天津北方网讯：有一种说法，开发建设是地产行业的原始积累阶段，经营管理则是其成熟运营阶段。在经历了十几年的大规模开发和市场快速成长后，天津地产市场运营也逐步成熟。不论是公建还是住宅，租赁市场的状况都直接反映着一个项目的开发建设、管理维护、品牌经营等多方面的综合水平。日前，本报对本市租赁市场整体情况进行相关调查发现，近几年本市住宅、商铺的租赁行情都在震荡中上升，且横向比较则会凸显出市场对于房源各方面的综合要求也在不断提升。

　　住宅：租金两年最高涨13.6%

　　在商业和住宅中，住宅市场的租赁行情最为稳定，今年一直呈现小幅上扬的态势。而楼市调控政策的一再收紧，也让住宅租赁市场获得了更大的需求市场。据搜房网统计，2010年至今的两年中，本市房屋租金水平最高上涨13.6%。

　　据统计，天津市从2010年开始到2012年9月为止的天津住宅租金均价一直保持逐年上涨的走势。而季节行情来看，每年的11月至转年2月之间，即春节前后住宅市场租金会有所回落，每年的8月左右租金则会达到最高峰。据统计，2012年环比2010年租金最高增长了13.6%。

　　“我租住这套公寓已经3年多了，每年八九月份续租的时候，房主都会提出涨价，虽然每次涨价最多也就是一百元左右，但这种涨价的趋势看来是要一直延续下去了。”从苏州来天津工作的李鹏一直租住着河西区一套一居室房屋，房龄约20年，每月租金大约1300元左右，“我也曾经问过一些其他房源，价位差不多，而且确实每年都会涨价，倒不如这样一直住下去省事些。”

　　非传统住宅类的服务式公寓市场租金水平则不如传统租赁房源那般稳定。据第一太平戴维斯统计，2012年第三季度，天津服务式公寓平均租金为每平方米每月人民币213元，较上季度环比下降3.2%。2012年第三季度，全市服务式公寓租赁市场平均空置率为21.9%，较上季度环比下降 3.4个百分点。业内人士分析，虽然短期内空置率有所下降，但持续的通胀压力会使得运营成本不断上升，或许将在未来推高市场租金。

　　区域价差逐年增加

　　从中介市场反馈的情况来看，能涨价的房源大多都位于市内六区或者郊县的中心居住区，生活配套比较完善，因此求租的客户也相对较多，这也是促使房源涨价的最重要原因。房主郑女士直言：“我家这套房子虽然只有30平方米，但在南开区的中心地段，周围又有学校和幼儿园，求租的人特别多，只要一空出房子，挂到中介公司，两三天就能有好几拨儿人来看房谈价。我的原则就两个，一是必须签一年以上租约，二是价高者得。”

　　从本市市内六区的租赁行情走势来看，2010年6月开始至今，市内六区房源一直保持稳定的持续走高趋势。其中，和平区的租金最高，红桥区的租金最低，且和平区和红桥区的租金差距也是逐年增加，在今年的8月份租金最高相差达到900多元。业内人士认为，房源周边的交通、学校、医院等因素都直接影响着其租金行情，而各区域之间的设施配套差距也直接造成了这些区域的租金落差，而随着区域开发的逐步完善，预计3-5年后这种价格落差还会逐步缩小。

　　小两室求租最火

　　在各种户型中，小两室和一居室的求租率最高。业内人士透露，价格是很多求租者选择房源的首要标准，而1000-2000元之间的价位是眼下市场求购人群最为集中的，在这一价位区间内，小两居室在功能和舒适度上都会更强，这也是小两室房源在租赁市场特别吃香的重要原因。

　　下表是不久前一项调查中，天津市从2010年到现在为止网友对租金价格的关注度占比，从表中可以看出网友对于中低价位的房子关注度比较高，这个价格区间的房子多为独单和小两室，因此这类房子在市场中租金升值的空间比较大。

　　此外，随着住宅销售市场调控政策的持续进行，不少有常住需求的置业人群也开始转入租住市场，带动了中高端房源的升温。据了解，梅江地区价格在2000元左右的两居室、老城厢附近的一居室房源以及一些重点小学片区内120平方米以上的大户型出租房源，今年以来的求租量都同比上升了三四成，租金也都明显上扬。

　　商铺：售价上涨租金下滑

　　“一铺养三代”的观念让商铺销售一直备受关注，在宏观调控的背景下，商铺更是旺销。但近两年集中上市的商业地产项目，在租赁市场的消化情况并不十分乐观，尽管出租率也算差强人意，但租金却被激烈竞争带来了小幅下滑。

　　多个商铺今年相继入市

　　“商品房住宅市场现在情况很不明朗，不确定买了房后增值保值方面如何？与其这样，我还不如投资点商业的。酒店式公寓和商铺各有各的优势，公寓现在成为年轻男女追求的对象，未来价值肯定难以预估；但商铺和写字楼是万年不变的赚钱机器，所以，这种情况还是该投资商铺和写字楼比较放心。”张先生的这种观点在很多置业者心里都根深蒂固，而天津商业地产市场“一铺难求”的现象比比皆是。从去年河东万达广场开盘不足半年就劲销90%铺源，到今年多个大型商业综合体的运营带动区域商圈优势，使得商业综合体的商铺呈现旺盛需求的局面。

　　不过，商铺的旺销和集中入市却让商铺也同样没有避免竞争压价的命运。第一太平戴维斯统计数据显示，2012年第三季度天津中心城区主要商圈商业物业首层平均租金环比下降0.5%至每平方米每月人民币514元，平均入驻率环比上升2个百分点至89%。第三季度滨海新区主要商圈商业物业首层平均租金环比下降2%至人民币每平方米每月229元，平均入驻率基本维持在80%。另据统计，2012年前8月，天津社会消费品零售总额同比增长14.9%，达到人民币2,250.8亿元。第三季度有两个新增优质项目进入天津商业市场，即位于友谊路商圈的银河国际购物中心和彩悦城，分别为市场带来235000平方米和90000平方米的新增供应。

　　第一太平戴维斯市场分析人士指出，预计今年四季度滨海新区还将有3个优质商业项目集中开业，届时将带来约19万平方米的商业面积。这些新项目分别是开心购物广场、滨海伊势丹以及绿游天地。随着多个商业项目的相继入市，市场竞争将愈发激烈，运营商们将不得不通过改善现有的招商运营策略来确保最佳的租户组合，而租金方面也难以在短期内实现上涨。

　　新建商业地产回报率偏低

　　在商业地产领域有个“一三五”法则，即一年开发期、三年培育期、五年成长期。对于投资者来说，商业物业获利空间在于长期持有的租金收益以及5-10年经营成熟后的增长空间，这个增长空间约在30%-50%之间。但重要的是，商业项目需要长期的“养护”和持有，才能将其价值逐渐释放。

　　投资者汤先生对自己在2009年 “吃下”的两个铺面感到有些后悔，当时商业地产炒得火热，于是汤先生也随大流在双流盘下两个临街商铺，现在看起来，那边人气和商业氛围冷冷清清，“当初以3万/平方米入手，目前的回报率仅4%，还不如把钱存银行了，现在打算按原价卖掉估计都悬。”

　　据了解，从目前内地商业地产的现状来看，一线城市的优质物业投资回报率仅为6%-8%，低于香港8%-9%的水平。以河西区一些成熟写字楼为例，一般的甲级写字楼租金为5元/平方米/天，偏高档的租金在7-10元/平方米/天，按照平均租金8元/平方米/天、产生租金的面积占80%的项目计算，平均租金回报率仅为5%左右。

　　这种相对较低水平的回报率让很多投资者对于商业地产开始踌躇。来自浙江的庞先生直言，他多年来一直关注天津的商业地产市场，但他此前投资的几个铺位眼下回报率都在6%以下。因此，尽管眼下他也看好几个商业项目，但至今还迟迟没有出手。

　　2010年价格范围 百分比 2011年价格范围 百分比 2012年价格范围 百分比

　　500-1000元/月 22.79% 500-1000元/月 29.88% 500-1000元/月 30.39%

　　1000-1500元/月 15.85% 1000-1500元/月 24.81% 1000-1500元/月 25.34%

　　500元/月以下 11.20% 1500-2000元/月 11.33% 1500-2000元/月 12.40%

　　1500-2000元/月 8.25% 500元/月以下 10.77% 500元/月以下 10.27%

　　2000元/月以上 7.06% 2000-3000元/月 6.47% 2000-3000元/月 7.44%

　　2000-3000元/月 5.93% 3000-5000元/月 3.15% 3000-5000元/月 2.71%

　　8000元/月以上 5.08% 8000元/月以上 1.39% 8000元/月以上 1.22%

　　3000-5000元/月 3.89% 5000-8000元/月 1.22% 5000-8000元/月 1.15%

　　5000-8000元/月 3.44% 1000元/月以上 0.79% 1000元/月以上 0.72%

　　945-1155元/月 2.49% 2000元/月以上 0.54% 1000-2000元/月 0.41%