访，聆听行业内声音，体悟楼市走向，为地产业界人士及购房者提供发声的平台。日前，北京科技大学经济管理学院教授赵晓接受腾讯房产独家采访，就未来楼市发展趋势、房地产改革重点等方面进行解读。

北京科技大学经济管理学院教授 赵晓

北京科技大学经济管理学院教授赵晓判断，今年政府对于房地产的调控将不会松手，房地产调控将从以往的再三失败走向成功。

上半年房价如明显反弹 楼市或出新政

赵晓举例说，钟摆不能一直往一个方向摆，一旦摆到头必然要往回摆。新一届政府想要在民生上重树威信，第一无疑就要拿房地产来开刀，如此，中央经济工作会议才要“坚持房地产调控不动摇”。再考虑到前面讨论的中国房地产市场格局与增长态势的变化，也就是说天时已变，政府寻求房价更加平稳、社会更加和谐、利益更加平衡的房地产调控目标，到今天终于完全可以落地实现。至于是否会出台新的政策，则要看上半年市场的反映，如果房价有明显反弹，则会有新的大棒。但更可能的情况，维持现有房价相对平稳的状态，政策上通过执行层面的严格与否来调节市场热度。

若想真正实现城镇化 土地制度改革不可回避

对于城镇化对房地产业的影响，赵晓在接受腾讯房产采访时表示，城镇化的快慢节奏将在一定程度上使得房地产从“卖方市场”一变而为“买方市场”。据“城镇化需求预测模型”测算，到2020年需新建住房面积将增长到15.4亿平米，这意味着2012-2020年中国的住房需求仍将不断增长，伴随城镇化和居民住房改善步伐放缓，2020年后中国的住房需求才会正式进入下降期。但问题在于，需求增长的同时，供应增长更快，导致供求关系从供不应求的“卖方市场”迅速转变为供大于求的“买方市场”格局。预计2012-2014年城镇住宅需求年均约12.7亿平米（2010年实际新增商品房住宅需求只有10亿平方米），假设2009-2011年新开工面积在2012-2014年竣工，则房地产开发住宅竣工也将攀升到年均12.3亿平米，来自市场的供求可以说基本平衡。然而，考虑到还有“非房地产开发建设”、“城区扩大”以及“小产权房”等大量非市场性供应，将这些非正常供应加入到整个供应后，中国的城镇住宅市场格局将明显转变为供过于求。

而要想真正实现城镇化，第三次土地改革已不可回避。2012年十八大报告中提出“多渠道增加居民财产性收入”，“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例”。会议刚落下帷幕，一个提升10倍的征地补偿标准让大家切切实实触摸到了“让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果”的希望之门，这仅仅是开始。随着房地产市场地不断完善，第三次土地改革也将呼之欲出。

一线城市聚集效应凸显 三四线城市不确定性渐大

赵晓认为，基于限购的大背景下，去年市场普遍认为二线城市的房地产市场将遇冷，三线城市借力不限购的政策东风将会迎来新一轮春天。但随着岁尾的临近，市场的数据彻底宣告了上述判断的错误。

没有任何机构可以确保它的预测百分之百正确，但对客观规律的尊重辅之以逻辑性的分析，这是我们能做到的。城市的聚集效应，或者说只有极富的国家才可以玩得起小城市。所以大的判断是：一线城市的聚集效应将越来越凸显；二线城市，尤其是区域中心城市，的后发优势显现；三四线城市的不确定性越来越大。而支撑房地产市场健康发展的核心动力就是人流和资金流，人流和资金流越聚集的城市房地产市场越有潜力。