潜规则

        大摩的东窗事发，在业内人士看来，或许并不意外。

        自2003年大摩购入锦麟天地，成为第一家进军上海地产市场的海外基金后，欧美派的高盛、凯雷、黑石、ING，港资的和黄，新加坡的凯德等相继涌入中国内地市场，一时间群雄逐鹿。“这么多基金进来后，首要的问题是找到好项目。”一位上海房地产资深人士称，由于是非公开市场的大宗交易，这些基金的管理者除了淘项目、结汇等困难外，还涉及到开发商、政府的环节。“有渠道资源才能够拿到好的项目，否则凭什么给你？”

        皮特森在任的几年，大摩的人际关系拓展维护可谓“相当成功”。

        知情人士透露，皮特森是中国通，出生在新加坡，在杭州读过大学，能讲流利的普通话和上海话，长于辩论，屡次以大摩高管身份出席公开活动，路透社的文章将皮特森称“交际王”。据披露的一个细节是，皮特森将自己的女儿送到宋庆龄幼儿园，并常亲自接送女儿，这所幼儿园接收的多是达官贵人的子女。

        多年经营，皮特森在京沪政商界和与之有关联业务的内地房企间，搭建起了庞大的关系网，并成为大摩在国内地产市场左右逢源的基础。这张网中，除了“关键先生”吴永华和永业集团外，还有负责国资运作的上海盛融投资有限公司和上海安联投资有限公司等核心机构。而大摩也与民企雅居乐、复地、绿城等多家房企建立了联系。

        从大摩、高盛等机构的作派可以看出，由于基金周期压力，欧美基金运作项目的特点是快进快出。“一般欧美基金会将项目持有约3-5年时间，然后开始寻找新买家。”

        外资分化

        但经历过2003年到2007年淘金热后，大摩和高盛们对近年被严厉调控的中国市场，似乎有些意兴阑珊。

        习惯于单纯靠物业资产周期性升值套利的欧美派基金，近几年已开始逐步清空其在国内一线城市的项目池。目前，大摩在京沪等地的资产所剩无几。而高盛也于去年抛出其在上海的最后一宗物业虹桥公寓。

        “欧美投资基金一向追逐快速增长，近年开始转向欧美市场不断探底的优质物业。”房产大宗交易咨询机构易城中国副总裁柳费国说。

        易城中国的一份调查报告称，2007年以前，房地产市场的大宗交易以欧美基金等外资主导。但自2008年金融危机后，境外投资者的比例显著降低，而无论是交易单数还是金额，国内投资者的数量都持续上升。

        该报告指出，最近两年，来自亚太地区的境外投资者开始逐步上升。据统计2011年，新加坡机构的投资占据全部海外投资的35%以上。“以凯德、丰树、腾飞为代表的新加坡机构，他们从商业开发、投资到持有运营，已经形成了一个固定的战略：即强调中长期持有并通过运营来提升资产价值，再打包做成REITs上市。”仲量联行亚太区董事、上海投资部总监李凌说，“这与喜欢快进快出的欧美机构有明显不同。”