“40%预期收益率”背后
据本报记者调查，从过去三年的情况看，地产私募给投资人的预期收益率一般都达到15%-25%，更高的有30%以上。
“我见过最高的超过40%，”北京中伦律师事务所律师乔文骏告诉本报记者，过去两年，大多数但凡有点门路的房企，都是宁愿高成本融资，也不愿轻易降价。
此外，较为普遍的形式是，地产私募以股权或者土地作抵押，与项目方签订对赌协议，达不到25%的预期收益率，就把股权转让给投资者或者其他惩罚性措施。
“多数情况下，这是在欺骗投资者。”在吴涛看来，一旦在项目运作过程中出现问题，达不到的预期收益率，大多数私募并不及时和投资人沟通、商议，也不告知投资人所发生的一切。
前述地产私募人士介绍说，目前比较普遍的是，很多私募就是把钱给开发商了，等着回报，而不管运营，到时候不行了就把（抵押的）东西拿来。如果当初有对赌协议，还可以把抵押物给投资者。如果没有，对投资者来说不亏损就算好的了。
这位人士表示，真正的私募是股权投资，投资人和开发商，共同分担和控制项目风险，而目前高利贷式的地产私募，基本上没有风险控制可言。
在目前的楼市调控和楼价下行的趋势下，这种风险正在释放。国土部4月17日的最新公告显示，一季度土地市场量价齐跌，其中住宅用地自2009年后首次出现负增长，地价引发房价下跌的效应已经显现。
“现在很多资产管理公司有房地产项目，五折打包卖，还是没人接，打五折都不一定卖得掉。”吴涛告诉记者，因为买的时候不是现房，是一块地，或者建到一半。
4月17日，绿城将其上海绿城广场置业全部股权及贷款出售给SOHO中国，套现16.16亿元。本报记者查询发现，从2009年开始，绿城多次进行信托融资，后期部分信托产品出现了类私募倾向。如平安信托安城财富1号房地产信托基金信托产品，预期收益率为大于等于20%。
在地产界，像绿城这样的大开发商以私募融资的不多见，过去两年，私募融资的主体是中小开发商。“大开发商旗下项目多，打折卖掉几个就有现金流，而中小开发商回旋余地小，资金风险更形突出。”资金德信资本董事长陈义枫对本报记者说。
今年以来，厦门、长沙、珠海等地频频传来中小开发商“跑路”的消息。“去年下半年到现在已经发生5起，无一例外都是资金链断裂，”前述长沙大型开发商人士说，“这些小开发商都是借了以地产私募等形式出现的高利贷。”
“混乱中等来春天”
“因为缺少专业知识，地产私募今后3年至5年内会有各种各样的问题出现，尤其投资人和基金管理人之间可能有很多大的纠纷。”原美林中国主管、安泰盘实基金创始人蓬钢对地产商发起成立的地产私募不看好。
依托于2007年生效的《合伙企业法》，私募有了合法地位，但业内人士认为，目前尚未有任何条例或指引，作用于地产私募，行业监管是完全空白的。
除了上述风控缺失，在地产界，开发商主导的私募基金和独立私募基金之争，以及如何规避开发商旗下私募和开发商之间利益输送的问题，始终存在。
建银精瑞基金董事长李晓东认为，与开发商合资成立的基金解决不了利益冲突和关联交易，开发商出于自身利益，希望基金的成本越便宜越好，最好只有6%；但是作为管理公司，又希望获得的回报越多越好，恨不得每年获得30%的回报。
“开发商两头都有表决权，那么开发商肯定会压基金公司的收益。这种模式的治理结构本来就有问题，没有任何的监管和风险隔离。”李晓东说。
但吴涛对地产私募持乐观看法。他认为，尽管问题丛生，今年是专业的房地产私募发展的好时机。房地产行业极端恶劣的资金紧缺情况是暂时性的，但以前那种宽松也不会再有。在不远的未来，行业会有并购重组，那些真正具备专业能力、能帮助房地产业重组的私募将应运而生。“去年我们都在找人、找资源、织网，基本保持空仓，现在机会来了。” 吴涛说。
“很多人看准了今年房企缺钱，转型或者兼做私募。”北京一位地产界人士介绍，以首创置业董事长刘晓光为首的北京某地产俱乐部成员，今年也共同发起成立了一个私募基金，预计投资规模超过10亿元。
一些大型开发商也致力于房地产私募的转型，保利地产董事长宋广菊对本报记者透露，保利的房地产基金，一般都是5年以上的长期股权性资金，保利拥有其40%的股权。
不过，吴涛认为，地产私募能否真正迎来春天，最终取决于行业的监管和净化。“地产私募的业务模式，不像银行、信托只是个放贷的人，真正的私募，不管是股份还是债的投资，都要管着项目方，争取每个项目实现封闭式运作，抓好对财务预算、现金支出的审批。比如派个财务经理过去，就可以及时制止资金的调集。”
“私募如何监管是个问题，监管并不是消灭亏损，而是使它的风险收益更加透明化，使投资人更加成熟。”中航证券首席地产分析师杜丽虹表示。
