进入8月，“沪六条”政策的影响开始显现，在相关部门表态调控不放松中，购房者观望情绪增加，市场成交下降明显。但对于市场而言，在低迷之时，依然可以保持不俗成交的产品才具有鲜明的“主力”特征。

刚需主导低总价优势

8月第二周，商品住宅市场量价齐跌，显示“沪六条”政策出台后，市场受到打压的态势已经得到逐步显现和延续。再加上天气因素影响，据汉宇地产数据显示，该周住宅成交面积仅为14.24万平方米，创4月中旬以来新低。而成交均价为23517元/平方米，环比前一周下跌6.9%。而这样的成交均价，显示出的是成交中低价盘占据主导。

从商品住宅成交个案来看，商品住宅成交量活跃的楼盘以外郊环区域为主，其中位于嘉定北部的天居玲珑湾以其低总价吸引众多刚需客户，成功跃居第二周成交首位，表明目前市场的刚性需求占据主导地位。

不仅是成交，市场供应也显示刚需对于市场的支撑力度。

同一周，住宅新增供应量明显萎缩，共3个项目取得预售许可证，而上市的住宅项目均位于嘉定区，这样的数据也表明目前开发商推盘以刚需区域楼盘为主。

对此，上海搜房数据监控中心分析师曲鹏表示，从7月起，上海楼市进入了主导产品从改善向刚需过渡的转型期。

上周(8月13日—8月19日)商品住宅成交量为15.23万平方米，环比前一周虽有所上扬，但仍保持在同一水平线，全市成交价格24071元/平方米。尽管成交前五的项目中，中高端项目有所露脸，但刚需项目依旧扮演“领头羊”的角色，使得当前住宅均价较高峰时期的2.5万元/平方米以上依然有所回落。

从成交榜单来看，位于嘉定安亭板块的常发豪庭，跃居榜首位置。以其接近拿地楼板价的价格出售，赢得大量关注度，也获得部分刚需置业者青睐。

但同策咨询研究中心分析师许之静也表示，无论是中高端项目在前期的热销，还是8月出现了刚需盘的抬头，都是上半年降准、降息发挥的作用，而相关部门频频表态楼市调控不放松，也进一步加大了购房者房价还将下行的预期，因此，市场博弈情绪或将再次放大。

别墅市场经济型产品唱“主角”

相关数据显示，8月第二周，别墅市场成交1.86万平方米，其中独立别墅仅成交0.33万平方米，而在别墅楼盘成交套数TOP5中，保利叶语、南郊中华园等联排别墅纷纷上榜。

当公寓产品以低总价吸引刚需客群之时，经济型别墅也不甘示弱，以突出的性价比，吸引改善型客群的目光。

据上海中原地产研究咨询部统计数据显示，自7月以来，截至8月9日，总价为500万元以下的别墅共交易59916平方米，与去年同期相比提升了15.6%。而此价段的经济型别墅占全市交易的49.6%，与去年同期相比提升了11.8个百分点。

眼下别墅市场逐渐回归理性，与以往高涨的市场行情不同，经济型别墅成为别墅市场“主角”。

从交易表现来看，位于南汇航头板块的南郊中华园两河流域成绩不俗，其共成交26套房源、5741平方米。而上海中原研究咨询部总监宋会雍更表示，“与普通住宅相比，经济型别墅的市场后劲十足。”由于低容积率住宅用地的禁止，别墅产品的保值增值性突出。

豪宅成交向高端公寓集中

关于高端市场，德佑地产数据显示，8月6日-8月12日，全市单价5万元/平方米以上的高端商品住宅共计成交32套，比前一周减少了15套。而无论是华润外滩九里，还是翠湖天地嘉苑，抑或滨江凯旋门，均为高端公寓类产品。

高端项目成交向公寓产品的集中在上半年已有体现。根据中国指数研究院的相关研究分析表明，上半年，上海的热销高端住宅项目主要以大户型精装修住宅和公寓为主，其中前五位分别为海珀旭晖、浦东星河湾、尚海湾豪庭、世茂5号、凯旋滨江门。高端公寓产品往往以其品牌、产品、区域等优势吸引购房者。

以星河湾为例，同策数据显示，2012年上半年商品住宅各均价段成交前十排行中，上海星河湾和浦东星河湾均在所属价位段中名列前谋。而相关数据也显示，2012年上半年内，总价100万元以上的高端住宅成交中，浦东星河湾和上海星河湾的成交相加达到高端住宅总成交的近四分之一。

对此，中国指数研究院分析人士表示，开发企业打造高端项目选择地块时，最主要考虑的是该区域的资源环境。在上海这样的一线城市，往往更多考虑到交通便捷、商业配套、学区等条件，且中心地段与周边房价差距较大，因此高端住宅产品多出现在中心城区。