■ 上周上海楼市成交量创近21周新高

沪上一开发商称，面积在100平方米以下的刚需公寓库存紧张的情况如果得不到缓解，这类房源将存在涨价压力。 

　　刚需楼盘上周的集中成交，直接拉低了上海楼市的成交均价。

　　11月26日，金丰易居&佑威联合研究中心公布的监测数据显示，上周（11月19日-11月25日）上海市商品住宅成交面积为26.59万平方米，环比（较前周）上涨34.46%；新增供应面积也环比上涨36.17%，至26.58万平方米；成交均价则环比下跌15.95%，至20233元/平方米。

　　佑威机构执行董事黄志坚称，上周上海市商品住宅成交量、新增供应量双双暴涨，成交量更是创下了7月以来的21周新高，这表明虽然标杆房企已经完成年度销售任务，但非标杆房企仍需要借助当下不错的市场环境来跑量。

　　某上市房企副总裁进一步说，开发商去年底亏本保本跑量，今年上半年微利跑量，现在则似乎开始转向“保证利润兼顾跑量”。

“刚需房源价格早已企稳”

　　“低价商品住宅成交量的回升及高价商品住宅成交量的下降，直接导致了上周楼市整体成交的均价环比大跌。”黄志坚说。

　　据佑威统计，上周上海楼市的成交结构中，单价在2.5万元以下的商品住宅成交了20.50万平方米，环比大涨了50.58%；单价在2.5万-4万元的商品住宅成交了4.88万平方米，环比上涨了18.06%；但单价在4万元以上的商品住宅成交了1.23万平方米，环比大降39.44%。

　　佑威统计的上周成交面积排名前十的楼盘中，有9个楼盘的成交均价低于2万元/平方米。

　　一般而言，在当下上海楼市中，成交单价在2.5万元以下的商品住宅被视为刚需产品。

　　随着刚需成交的放量，沪上刚需公寓产品的库存持续下降。

　　佑威数据显示，上海100平方米以下的刚需公寓产品库存去化周期（即销售周期）仅5.7个月，已经呈现供应偏紧的态势。

　　黄志坚分析，调控背景下，上海楼市存在着产品结构性失衡的问题，100平方米以下的“小户型”库存去化周期已越过7-8个月的平衡值，价格早已经率先企稳，并有一定的上涨空间。而大户型产品以及别墅等高端产品，由于限购，总体上依然呈现较为严重的“供大于求”，价格上存在着下行压力。

　　上海盘谷房地产有限公司总经理宋海也认为，100平方米以下刚需公寓的库存去化周期低于6个月，说明这类房源供求关系还是较为紧张的。如果这一情况得不到缓解，这类房源涨价压力就存在。

　　“这种涨价压力在今年上半年是不存在的，当时的压力主要还是降价跑量。到了5-10月份，价格开始平衡，10月以后价格主动权开始偏向于开发商这一边。”宋海进一步说。

“有望现年末翘尾行情”

　　随着年底的临近，市场人士对于岁末楼市的预期有所转暖。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称，政策面偏于维稳的基调下，楼市成交延续有序释放的态势。以目前11月整月成交势头看，当月成交量不仅能较10月有所突破，甚至还有望出现年末的翘尾行情。

　　佑威数据显示，截至11月25日，上海市11月商品住宅成交面积为79.55万平方米，日均成交量为3.18万平方米。若按日均成交量推算，则11月的成交量约为95.46万平方米。

　　黄志坚断言，11月成交量高于10月的87.62万平方米已无悬念，12月的成交量预计也将和10月、11月相当。11月、12月成交量高于9月、10月的主因，是9月、10月传统成交旺季表现一般。

　　不过，黄志坚强调，2012年总的成交量虽然好于去年，但仍在历史低位，多数开发商依然需要补量以完成回款要求。

　　据21世纪不动产统计，截至11月25日，上海楼市11月商品住宅新增供应量达64.4万平方米，已超过10月全月的供应体量，但距9月份的127万平方米供应体量尚有近一半的差距。

　　黄河滔称，在经历短暂的休整后，部分开发商的推盘意愿逐步回升。但随着市场成交脱离低迷及政策走向趋于明朗化，部分开发商信心有所增强，推出更高溢价房源的概率较大。

　　德佑地产研究主任陆骑麟同样认为，从上周多个外围项目大面积推盘的情况来看，部分开发商依然有着年底冲刺业绩的意图。

　　“加上前期的库存依然有待消化，因此年末价格出现明显上涨的可能性很小，局部的优惠依然可以期待。”陆骑麟说，近期刚性需求入市积极性较高，今年年末信贷额度较往年也更为宽松，岁末楼市成交有望继续保持在相对高位。

“春节前刚需楼盘涨价可能性不大”

　　不少受访开发商也预计，低价刚需房源有望占据岁末楼市的主流。

　　某上市房企副总裁称，年底是刚需成交放量比较旺盛的时期。年底刚需人群的收入会增多，所以会选择在年底置业。眼下开发商的策略也在向“保证利润兼顾跑量”转变。

　　“当投资大、资金紧张时，开发商会亏本跑量；当市场不稳定，预期不明朗时会微利跑量；当市场较稳定，需求较稳定，开发商会以平衡的量平衡的价来销售。”该副总裁举例称，比如一个楼盘单价1.5万元能保本，1.7万元能有较好利润，那么开发商的定价可能就会是1.6万元。

　　宋海的判断是，虽然从市场角度讲，开发商涨价的冲动已经存在，但鉴于调控的基调未改，开发商还不敢立即转化为行动。大多数不敢做第一个涨价的，而是会互相观望，如果市场上出现了第一个涨价的楼盘，并获得市场的接受，那么开发商就会跟进仿效。

　　“冲动能否转化为行动，估计在开发商里也会出现分化。”宋海预计，刚需楼盘在春节前出现涨价的可能性不大，但到了明年3-5月份，涨价与否的信号可能会变得较为明确。

　　至于推盘策略，上述上市房企副总裁预计，接下来开发商少量多批推盘的情况可能会比较多，不以跑量为惟一考核指标，不去刻意追求开盘时的去化率。

　　该副总裁预计，12月的新增供应量可能会比11月略多，成交量也将比11月略好，“虽然成交主要看新增供应情况，但目前市场存量比较大，不一定非得盯着新盘，在售的楼盘也能保证一定水平的成交。”

　　据他介绍，该公司嘉定的一个刚需项目计划在12月中旬加推300套房源，“是90多平方米的小三房，符合刚需定位，定价策略就是保证利润兼顾跑量。”

　　该副总裁强调，他们在12月中旬推盘不是为了冲业绩，“今年的业绩完成得不错，我们推盘是根据工程的时间节点来的。”