“认房不认贷”的首套房认定标准将有助释放改善性需求

        有关地方政府微调的一丝风吹草动，都会拨动楼市敏感的心弦。

        6月24日，河南省住房和城乡建设厅、省发改委、省国土资源厅、省人民政府金融服务办公室、中国人民银行郑州中心支行、中国银行业监督管理委员会河南监管局等6部门联合下发了《关于支持刚性需求促进房地产平稳健康发展的若干意见》(下称《意见》)，对相关政策进行了微调。

        《意见》明确，各银行业金融机构积极开展房地产信贷业务，支持群众购买首套房。凡家庭名下(含借款人、配偶及未成年子女)无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险收益平衡的基础上，原则上应给予基准利率下浮30%幅度内的优惠。

        这是自去年开始的“史上最严楼市调控政策”执行以来，继有银行推出首套房贷利率七折优惠的企业行为之后，首次有地方政府以官方形式令首套房贷利率重回七折。

        认房不认贷

        实际上，自本轮楼市调控之初，就一直存在着中央坚定与地方试探性微调之间的微妙博弈。据北京中原统计，截至目前，已有近40个城市出台了楼市微调政策，并且力度呈不断加强的趋势。

        “除了原有的购房入户、提高公积金贷款额度、提高普通住宅标准等政策外，扬州对个人购买成品住房提供房款4%。~6%。的政府奖励、福建户籍新政放宽城镇落户条件、重庆大幅提高公积金贷款额度，以及传闻中的首付比例下调等，均明显超过了之前政策微调的幅度。” 北京中原市场研究部总监张大伟认为，此次河南松绑改善性需求，虽然主要出发点是鼓励真实自住和中小户型，但的确再次降低了之前微调城市的调整底线。

        张大伟表示，尽管最近发改委、银监会、央行、住建部等主管部门都在短时间内重申楼市调控，但由于最近整体经济的疲软，地方政府微调的力度比较大。

        “这是河南省审时度势，在不违反国家调控政策的前提下，出台的保障房地产业平稳健康发展的政策，对提振行业和企业信心有极其重要的作用，但最关键还是要落实好。”河南省房地产商会秘书长赵进京如此表示。

        “本次河南新策的最大亮点，是一定程度上打破‘认房又认贷’的藩篱，为合理的改善性需求释放了明确的政策方向。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析称。

        在此之前，从中央到各地方对于限购政策中的家庭房产认定，均由当地房屋产权登记机构及银行征信系统进行联网，即在房屋登记系统包括预售合同的登记备案系统中其家庭已登记有一套或者以上住房的，或在银行征信记录中已利用贷款购买过一套或以上住房的，再贷款购买的住房都被认定为第二套或者以上住房。

        胡景晖对此分析认为，这样的“认房又认贷”政策，难免将合理的改善性需求也拒之门外，“而此次河南省的《意见》，将此前政策简化成‘只认房不认贷’，将有利于各城市改善类刚性需求的释放。”

        能否获批存疑

        张大伟也认为，这一政策对首套房进行了重新认定，避免了之前政策对改善性需求的误伤，有利于降低改善性需求入市的难度。“不过，在目前极其敏感的市场环境下，该政策极可能会被解读为地方政府的松绑行为。”

        除了对首次购房家庭予以鼓励之外，《意见》还对房地产市场的供给方——开发商给予不同程度的政策优惠。

        《意见》提出，鼓励银行业金融机构积极向资质和市场信誉良好的房地产企业发放贷款，用于建设中小户型、中低价位的普通商品住房。与此同时，全省还要求金融机构进一步完善房地产信贷风险管理制度，普通商品房和保障性住房项目的最低资本金比例按不低于20%执行。

        另外，全省各地还要增加中小户型、中低价位普通商品住房的土地供应量。同样为了控制风险，对于中小户型、中低价位普通商品住房建设的出让土地，开发商竞买土地保证金的比例按照国家规定的下限20%执行。

        据河南当地媒体报道，河南省住房和城乡建设厅相关负责人对此解读称，《意见》出台多个优惠政策，旨在鼓励建设中小户型、中低价位的普通商品住房。

        其实，早在6月初，石家庄也出现过类似释放改善类刚需政策，但很快有当地官员称，有关部门曾草拟的住房限购政策微调办法未获上级主管部门批准，因而最终宣告流产。

        “虽然该类政策的提法已是人心所向，但目前政策原文依然未能在官方网站上发布，该政策能否得到中央认可，并遵照执行依然存在不确定性。”胡景晖对该政策提出质疑。

        对此，赵进京表示，河南的《意见》并非救市政策，《意见》为开发商解决了一些困难，这是从保障经济增长和稳定以及金融安全的大局出发。对于该《意见》的贯彻执行，赵进京并不怀疑，而且他建议，“河南的这一做法还应该引起全国的重视”。