楼市调控组合拳下，房价开启下行空间，投资客淡出市场，取而代之的是以初次置业者为代表的“刚需一族”。据最新公布的数据显示，全市十月份销售5038套，成交面积530274.01平米，这是今年来我市楼市的新纪录。部分房企在我市市场已经提前完成了全年的销售目标，而另一部分企业甚至在全国市场也已经将既定目标收入囊中。

采访中，多家房企负责人表示，2012年下半年可以说是实打实的刚需年。之所以销售任务能够提前完成，主要是研发适应市场的项目，并有适宜的价格策略。此外，楼盘的品牌地段配套也成为助推的武器。

以价换量是制胜的关键

下半年以来，我市不少开发商首当其冲选择了“让利惠民”这一快捷方式，以价换量，快速销售刚需盘。同时不少房企的营销手段和往年相比也发生了变化，更注重渠道营销和产品类型的包装，将内外潜力渠道挖掘到极致，打出极具诱惑、竞争力的优惠折扣，主推中小户型，“收割”刚需广泛市场。

某楼盘负责人告诉记者，“今年以来他们就采用灵活的项目开发和销售策略，加大力度推出针对客户实际需求的项目。同时适当调整产品价格以触动市场需求。”他表示，“能够获得不错销售业绩的，都是在价格上有积极表现的楼盘，而没有降价动作的一般很难去化。”从目前的市场行情和已开项目的定价来看，开发商们在开盘定价上普遍比较谨慎， 例如9月、10月开盘的10多个项目，均价都在5800元/平方米左右。

刚需热捧是市场的动力

迄今为止，刚需仍是我市楼市的绝对主角。一楼盘营销经理表示，在长达大半年的时间内，我市刚性需求已大量释放，期待这部分购房群体继续保持高水平爆发已不太现实，经过本轮楼市开发商营销竞争洗礼后，市场中的刚需更为理智，在价格之余更看重各个项目的特色。客观来说，受从严的金融政策的影响，想要改善居住环境、提升生活质量的二次购房者和房产投资者的购买需求受到抑制，令目前楼市的主流购买者多为首次置业者。

据悉，目前的首次置业者多为上世纪80年代出生的年轻人，置业资金有限，中小户型凭借其总价低的优势，备受这批购房者青睐。同时，中小户型空间利用合理，紧凑排列各个主要功能区域，适用度较高，在装修过程中表现得尤为突出，而房间面积的制约，也为购房者节约一大笔装修开支。

另一方面，在新政调控下，贷款成了购房的难题之一，这也让很多刚需购房者不得不重新考虑首次置业计划，而在以往，小户型一直备受欢迎，除了总价低以外，月供也相对较轻松，但就目前的政策而言，购房者开始考虑得更长远。“大多数80后正面临着比较现实的问题，就是上要赡养老人，下要照顾小孩，而小户型的房子不能完全满足他们的居住需求，所以，市场上一些面积偏大的三房比较走俏。”