近日，京投置地和京投公司连下两城，以招标方式夺得北京海淀区玉渊潭乡地块和昌平区东小口镇地块，总规划建筑面积为84.6万平米，拿地金额高达93.5亿元。 由于两项目一级开发商均为京投，一级土地开发补偿金达到59亿元，京投联合体只需再投资34.5亿元即可买下海淀玉渊潭乡和昌平东小口镇这两宗优质地块，京投联合体也被业内称为拿地“黑马”。但这也在市场上引起争议。

　　京投联合体报价第二；首开将研究评标得分点

　　据悉，京投联合体在玉渊潭乡地块和东小口镇地块的投标中，均以报价价格第二的身份中标。四天之内，京投联合体在京购地金额达到93.5亿元，规划总建筑面积则达到了84.63万平米。

　　而首开兴茂联合体和首开保利联合体在上述两地块的投标中，分别报出了52亿元和48.6亿元的最高价，并主动在两地块各多加一万平米公租房，但这两项优势并未让其中标。

　　由于是招标出让，根据投标现场公布的评标规则，通过企业投报方案、企业资质、综合印象等方面评比，最后中标企业并不一定是报价最高的。（见附表）

　　对于这两次的招标结果，首开股份董秘王怡表示，尊重中标结果，首开投报的是一个很有竞争力的价格，也是市场的一个价格，并不算高价；首开过去也开发过地铁上盖项目，因为是招标，在这种情况下以什么来评标，怎么打分，也是企业拿地时要研究的方向。“如果是价高者得的方式，没必要从一级开发的角度曲线拿地。但如果通过一级土地开发动作拿地更有优势，我们也将研究这方面的模式。”王怡指出，通过招标以这样一个低价拿地，对土地开发商来讲，非常具有利润空间。“如果政府以控制土地出让价格来达到平抑房价的目的，玉渊潭乡地块上市后的价格也是值得关注的。”有业内人士这样表示。

　　中经联盟秘书长陈云峰表示，一般的，土地一级开发的利润率在2%-8%。开发商做一级开发更大的目的在于拿地有优势，通过开发地产项目获利。

　　早已谋划合作拿地，大股东输血京投银泰

　　据了解，京投联合体四天之内拿下的两地块，均为地铁上盖的优质资源，而两地块的一级土地开发商就是京投公司。

　　根据官网介绍，京投公司是由北京市国有资产监督管理委员会出资成立的国有独资公司，承担北京市轨道交通等基础设施项目的投融资、前期规划、资本运营及相关资源开发管理等职能。

　　京投公司与银泰投资（民营企业）分别为上市公司京投银泰的第一、第二股东，而京投置地则是京投银泰的全资子公司。

　　虽然新购置的两地块地价款达到93.5亿元，但一级开发商的土地补偿金就高达59亿元。据介绍，一级开发建设补偿金，主要用于拆迁、补偿、市政建设配套等方面。而京投公司是两地块的一级开发商，也就是说，京投联合体再投入34.5亿元即可买下海淀玉渊潭乡和昌平东小口镇两宗总规划建筑面积为84.6万平米的优质地块。

　　实际上，在去年5月，京投银泰就与大股东京投公司签署协议，计划组成联合体或其他合作方式参与开发地块的竞标，京投公司为项目公司提供股东借款以支付部分或全部土地价款，京投银泰则主导项目公司的经营管理。此外，京投公司还可以不超过12%的年利率向京投银泰提供借款，用于补充公司流动资金。

　　京投银泰表示转型专注地铁物业开发

　　相比大股东的财大气粗，京投银泰则业绩惨淡。据京投银泰2012年三季报显示，公司前三季度亏损达1.9亿元，货币资金仅为5.1亿元。对此，公司季报称，这主要由于公司现有项目尚无竣工结算及销售结转、公司投资规模加大导致财务费用增加等。

　　2012年，京投银泰接连转让京外项目，收缩战线，回笼资金。京投银泰董秘邓志高向记者表示，2012年为公司战略调整年，通过项目转让，确定以北京为中心，建立以轨道物业开发为特色的核心竞争力。

　　据悉，京投联合体在北京的项目基本都具有“地铁上盖”的特点，如位于地铁10号线角门东站的京投快线阳光花园、位于城铁房山线良乡大学城北站的京投万科新里程、位于西南四环地铁郭公庄站的京投万科·西华府项目，以及近日拿下的海淀区玉渊潭乡地块和昌平区东小口镇地块。

　　质疑&回应

　　京投银泰 双功能地块需要专业方案

　　质疑1：京投联合体有何优势，从竞争激烈的投标中胜出？

　　京投银泰董秘邓志高：这两个地块不是一般的地铁上盖，而是地铁车辆段上盖项目。通过在车辆段上方加一个“盖子”把地铁停车场盖起来，还能做商业、住宅的开发，是市政交通功能和商业开发功能的叠加体。但这种项目存在的主要问题是地铁各类系统的管线和商业开发的管线部分是共用的。玉渊潭地块所处的五路居车辆段已投入运行，下方的10号线和6号线是北京地铁的大动脉，方案及施工稍有不慎，对今后地铁运营、商业、住宅开发建设及使用都会有影响。同时，建设中涉及震动，消防，噪音及保障地铁安全等问题，较之常规地产项目要复杂得多，很多问题需要专业的经验、技术及必要的业主地位来加以协调、解决。这几年，京投陆续参与轨道上盖物业的开发，如郭公庄地块，经过一年多的时间，解决了技术难题，也总结了经验，将于今年5月亮相。

　　京投银泰 后期投入大，报价是“上限”

　　质疑2：投报价格低，存在超额利润？

　　邓志高：除土地成本及常规建筑成本外，由于项目的复杂性和特殊性，实施过程可能发生的成本要比一般的地产项目更加难以控制，如解决震动、噪音、消防等技术难题过程中不确定性导致的成本增加。我们的报价是通过理性的综合测算后得出的，这是公司能承受的上限。

　　质疑3：1月18日才公布玉渊潭地块中标消息，17日京投银泰股价涨停，这其中是否有蹊跷？

　　邓志高：我们也是通过公开的消息才知道中标结果。此前我们多次发布公告说明，京投银泰会转型并大力发展轨道交通物业，信息披露是充分、透明的，市场对此是有预期的，也是认可的，当机会来临时，投资人会做出自己的判断和选择。

　　部门回应

　　北京国土局 更重视方案

　　据媒体报道，在北京“两会”上，北京国土局负责人表示，“价格是整个评标的一部分，但因为项目本身要实现通过地铁建设与房地产开发的紧密结合，既满足地铁功能的实现，又维护居民配套服务设施的完整性，因此更注重投标企业规划方案的设计。”这位负责人表示，从评标结果看，中标企业能够摘得地块，主要是因为对地铁关联项目的开发经验及方案设计。

　　地储中心 评标专家随机抽取

　　针对评标过程，北京土地整理储备中心市场部部长雷蕾表示，对于出让的地块，评标后只把中标结果进行公示，没有具体的分数；评标委员会由招标人代表和有关土地、规划、经济、法律等方面的专业人员组成，专家则是从北京人事局的专家库中随机抽取产生。此外，对于地块以何种方式出让，北京国土局是根据市场情况、地块的基本情况来确定是通过招标还是挂牌的方式出让的。