开发商没拿到预售许可证就先“蓄客”；房地产电商热衷“办卡”，优惠承诺却难兑现。中国证券报记者近日调查发现，在各地楼市回暖的背景下，为了拉动销量，开发商使出了不少促销招术，违规卖房现象屡见不鲜。业内人士指出，购房者应提高法律和风险意识，对开发商销售的监管力度也须加大。对于新兴销售模式的界定，相关法律法规亟待完善。
蓄客频打“擦边球”
为确保销售，一些开发商在开盘前加大了“蓄客”力度，只有积累了一定客源才敢申请预售资格。然而，在这一过程中，打政策“擦边球”的现象屡屡发生。
北京南四环西红门附近某大型楼盘项目，5月推出了登记购房日起至开盘日每日减300元的活动。不过，中国证券报记者了解到，目前该楼盘正在推介的5号和6号楼并没有取得预售许可证，开发商仅仅是在“蓄客”。
“我们的项目预计在6月9日左右开盘，您现在登记的话，每天可以减300元一直到项目开盘，能省几千元。”在该楼盘的售楼处，销售人员这样劝说前来看房的购房者。据该人士介绍，除了登记减免的优惠外，楼盘还推出了“交2万抵6万”的活动。“您在开盘之前交2万就成，如果摇上号选了房就可以2万抵6万。如果没摇上就退给您。我建议您今天就先登记，之后可以参加摇号。”
中国证券报记者注意到，该楼盘目前推出的5号、6号楼共237套房源，户型为60-115平方米的薄板。在2万抵6万以及所谓的“日进斗金”优惠刺激下，已经有不少购房者提前登记。
不过从开发商拿到的预售证来看，只有前期推出的1、2号楼预售许可，而目前推出的两栋楼尚未拿到。“1、2号楼已经卖得差不多了，现在5、6号楼还没有拿到预售证，必须拿到以后才能开盘。”一位项目销售人员坦言：“因为监管部门有规定，拿到预售证后三天内必须开盘，所以我们还不能太早拿。如果6月9日开盘，要等到5日、6日去拿。否则要是早拿了，3天之内开不了盘，也要被收回。”
销售人员所说的“开不了盘”，是指在购房者不足的情况下，楼盘成交冷清，影响未来销售。事实上，当前北京楼市的成交热点主要集中在大兴、房山等郊区楼盘，由于楼盘多、体量大，再加上处于新城，郊区盘竞争格外激烈。为了保证楼盘顺利销售，一些开发商绞尽脑汁进行各式变相“揽客”和“蓄客”。
业内人士指出，早在2002年有关部门就下发《关于进一步加强房地产广告管理的通知》，要求“未取得商品房预售许可证的房地产开发企业不得以内部认购、订购、登记等名目发布广告”。2010年住建部下发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》也要求，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。
几年前，北京曾发生过提前收取订金，并推迟开盘的违规行为。不过，从目前开发商的行为来看，拿到预售证前“明目张胆”收取订金的做法已经比较少见，换之以其他“揽客”、“占坑”的手段。
“现在都不叫内部认购了。”伟业我爱我家副总裁胡景晖直言，由于拿到预售证后要在几天内开盘，所以有些楼盘为了防止购房人数过少，进行提前试探性的蓄客。这在业内比较普遍，属于灰色地带。
北京中原地产市场总监张大伟也表示，北京地区由于执行比较严格，没拿预售证就收大量订金的情况已经不多见。
相关法律人士对开发商类似的销售手段表示了担忧。“对于登记购房后返点优惠这样的承诺，一旦开发商不兑现，消费者也没有办法。”该人士表示，现在市场情况不好，开发商通过各种方法销售，既能节约成本，又可以回流资金。不过一旦市场行情转好，开发商就容易出现不兑现承诺的风险。
近期长沙、无锡等二线城市接连爆出开发商违规预售的事件。对此，业内人士认为，在当前市场环境下，一些开发商对销售缺乏信心，因此在没有拿到预售证前试探市场。也有部分开发商资金链紧张，收取订金缓解压力。对于当前开发商打政策“擦边球”的现象，购房者应提高风险意识，有关部门更应加强监管力度。
网站卖房“藏玄机”
随着电子商务的兴起，网络成为开发商卖房的新渠道。近几年涌现出一批以房地产信息服务为主的网站。一些网站通过与开发商合作，以办理会员卡优惠的模式吸引购房人“团购”。不过，这些优惠背后暗藏风险。
近期，上海爆出首例购房人因办优惠卡而引起纠纷的事件。购房者孙某在上海一楼盘购买期房并确认优惠、支付定金后，被告知需要参加某网站会员活动并支付1.5万元，方能享受总价10万元的优惠。此后，孙某提起诉讼要求某网站返还1.5万元并赔偿1.5万元。双方最终达成和解。
上海当地一位接触上述案件的律师在接受中国证券报记者采访时表示：“当事人先签了订金合同，享受10万元的优惠。之后网站才让其支付入会费用，最后才签订正式的预售合同。因此，这次诉讼请求是按照消费者权益保护法中商家欺诈‘退一赔一’的标准提出的。”
