经历了去年的平淡之后，2012年我市住宅市场逐渐迎来了阵阵暖意，住宅刚性需求渐渐释放，而刚需青睐的中小户型，由于其“刚需”特质和属性，独自呈现出“风景独好”的局面。据镇江腾讯房产数据中心统计，2012年8月第四周（8.20—8.26），我市共成交商品住宅约1091套，环比下降约16%，商品住宅成交均价约4000元/平米，与8月第三周持平，成交面积约112169.12平米，环比下降约18%。

与此同时，面对刚需这个巨大的“蛋糕”，市场的挖掘一直没有停止，除了各种各样的营销拉动刚需外，从需求入手的市场细分和产品打造也被提升到了开发商中长期的刚需战略中。而我们走访市场也发现，一些有着强大市场分析能力和产品研发能力的开发商已经显示了超强的销售力。他们深深明白，在今天的市场，先需求后产品，以客户为导向的开发理念下，刚需市场也面临新一轮的需求细分，把握了这一点的人，才能持续把握刚需的主动权。

起步刚需：囊中羞涩，各种纠结

置业特征：对买房“一知半解”、首要考虑总价和首付

就像北京爱情故事中的石小猛一样，纵然“裸婚”是一种流行，买房安家落户依然是一个令人期待的梦想。因此，刚需客户买房不是为了投资保值，是要“安家”。

但是，囊中羞涩成为刚需购房者选房时首要纠结点，工作生活的便利、以后小孩如何入学、如何照顾老人都成了这部分人群购房考虑因素。对他们而言，买房买到的不仅是不动产，更是未来很长一段时间的生活。

纠结1：首付

选交通方便、性价比高的房源

因缺少8万元房屋首付而着急万分，石小猛的经历也许是众多刚需的真实写照——首次置业的刚需客户对买房“一知半解”，楼盘所在区域、配套甚至户型等并不是阻碍刚需购房的首要因素，总价、首付才是刚需族买房的一道屏障。

其实，随着我市房地产市场日渐成熟，交通居住环境不断改善，不少刚需定位明确。交通便利，同区域性价比高的楼盘更适合刚需置业。一方面，这些地方房子的单价、总价相对较低，重要的是，不少刚需客户购房后贷款经济压力很大，因此需要购房者在前期对自己的经济实力给出更实际的判断，选择一套性价比最高的房子，以防后期还贷款压力过大。

在这种情况下，刚需客户在买房前要清算一下自己现有的“现金流”，包括存款、现金、以及股票等，根据“现金流”考虑所购买房子的总价。

纠结2：区域

最好和工作单位在同一区域或方向

购房者一般都有地域的偏好，但是，如果一个楼盘开盘时刚好针对年轻人推出了中小户型的房源，同时又公布了一个极具诱惑力的价格，想必很多年轻人便蠢蠢欲动了。有的购房者虽然在市区上班，但房子买在丹徒，或者是出于对低价优惠的青睐，又或者是开发商品牌号召力令他们信服。不过目前不容忽视的现状是，目前我们的城市交通还没有期待中的那般便利，除非自己有车，否则等公交车的经历也绝对让人“纠结”。

对此，资深置业顾问建议，年轻购房者在选房时尽量方便双方上班，如果不能兼顾，至少在其中一方的上班地点附近买房。另外，选房时要跟着公交路线路线走，这样即使居住地到上班地的距离远，实际花费的时间也会缩短。

纠结3：配套

适当考虑未来孩子上学因素

初次置业的年轻人因为自身财力实在有限，已经顾不得考虑七八年之后这么久远的事情，只能在一个狭小的购房圈中做出选择。实际上，不少价格相近的刚需盘在配套方面仍有着差异，如果年轻人购买的房子是作为婚房，并且打算尽快要孩子，就不能不考虑日后孩子上学的问题。购房时，若能适当考虑到今后孩子入学等因素，这样的一套刚需房将会为未来幸福生活大加分。

“新房周边有没有学校？或者社区在三五年之内会不会规划教育配套？开发商运作大型社区的品质信誉值不值得相信他们对教育资源的保障？这些都是要买婚房的购房者在选房时考虑的问题。”业内人士认为，看房时如果听到售楼人员介绍周围的学校如何如何多，教育资源如何丰富，购房者一定不要忘记仔细研究这些学校的性质是公立还是私立，因为私立学校一般都很昂贵，年轻家庭很难负担。当然，如果购房者资金有限，也可以考虑市区学区周边的二手房。但是，近年来一些好的学校周边的房子已经价格不菲，因此提前做打算是必须的。