未来房地产调控的方向是市场化的方向,是法制化的方向,也就是说要用制度化的举措来抑制房价的暴涨

　　本报记者杜晓

　　地方政府直接规定房地产利润,如此直接的控制房价手段,在出台之后立刻引发“围观”。

　　近日,陕西省出台规定要求,房地产项目合理利润率应控制在10%左右。为此,陕西省住建厅和物价局联合发文,明确了房地产开发项目成本构成和利润测算标准,规定房地产项目合理利润率应控制在10%左右。

　　上述规定颁布后引起了较大争议。地方政府在控制房价上究竟应如何作为?《法制日报》记者就此采访了业内人士。

　　房地产成本知多少

　　据了解,为鼓励现房销售,陕西省有关规定还要求,房地产开发企业在取得预售许可10日内,要一次性公开全部房源,实行“一房一价,明码标价”对外销售。

　　陕西省的规定再次将商品房成本这一话题挑了出来。

　　一家知名房地产开发公司天津分公司的工作人员告诉记者,当前的房地产成本中有很大一部分与地方政府有关,当地既然做出了这样的规定,恐怕地方政府自身也需要作出一些改变。

　　这名工作人员说,房地产开发的成本组成很复杂。“在与地方政府有关的房地产成本中,最大的一项支出就是土地成本。土地收入对于许多地方政府而言都是重要的财政收入之一。除此之外,还包括房地产行业中的税收成本,在开发环节税收中,契税所占比例最大,其次是土地使用税、印花税；在销售环节税收中,所占比例最高的是营业税及地方附加税,其次是土地增值税和企业所得税。除了上述两项外,在一个房地产项目中所包含的市政工程和公共配套设施中会有一些成本是隐性流向地方政府的。还有一点,就是企业与政府部门交往中的灰色成本,比如请客吃饭,找关系之类的。”这名工作人员说。

　　上述房地产企业的工作人员向记者分析了当前一些房地产成本的影响:土地成本过高增加了企业的资金压力,导致了地方政府土地收益的不可持续性,降低了房屋购买者的购买力,同时增加了房地产销售市场的风险。房地产业的税收集中在开发和交易环节,虽然大大增加了当期的地方政府可用财力,但是将未来年限的土地租金和税收一次收取,却大大降低了地方政府未来的收入可能性,造成了地方政府未来相当年限内可用财力的不可持续性。较高的销售环节税收,增加了房地产市场的交易成本,降低了交易效率。同时,这部分税收转嫁到购房者身上,加重了购房者的负担。

　　据了解,关于房价成本的争论和房地产利润控制的话题实际上已经持续了数年。

　　2009年,国家统计局对国内40个重点城市(包括北京、上海、广州、杭州等)中部分房地产开发商以及其2008年1月1日到2009年4月30日已开盘的商品住宅项目,进行了房价构成成本的专项调查和摸底,调查内容涉及项目土地费用、城市基础建设费、项目建造费用、项目销售费用和各种税费、项目总建筑面积和销售总收入。

　　限制利润是否可行

　　记者了解到,陕西省新规定未来的实施构想是:在陕西省选定试点区域,选取区域内已销售完毕或接近销售完毕的项目作为典型样本。由地方建设部门和物价部门联合对上报的财务数据进行审核,核算成本,并按照10%的利润作为区域定价区间的依据。开发商在该地区申请预售时,房价需要在相应的区间范围内,否则不予备案。

　　上述不愿透露姓名的房地产业内人士向记者推测,从陕西省新规定的内容来看,有可能是当地存量住房太多,地方政府帮助促销的一种手段。“政府承诺将利润控制在10%,这客观上给购房者提供了某种承诺,表明了调控的决心,也表明了未来房价将会趋于合理,有利于增强购房者的信心”。

　　“这个政策本身初衷肯定是好的,肯定是为了更进一步加强房地产调控,但是评价某一个政策本身是好是坏,我们不仅仅要看它的初衷,还要看其效果,看其可操作性。从效果和可操作性来看,一个房子的成本是非常灵活的,这个房子的成本怎么算,怎么控制,开发商在操作性方面比地方政府的监管要灵活很多,即使小的环节,比如说地下水管、电线、装修费用,即使是窗户的分量都可以省出不同的成本。所以我认为,企业限制成本听起来很美,但是操作起来、监管起来非常难。这种情况下如果推行‘限利令’的话,可能会看到这种情况:一个房子现在是每平方米3万元,但是一旦限制利润以后,可能变成每平方米5万元,因为开发商可以把成本做大。所以我觉得‘限利令’本身听起来很美,做起来很难。”中国民主建国会北京市委法制委员会副主任委员马光远博士说。

　　“限利政策很明显的作用是能控制房地产开发的成本,因为就控制利润来说,不控制成本意义不大。此外,就是政府有关部门要切实地去查,如果开发商真的超过了利润上限,应该承担什么样的责任。规定的出发点肯定是好的,但上述两点如何实现值得怀疑。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波说。

　　楼建波认为,上述政策还有一点比较难落实的地方在于,按照规定,如果房产利润超过了规定的10%,唯一的制约手段在于,将不会下发预售许可和进行签售备案。“预售许可和签售备案都是行政许可,开发商是可以对此提起行政诉讼的,一旦由此引发了行政诉讼,上述规定的效力必将打折扣”。

　　“房价从其逻辑本身来看,最主要的一个是对未来房价的预期,成本仅仅是一个参考因素,所以我觉得拿成本来说事的话,即使把成本搞清楚,房价也未必会降下来。为了解决高房价,事实上我们一直在努力不断地出台相关政策。这么多年以来,我们对房价的认识,对于治理高房价的政策的科学性的认识也不断在提高。国家已经表态,未来房地产调控的方向是市场化的方向,是法制化的方向,也就是说要用制度化的举措来抑制房价的暴涨。这样的话意味着什么呢?就是未来更期待的是能够长期起作用的制度性举措,而不是像限购、限价、限利这样的举措,比如说土地制度现在可能面临着一个改革的问题,比如说销售制度能不能从预售制过渡到现房销售。未来我觉得要逐渐建立整个房地产的制度体系。”马光远说。