监管收紧致公开募资困难 “给出的回报率在10%～15%”

        一开发商解释，信托融来的资金用起来比较自由，而从银行获得的开发贷款，则好似挤牙膏一般，因此即使信托融资利率高，也颇受开发商欢迎。而某在港上市房企高管称，现在对房地产信托产品监管从严，加上收益回报要求较高，并非每家企业都愿意涉足。

        虽然监管在持续收紧，但信托仍是房地产企业最为稳定的资金来源之一。

        一位知情人士介绍，为开发江苏太仓的一个住宅项目，某中型房地产企业近期委托了一家信托机构，对该房企的内部员工发行一个房地产信托产品。外部人员想买，也只能通过该房企内部员工名义参与。该信托产品采用份额式发行，一份为5万元，投资期限为2年，回报率约12%。

        上述知情人士曾在该房企担任管理职务。

        据其介绍，该房企之所以针对内部员工发信托产品，是因为通过机构发行门槛高，且受调控影响，公开募集的情况不佳。而且，内部员工对企业的情况比较熟悉，募集资金的速度更快。

        房企频现内部发信托

        上述中型房企向内部员工发信托产品并非孤例。

        某上市房企高管介绍，眼下，发行房地产信托的企业大部分是中型企业，募集资金有的是用于开发新项目，有的是为了偿还此前到期的贷款。这类募集并非强制性的。内部员工认购的话，可以和公司签订协议，每份产品一般5万-10万元，募集后会有1-2年的封闭期，一般给出的收益在10%～15%。

        该高管称，目前这种行情下，向内部员工定向募集资金，不失为房企补充资金的一条渠道。

        据该高管称，这类现象在上市房企中也不少见。

        另一开发商解释，信托融来的资金用起来比较自由，而从银行获得的开发贷款，则好似挤牙膏一般，因此即使信托融资利率高，也颇受开发商欢迎。

        一位业内人士称，现在银行的开发贷款越来越难申请，有时候一个项目需要资金10亿元，银行批的贷款额度才2亿-3亿元。此外，调控背景下，销售回款情况也不佳，不少房企只能频繁在内部发房地产信托。

        上述开发商介绍，2010年至今，很多房企的资金周转都是靠房地产信托，但后来房地产信托遭遇监管，导致公开募集难度加大。因此一些短期内对资金渴求较大的企业，会选择内部发行信托产品。

        高利率压缩房企热情

        也不是所有房企都偏爱信托。

        某在港上市房企高管称，现在对房地产信托产品监管从严，加上收益回报要求较高，并非每家企业都愿意涉足。

        该高管称，信托产品发行时间相对较短，要求的利率回报高，其所在公司从未打算涉足。该公司目前除了银行贷款之外，还会在境外发债，或寻找海外基金，使其平均融资成本低于银行开发贷款利率。

        用益信托工作室5月21日发布的一份报告称，据该机构的不完全统计，今年一季度共发行了165款房地产信托产品（含保障房），发行规模为354.15亿元。与去年同期相比，发行数量减少10.33%，发行规模下降了33.72%。与2011年第四季度相比，发行数量下降6.78%，发行规模下降11.17%。

        收益率也维持在高位。

        用益信托数据显示，今年一季度房地产信托的平均收益率为10.22%，同比有所增加。近一年集合信托产品的收益率维持上升趋势，其中房地产信托的收益率仍是所有产品中最高的。

        用益信托工作室理财分析师岳婷称，从一季度的数据可以看到，房地产信托走弱已是较明显的趋势了。

        但岳婷也指出，总体而言，房地产信托的发行转为弱势已是明了的，独占集合信托半壁江山的时代将一去不返，但该类产品也不会剧减，收益较高的房地产信托仍是较多投资者关注的重点。同时房地产信托发行量虽有所减少，但并未急遽下降，相对于2011年四季度，房地产信托的总量占比甚至略有上升。

        韩日资金中国找项目

        可见的是，不少房企依赖信托融资亦属无奈之举。

        部分受访开发商称，房地产企业短期融资压力加大，归根结底还是国内房企过去几年的负债率很高。加上受调控影响，资金回笼速度放慢，在信贷稍有放松的情况下，企业也是考虑先存活，而非去债务。

        中国信托业协会近日发布的一项统计数据显示，截至3月31日，全国房地产信托余额为6865.7亿元，相比去年同期，信托余额增加了2000亿元。

        与之相对的是，近140家上市房企一季度负债近1.5万亿元，比去年年底负债总额增加了3%左右。

        这给了海外资金入市的机会。

        在5月17-18日举行的2012“投资中国 投资未来”房地产金融峰会上，上海中房置业股份有限公司总经理桂国杰称，之前房企就比较依赖信托，后来信托受到一定的压制，基金在里面起了润滑的作用。现在房地产有很多的短期流动资金，主要是基金看好这个行业。同时，这些基金跟海外地产商都在关注中国的房地产市场，中房置业就接触了很多，不仅有欧美、日本的，还有新加坡等东南亚的地产商，它们自己愿意进来操盘。

        复兴集团联席总裁范伟也称，现在对中国房地产市场感兴趣的资金不少，韩国和日本的资金就比较感兴趣，且它们对投资回报率要求不高，期望的回报率稳定在7%～8%，比以前欧美资金要求20%～25%的回报率低很多，这样的资金还在持续找项目，这是一个信号。

        在一位受访的房产开发商看来，中国的房地产企业愿意负担利率很高的融资，也是对行业好转有所期待。