高利贷助推

        鄂尔多斯的楼市危机是此轮调控下的典型，只不过，唯一例外的是，热钱（即民间借贷）助推了楼市泡沫迅速从疯狂转为破灭，并波及甚广。

        5月22日，潘石屹在接受记者采访时称，在近一年，鄂尔多斯人基本上很少买SOHO的房子了，因为我们的商业只能保证鄂尔多斯人每年5%-6%的年收益，但当地的高利贷则可以保证20%，甚至50%。早在2009年以前，潘石屹的SOHO一度备受鄂尔多斯人追捧。而潘石屹也多次去鄂尔多斯当地推广楼盘。

        潘石屹的房子不再受鄂尔多斯人追捧，事实上与2008年年底那场“4万亿投资刺激”有着很大关系。

        据王强回忆，早在2000年，鄂尔多斯房价还在2000元/平方米左右，随后几年间，鄂尔多斯房价一直保持在平稳状态，到2008年下半年时，鄂尔多斯的房价也只徘徊在4500元/平方米到5000元/平方米之间。但4万亿刺激后，鄂尔多斯房地产一下子就火起来了，直到2009年，一些浙江等外地开发商进驻鄂尔多斯，把外面的包装手法用到“淳朴”的鄂尔多斯市场上，一下将房价炒到8000元/平方米左右。这让鄂尔多斯当地人看到了涨价空间。

        2009年，曾在当地做过房地产代理机构的张祖帮在鄂尔多斯经历了最风光的时刻，用他的话说，是“疯狂日光的一年”。“那时，随便一家开发商，只要土地拿到手，设计方案刚出来，就有购房人捧着定金找来，一口气三套、十套的买，几百套房一会功夫就卖完了。”大家疯狂买房，一是房价不停上涨，“一天一个价”，房产成了最赚钱的投资品。而更重要的是，有了房子这项不动产，就能到银行抵押融资。

        “之后，大量的非专业民营企业进入房地产，不管以前是挖煤的还是做羊绒的都想做房地产。他们进入房地产的方式就是民间借贷。”王强说，鄂尔多斯与其他地方不同的是，当地的民间融资很灵活，基本上当地有点社会关系网就可以融到钱，继而利用杠杆效应进行房地产开发。

        “鄂尔多斯最终形成了恶性循环。首先是卖煤的钱变成高利贷，高利贷的钱再进入房地产。最疯狂时期，鄂尔多斯房价是首府呼和浩特的两倍。当时，大家发现地产项目的利润比煤矿的利润还要高。不久，仅鄂尔多斯的开发商就猛增至约400家。”张祖帮说，短时间之内，风险积聚，就这样形成恶性循环，开发商的毛利至少要在100%以上才能维持这个循环。

        这一点，李力深有感受。在鄂尔多斯，与当地开发商谈论成本，必谈的是财务成本（即行业内统称的融资成本）。“在鄂尔多斯开发楼盘，包括财务成本在内，净利润要保证在50%以上才可以保证项目正常运转。”李力分析说，就算仅以月息3分来算，仅财务成本就占去利润的80%，再加上项目自身的净利润20%。也就是说，把融资成本算进总成本中，融资成本将占约30%，可见融资成本之高。

        据调查，鄂尔多斯当地90%的开发商是民营企业，大多采用的融资方式都是民间借贷。

        王强对此也证实。他将这些原因归结到银行的“嫌贫爱富”。“如果能通过民间融资就能正常运转，谁愿意去银行看脸色，等上至少一个月的审批呢？更何况，在鄂尔多斯这个地方，地产商都很难通过银行贷款。”

        “当调控一来，房地产整体大势面临去投资化，供需严重不平衡的鄂尔多斯楼市一下子就坍塌了。当时张祖帮从鄂尔多斯相关部门得到一个确切的数据是，当地人均住房达到2.97套，几乎处于零刚需状态。”张祖帮称。

        记者走访中了解到，由于没有资金，目前当地的民营开发商已经开始用楼、豪车抵债。据星河湾相关人士透露，他曾经去一个业主办公室那里催尾款，业主直接拿出了六七个亿债单给他看。

        据当地金融系统官员透露，自去年开始，鄂尔多斯当地产政府就开始摸底高利贷情况。地方政府对于这场危机目前还未有更好的措施，目前仅是摸底调研，组织一小部分政府团购，另外呼吁银行加大对鄂尔多斯的信贷力度。