楼市调控不动摇的年代，增加普通商品住房供给逐渐成为“第一要务”。为实现这一目标，住房和城乡建设部（下称住建部）已经开始研究，通过鼓励和引导在建商品住房项目和已批未建商品住房项目，调整规划、设计、施工，转化为中低价位、中小套型普通商品住房，以满足市场需求。

        6月5日，住建部通过新闻发言人接受新华社记者采访的方式，再次强调楼市调控不动摇，并将增加中低价位、中小套型普通商品住房供应列为重要任务。在此之前，住建部党组书记、部长姜伟新已经部署相关工作，要求积极开展增加普通商品住房的配套政策研究。

        对此，住建部相关负责人向《中国经营报》记者表示，增加普通商品住房供给、满足居民合理购房需求，是本轮房地产调控以来一直坚持的基本原则，这一持续的、延续的“政策方向一直没有发生任何改变”。

        以大化小

        住建部正在考虑通过积极引导在建项目、已批未建项目调整规划、设计、施工，将原有的大户型、高档商品住房项目，转化为中小套型普通商品住房项目。

        “增加普通商品住房供给，研究相关的系列配套政策，这都是姜伟新部长布置过的主要工作。”6月6日下午，住建部一位不愿具名的官员向记者证实，就增加普通商品住房供给的配套政策，住建部已经“有了一个初步思路”。

        在此之前，“积极研究增加普通商品住房供给的配套政策”已经被住建部部长姜伟新列为该部门2012年重点开展的八项工作之一。此后，由住建部房地产市场监管司牵头，相关部门一直就此内容进行积极研究。

        记者了解到，除去此前已经基本没有争议的“优先进行普通商品房规划、建设、预售审批行政许可”外。目前，住建部正在考虑通过积极引导在建项目、已批未建项目调整规划、设计、施工，将原有的大户型、高档商品住房项目，转化为更适应市场需求的中小套型普通商品住房项目，从而达到增加普通商品住房供应量的目的。

        依据中国内地房地产建设规划审批管理流程，商品住房项目需要获得政府主管部门对项目规划、建设方案的审批，才能开工建设。所谓“已批未建”项目，即是指那些获得了规划许可证、建设工程许可证，但未正式开工的项目；所谓“在建项目”，即是指那些获得规划、建设行政许可后，已经开始建设的商品住宅项目。

        按照住建部目前的思路，结合市场需求的情况，可以通过鼓励和引导，对于“已批未建”项目，可以在将规划设计调整为符合普通商品住房标准的户型后，再行开工建设。对于在建项目，亦可以在施工过程中，根据具体情况调整施工、设计，转化为普通商品住房。

        这是一个“以大化小”的“游戏”。至于普通商品房的标准，一位接近住建部的权威人士向记者表示，各地先前都各自制定了当地普通商品住房的面积、地价衡量标准，届时这一“转化”行为，各地应依据自身设定的普通住宅标准进行，并延续原有应享有的购房优惠政策。

        鼓励引导

        本次住建部提出的转化思路的核心在于“鼓励”和“引导”，而非如2006年一刀切的“行政命令”。

        在形成这一思路之前，2006年，原建设部牵头9部委曾共同下发通知，要求地方政府确保新建商品住房中90平方米以下的中小套型普通商品住房供应量，占全部供应量70%的要求。史称“90/70”政策。这一政策在执行的过程中，即要求所有未开工项目，全部重新调整规划。

        记者了解到，本次住建部提出的转化思路的核心在于“鼓励”和“引导”，而非如2006年一刀切的“行政命令”。中国房地产学会会长陈国强告诉记者，2006年“90/70”政策的初衷，是调整供应结构，而本轮房地产调控的最大特点，就是把“增加供给”作为房地产宏观调控的主要手段之一。

        “由于2006年一刀切式的行政要求，导致很多项目需要重新报批、审批，从而导致在一定时间内，市场供应的减少，这反而是不利于当时楼市环境下的供需平衡的。”北京四方联达房地产经纪机构总经理杨少锋向本报记者表示。

        “而鼓励和引导，则是依据市场需求和市场环境的变化，对供应结构是一种优化。”杨少锋对记者说。目前，杨少锋比较关心的是，究竟采取何种“鼓励和引导”的手段，他强调，这直接关系到这一思路的执行效果。

        对此，前述住建部官员并未予以正面答复，而只是表示相关的鼓励和引导政策还在研究当中。目前，鼓励和引导政策亦需要和相关中央部委进行协调配合，截至本报记者发稿时止，尚未有明确定论。

        住建部相关负责人则向本报记者表示，增加普通商品住房供给、满足居民合理购房需求，是本轮房地产调控以来一直坚持的基本原则，这一持续的、延续的“政策方向一直没有发生任何改变”。