抛售商业地产或为转好原因

        公开数据显示，绿城中国一系列的营销改革措施，尚未见成效。今年一季度，绿城集团累计获得销售金额约为67.2亿元，属于绿城中国的权益金额约为42亿元。在销售尚未见起色时，绿城中国又如何缓解公司的资金压力？

        答案或是绿城中国采用抛售商业地产的方式来进行资金管控。盘点绿城中国此前转让的六幅地块可以发现，其中有三幅是商业用地，分别是东海广场的剩余部分、证大外滩8—1地块以及绿城天山路项目，占到总量的近一半。对于并不擅长开发商业地产的绿城中国，商业地产地块其实所占比例并不高。

        仲量联行此前发布的一季度上海甲级写字楼租金数据显示，甲级写字楼的租金增长率环比超过10%，且最近几个季度写字楼的租金一直呈上升势头。但是，租金回报率的水平却仍然很低，年毛投资回报率只有4.5%~5.5%，需要近20年时间才能收回投资。不仅仅是写字楼，其他商业地产类型，比如商铺、酒店的回收周期都很漫长。

        冯征告诉《每日经济新闻》记者，商业地产的资金回收周期过于漫长，而投入却不能确定。对眼下的绿城中国而言，再继续开发商业地产，无疑会增加很多风险。

        事实上，如果将天山路项目开发成写字楼后再销售，也未必会比收购价高出多少。根据SOHO中国董事长潘石屹通过媒体传递的信息，天山路项目土地成本为每平方米1﹒98万元，而由于写字楼的建设成本和税费远远高于住宅，上述项目可能需要卖到3万元1平方米，才可能盈利。

        但比天山路项目位置更好，位于中山公园商圈，且全部采用超甲级写字楼标准的汇融广场为例，目前对外散售的售价也不过三、四万元。而且，今年以来上海写字楼的成交情况并不好，一季度仅卖出29.5万平方米，比去年同期少了约10万平方米。

        第一太平戴维斯中国区市场研究部主管简可却告诉《每日经济新闻》记者，那些整体销售的写字楼售价甚至会更低，因为从目前来看，写字楼的售价涨幅远没有跟得上租金的涨幅。

        相比于写字楼，购物中心之类的开发风险则更高。同济大学此前曾主办过“中国商业地产创新之道”的商业地产峰会，与会嘉宾都认为，商业地产开发的风险很大。正略钧策合伙人、副总裁薛迥文表示，目前购物中心和综合体正处于盲目开发的阶段，同质化非常严重，以沈阳为例，将在未来3~5年冒出几十个同质化的购物中心。

        三益中国院长高栋则透露很多项目的主力店数量达到70%，租金将在长达十年内乃至更长的时间里维持在低位，开发商很难获取必要的投资回报。

        对于资金比前几年紧张，又缺乏商业地产开发经验的绿城中国来说，卖掉并不擅长的商业地产，也许是解决资金压力的一个好方案。