“5年37%回报，10年托管”、“低总价6年48%回报”、“一铺富三代，挖掘人生财富第一桶金”……细心的市民可以发现，在去年宏观调控的大环境下，我市住宅市场抑制了一些购买者的步伐，而商业地产却迅速火爆起来，一些打着 “零风险购房”、“旺铺回报”、“高投资价值”等诱人的字眼再现市民眼帘，吸引众多普通市民参与投资购买。这种曾被建设部明令禁止的商业地产营销模式，真能圆了众多普通市民的“炒金”梦？

事实上，商铺“返租”销售第一波在我市出现的时间是在2005年，当时一些商铺、商住楼盘率先推出“返租，返还”的经营模式；2009年起，丁卯片区再次引起了投资者的关注，“亚太五金城”、“义乌小商品城”、“亿都家居城”、“星宝汽配城”、“食品商城”等多个商业市场都采用了“包租”、“稳收”等销售商铺的形式。但随着那一波高潮的结束，这些“高回报”商铺大多境遇不佳。据记者走访了解，目前，一些商铺的空置率仍然较高，部分商场一年多次调整市场经营模式甚至有一沿街市场的钢架已锈迹斑斑无人打理，项目停止或萧条不堪。

高回报营销手段依旧受追捧

所谓商铺“售后返租”或者“托管”是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。一般年返租回报在8%-12%之间。

日前丹徒某大型商业广场宣传上打出成功案例典范，以购买一间51.03平方米为例，3年前租金收益70元/平米/月，现租金收益180元/平米/月，增值倍数达260%。该楼盘销售人员说：“前十年由商家统一经营，五年稳定有回报，现在银行储蓄、住宅投资10年后收益抵不上投资商铺的一半。”如此诱惑的高回报也让记者跃跃欲试。不少投资者认为租金逐年递增，只会稳赚不会赔，以至于有人签合同时仅看图纸、模型就交了房款。

实际上，住宅限购之后商铺的火爆，确实和宣传中的低总价有很大关系，一二十万、二三十万、一百多万元就能购置一间位于某个商圈的商铺。对普通投资者来说，这种“低投入、高回报”商铺的确是个诱人的蛋糕。其诱惑的根源，还在于商家口中的大收益，毕竟在收铺后的前2-5年，投资者能拿到每年高达8%-12%的投资回报，不仅跑赢CPI升幅，而且比投资住宅、写字楼的回报高得多。

据了解，现在的售后返租模式已经不是以往通过房地产开发商来运作，而是以重新注册的一家商业运营公司和购房人签订租赁合同，并许诺高额租金回报，即甲方（开发商）卖给乙方（投资人），甲乙双方共同找到丙方（投资中介），由丙方代为经营，回报出自丙方，如此操作，使开发商合理规避了国家相关法律、法规对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资的禁令。