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购房需求已透支 楼市金九银十还是铜九铁十?

发布时间:2012-09-01 10:35  来源:南方日报 【字体:放大 缩小 默认

    传统楼市销售旺季“金九银十”即将到来,众多开发商都希望借机实现“翻盘”。但由于市场对楼市下半年走势尚未形成定论,加之近期频传调控政策即将出台,今年的“金九银十”会否成为“铜九铁十”,悬念即将揭开。而部分负债率高、抗风险能力较弱的中小企业,能否迈过这一道生死存亡的坎,也值得观察。

  有专家表示,此前数月开发商“以价换量”,成交持续回升,不少开发商会在保证一定成交量的前提下,尽量提高利润率,可能会出现热销盘提升价格、滞销盘降价促销的状况。

  “金九”广州有64楼盘推新货 不足四成有优惠

  “抢跑”似乎正在成为广东楼市的关键词,其中广州市场战火硝烟已经开始弥漫。“一周来,我已经连续收到10个楼盘以上的促销短信了,房源遍布各处,各种各样的优惠。”市民吴先生说。

  在白云区,有楼盘为了抢闸销售,在样板间还没有完全装修好的情况下便提前一个月发售。

  业内人士分析,限购依旧的行情下,有钱买同时又有资格买的客户数量是有限的,提前打响金九银十“抢客”之战,已成开发商的营销共识。“8月份的最后一个星期,各楼盘的价格大战已经拉开序幕。由于郊区的大型楼盘具有同质化的硬伤,越早开展优惠促销活动,就越能快速成交。”满堂红市场研究部高级经理周峰说。

  部分开发商提前“抢跑”的背后,是“金九银十”楼市货量的大军压境。

  据统计,9月广州市区共有18个楼盘预计推新,郊区共有46个楼盘预计推新,对比今年5月份的市区17盘、郊区44盘,均有20%、4.5%的上升。在全新楼盘方面,9月广州十区二市预计将有15个新项目正式亮相,于8月相比基本持平。在这15个全新楼盘里,市区占5个,郊区占10个。

  在优惠方面,在广州全市9月预计推新货的64个楼盘中,仅24个盘有认购优惠,占比为37.5%。相比之下,8月有优惠的楼盘占比48.7%。这也显示开发商以往的“以价换量”策略运用,在接下来的9、10月进一步减少。

  在有售楼优惠的24个楼盘中,有7个楼盘推出超过10万元或以上的优惠吸引购房者。市区中有较大优惠的有白云君华香柏广场,登记最高抵25万,越秀区的明月东山认购登记1万元抵10万元,还有白云区金沙洲的大盘保利西海岸,推出3万元抵15万元折扣;南沙的广州星河丹堤,则给出了双拼别墅产品交10万元抵30万元、独栋别墅20万元抵60万元的优惠;番禺的全新盘敏捷·金月湾,优先认筹可享3万抵15万优惠,一次性付款再享95折,按揭享97折。

  “金九银十”成为中小房企一道坎

  近日来,相关部委及其负责人对于楼市调控的密集表态,成为楼市调控风向标。差别税收、房贷及推进房产税试点,成为预判下一步楼市调控政策走向的关键词。

  有业内人士称,国家宏观调控政策的持续发力,这个金秋对某些开发商而言是个生死之秋。

  记者调查发现,在目前政策保持高压、行业进入调整期的背景下,部分负债率高、抗风险能力较弱的中小企业,正面临生死选择。在这样的背景下,“金九银十”可能是这些企业事关生死存亡的一道坎。

  某业内人士对记者透露,曾在广州先开发过多个项目的广州本土某中小房企,近日已传出破产消息。据该人士表示,由于销售不算理想,而房企资金链断裂,此前已将所开发在售项目抵押给银行,而目前已申请破产。

  据分析,相比大型上市品牌房企,本地中小房企在融资能力、开发周期、成本控制等方面指标都难以相比,一旦房地产调整期受政策因素影响而持续,这类企业就将面临退出市场的危机。

  事实上,对于目前出现的房地产税即将大规模推行的传言,业界也有不少的心理准备。转战商用物业市场,避开住宅市场这一调控主战场,成为不少房企的选择。

  誉景嘉骏商业广场营销总监伍毅华对记者表示,预计目前的房地产调控在今年内仍将维持稳定,对于着重于住宅项目开发的企业来说,要面对更多的风险挑战。而在大量存量房和高负债率的双重压力下,企业必须以适当的价格出货。相对比之下,目前商用物业市场无论对开发商和投资买家来说,都未受房地产调控的过多影响,反而因为住宅调控而获得利好。

  伍毅华认为,到明年春节前,肯定有一批负债率过高的房企将熬不过去,而选择退出市场。他也预测,随着房地产税等新政可能出台,商用物业市场将迎来新的机遇。

  部分购房需求已透支

  部分业内人士有这样的担心:过去数月的市场局部回暖、部分房企提前发力,可能透支部分需求,未来两月虽然是楼市的传统旺季,可能难以抵消政策面和整体大环境所带来的影响。

  满堂红市场研究部高级经理周峰指出,过去数月,房地产市场消化掉了一大批刚需客户,在目前的市场潜在客户中,剩余刚需买家占五成,其他则是投资型买家及改善型买家。“如果说过去三个月入市的买家购房愿望是100%的话,有望冲击今年‘金九银十’的客户购买意愿可能是80%。”

  广东中原地产项目部总经理黄韬表示,开发商和购房者对九月和十月的楼市传统销售旺季,都是比较期待的。“开发商会推出一系列优惠促销活动,买家也会积极看房。今年的优惠力度会好过去年,但不会超过今年5月份。因为开发商不会失去理智,如果楼市量价齐升,必然引来更为严厉的调控政策,这种冒险没有必要。”

  “受到季节性因素的影响,未来两月的成交量会有所提升,但幅度不会很大。”保利地产代理市场部经理吴定金认为,楼市“金九银十”整体表现可能不如往年,但会好于去年,在未有实质性调控政策出台的前提下,房地产市场将会保持较为平稳的状态。

  他认为,由于此前数月开发商“以价换量”成就了不错的成交量,目前的销量压力不是很大,不少开发商会在保证一定成交量的前提下,尽量提高利润率。

  “今年金九银十应该是大概率的事情。”资深房产专家韩世同分析说,影响金九银十的因素主要是市场和政策两个层面的因素。从市场层面来看:目前供应方面开发商已经在积极备战金九,其态势应该比五六月要更加强势。可能开发商降价促销方面不如上半年,但增值优惠的程度则会很高,以吸引改善型买家出手和入市。而购房者目前虽然并没有陷入盲目追涨的状态,但由于担心未来房价进一步上涨,有效购房需求群体入市购房比较殷切。

(作者:  责任编辑:张晨霞
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