在房地产市场，中青年人一直是楼市主力群体，而实际生活中，随着生活条件的变好，以及消费观念的改变，越来越多中老年人为养老购置一套房产。另一方面，受限贷政策影响，子女用父母名义购房的情况也时常发生，使得中老年人购房群体更加壮大。

        中老年人购房要注意哪些问题？他们购房可以申请贷款吗？借用父母名义购房有没有潜在风险？

        现象一： 为安度晚年中老年人加入购房队伍

        日前，市民章先生想买一套房。章先生今年58岁，是土生土长的泉州人，在东街老房子里住了几十年，对老城区有着深厚的感情。眼见快退休了，他琢磨着到郊区买套房养老，享受享受生活，而老房子留给孙子上学时居住。

        章先生的想法并非个例。记者在采访中了解到，近年来，中青年始终占据楼市购买主力，但是不可小觑的是，中老年人也活跃于市场之中，而且其购房潜力不可忽视。东禾21不动产运营副总监万小飞称，购房自住的中老年人，虽然比例不高，但是随着生活条件的变好，消费观念的改变，经济实力的增强，这部分群体购房正逐步增加。

        据了解，购房自住为养老的中老年人，多为生活在中心市区多年的老泉州人，他们往往对社区环境、医院配套、菜市场、超市等方面，有着更高的要求。一些中老年人甚至喜欢到配套已成型的新区居住，认为外围环境好，空气清新，相对安静，更适合安度晚年。

        现象二： 受政策约束子女用父母名义购房

        当然，在中老年人购房群体中，还有另一种情况，即子女受政策影响无法再贷款买房，便选择用父母名义购房。林女士就是其中一位典型代表。

        林女士说，她婚前贷款买了一套单身公寓，老公也在婚前贷款买了套三房，两人结婚后，为了孩子上学落户问题，打算买一套小面积的学区房。但是，根据当前房贷政策，家庭名下已有两套房的他们，无法再贷款购房，因此林女士想用父母的名义购房。

        受政策约束，许多无法贷款买房的购房者，纷纷动起借用他人名义买房的心思，而借用父母名义，则因为风险小、好商量等原因成为首选。记者从各大楼盘售楼部了解到，在看房群体中，中老年人的面孔越来越多，而且具有较强的购买欲望，其中既有为改善住房环境购房自住的，也有帮孩子看房的。而一银行个贷中心工作人员也称，银行对贷款购房中老年人的初衷没有详细了解，但是这部分群体自从限贷政策实施后，比例有明显上升。

        ◎特别提醒

        用父母名义购房存在潜在风险

        用父母的名义购房，看似风险最小，但是子女如果有兄弟姐妹，便存在潜在问题。

        福建泉中律师事务所律师郑文峰接受采访时曾表示，按照现有法律认定，房产归属主要以房产证上的名字或有效的房屋买卖合同为准，购房者还有兄弟姐妹的情况下，如果在房产尚未过户到自己名下时，父母发生意外离世，那么其兄弟姐妹享有房产的同等继承权。对于实际出资的子女来说，仅仅持有出资证明，也很难证明其享有该房屋所有权。

        即便是没有兄弟姐妹，也不存在财产纠纷等问题，那么该房产今后若要更名到子女名下，也较为麻烦。记者了解到，父母名下房产转移到子女名下，多通过二手房买卖或赠与两种方式。若是正常买卖，那么需要支付个人所得税、契税等相关税费，若产权未满5年，还需缴纳5.5%的营业税，费用比较高。

        如果通过赠与的方式转移，则只需缴纳3%的契税，支付的税费相对较少。但是不容忽视的是，如果若干年后，子女想卖掉该房产，除了按规定要缴纳的费用之外，还要缴纳高达20%的赠与税，费用还是相当高的。

        ◎贷款购房上限

        个别银行延长到70岁

        如果说，经济实力较强的中老年人，购房养老可以选择一次性付款，那么子女受政策限制借用父母名义购房的情况，则绕不开房贷问题。中老年人临近退休，贷款会不会受到限制？

        记者从一国有银行了解到，中老年人可以贷款购房，只要符合相关条件，银行都会受理，但是根据当前个人住房按揭贷款借款人的年龄上限规定，男性为65岁、女性为60岁，如果是夫妻双方共同申请贷款，则以年限更长的一方为准。也就是说，如果男方55岁，女方48岁，那么最多可申请贷款12年。至于贷款额度，则取决于贷款人收入情况，一般情况下，每月收入是还贷数额的两倍。

        相对国有银行，股份制银行的政策则相对宽松。一股份制银行表示，中老年人贷款购房的情况，去年以来很常见，根据该行目前规定，男性贷款年限可延伸到70岁，女性则为65岁，但是目前银行业务方向有所变化，暂不接受房贷业务。另一家股份制银行则表示，只要中老年人有收入证明就可以申请房贷，贷款年限为男方不超过70岁，女方不超过65岁，手续齐全的情况下，审核通过大概一个半月能放款。

        中老年人购房自住环境更重要

        中老年人购房自住养老，随着生活条件的改善，以及消费观念的变化，已不是稀奇事。那么中老年人在选房时，应该注意哪些问题？记者就行业人士的建议进行了整理，给中老年人购房者提供参考。

        既然是养老，环境和舒适度最重要，而空气、噪音、绿化等问题，与中老年人的身心健康有着直接关系。因此，中老年人购房，不妨考虑城市外围的大社区楼盘，这些楼盘绿化面积大，配套设施较为完善，活动空间也比较大，可以给锻炼身体提供好去处。

        户型面积和楼层方面，随着年龄的增长，中老年人上下楼越来越困难，而他们又往往在家呆不住，因此尽量选择带电梯的项目。面积方面，如果不是和子女共同居住，那么面积不宜过大。面积太大，一来增加购房负担，二来老年人怕寂寞，房子大、人员少显得更加孤单。

        此外，对于中老年人来说，交通、菜市场、医疗机构等方面生活配套也很关键。尤其是医疗机构，老年人身体免疫力下降，经常容易生病，因此住在医院附近或小区附近有社区医疗站，对老年人看病更为方便。

        (海峡都市报)