案例二：未取得预售许可证便下定金购房

    陈先生于7月中旬在南沙某楼盘交了2万元，但是收据上写着“会员费”。后来在8月25日开盘选房时，将2万元“会员费”的收据转成“定金”收据，并签了认购书。但由于当时该楼盘的预售许可证8月28日才下发，因此“定金”收据的时间为8月29日。

    陈先生称，在自己签署的认购书上看到有一个说明为“贷款申请未获银行批准的，认购方须在出售方要求的期限内付清全部剩余楼款”。他要求在《购房合同书》的条款中加多一条：如按揭未成功，如数退还客户首期。但出卖方不同意。同时，陈先生认为该楼盘尚未取得预售证便开始售卖，购房合同无效。“所以我们以此要求退定金”。

    律师分析：

    广东环球经纬律师事务所何荣新律师表示，由于签订的条款上是“定金”条款，法律上适用于定金罚则，开发商按约定有权没收定金。但如果是由于双方在签约时对于关键条款达不成一致，比如案例中对于贷款未果后到底是补差价还是退款有异议，因此不能认为买方违约。倾向于定金应该退还。

    同时，出卖人未取得商品房预售许可证明，商品房预售合同应认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的可认定有效。但开发商涉及违规操作，如在买家提出异议前出卖人仍未取得预售许可证，则可认为合同无效。

    案例三：了解售房者也要了解实际居住人

    吴某购买了杨某的一套房屋，办完过户手续后发现，实际居住该房屋的杨某儿子一家生活困难，无力搬走。法院经审理认为，吴某在购房前已经知道杨某儿子居住的事实，可视为其自愿承受了所有权分离的状态；在保护吴某权利的同时，应保护杨某儿子一家的基本生存权。

    法院最后判决，驳回吴某要求杨某儿子一家迁出的诉讼请求，同时判令杨某儿子每月向吴某支付房屋使用费。

    律师解读：

    北京盈科(上海)律师事务所合伙人、律师郭韧提醒，第一，应尽可能了解房屋的居住情况，了解实际居住人对于房屋交易的意见。第二，约定售房者的违约责任。第三，可约定合同解除权。第四，购房者可在进行交易前先搬进所购的房屋住一段时间，以租赁的方式结算，如果这段时间内未出现使用权争议，购房者即可付清房款，并办理房屋的过户手续。

    案例四：“一房二卖”购房人如何接招

    石某付清120万元房款后，向李某购得一套商品房，但李某不予配合，房子的产权过户手续迟迟未能办理。随后，石某被汪某告上法庭，汪某称自己通过某房产中介公司以150万元的价格购买了石某原先购买的房屋，并已办妥产权过户手续，成为该房屋的合法所有权人，因此要求石某停止侵权，立即迁出房屋。石某认为这是汪某与李某恶意串通，于是通过法律途径与之对抗。

    法院审理认为，汪某并非善意第三人，其与李某之间属恶意串通，因此签订的买卖合同应属无效。