继浙江的高利贷危机之后，下一个引爆的炸弹，会是地产私募基金吗？

        4月18日，国家统计局发布的最新数据显示，由于楼市调控效应显现，与上月相比，全国70个大中城市中，价格下降的城市有48个，持平的城市有22个。与去年12月份相比，1月份环比价格下降和持平的城市增加了2个。

        在此背景下，房地产业的资金链持续恶化，在IPO、发债、外资等融资通道对房企继续关闭情况下，地产私募成为房企筹集资金的唯一通道。据住建部政策研究中心今年早些时候发布的研究报告显示，人民币房地产私募基金总规模已达千亿，较2010年增长了1倍。

        而最大的危机在于，这些以债权形式投资于房地产项目的地产私募，实际上成了变相高利贷，对大多数投资人来说，其风险处于不可控状态。

        “目前大概只有5%的房地产私募是规范的，其他都是‘高利贷’，”一位地产私募资深人士告诉本报记者，在“地产创新融资”外衣下，在高达25%的预期收益率承诺背后，是正在燃烧的危机导火索。随着各地中小开发商破产、跑路的消息不断传来，私募的风险正浮出水面。

        高利贷角色

        沈明（化名）的开发公司在2009年中以8亿元拍得一幅土地。自有资金4亿，私募借了4亿。受楼市调控影响，至今该地块未动一锹，而私募计划于2012年2月到期。

        无奈之下，沈明以6亿元将土地转让。私募拿回4亿元本金及约1亿元利息；沈明仅拿回1亿，损失3亿。

        回想起2009年楼市的疯狂，沈明很后悔当时与私募的约定，30%的年息拖垮了他。

        沈明的境遇并非个案。长沙一大型开发商人士告诉记者，本地开发商很多都借了高利贷。而这种高利贷的形式，往往以地产私募的名义出现。“在二三线城市，一些中小开发商发起的私募基金，主要是为自己的项目提供过桥贷款。”

        “市场上叫房地产私募的，本质上95%都是融资顾问公司，” 金地集团[简介 最新动态]稳盛投资总经理吴涛对记者说，“有人去借钱，有人想往外借，高利贷有生存空间。金地[简介 最新动态]原来只做股权投资，后来发现，投资者有这种需求，被投资方也有，他们不需要分股份，所以也做了一部分债权投资。这种债类的业务只要有10%的收益率，很多人都愿意做。”

        据本报记者调查，2010-2011年间兴起的所谓房地产私募，是由商业银行的私人银行和理财部门的客户作为LP（有限合伙人）进行债权投资，大多按照事先约定的价格进行回购。

        住建部政策研究中心今年年初的一份研究报告也指出，多数私募对房企或项目进行股权形式的投资，获取股权收益，但实际上仅承担了债权的风险。“整体上看，多数基金认为目前的货币环境和政策环境适合做债权投资，风险相对较小、回报率较高。”

        前述私募人士透露，这些房地产私募中，大部分实际是以“过桥贷款”为主营业务。

        所谓过桥贷款，是指一般情况下，私募以股权形式介入项目的部分环节，如拿地、开发或是销售。当项目获得银行贷款，或是进入前期销售后，开发商即以约定价格回购股份。“在这类案例中，所谓的股权投资实际上扮演了高利贷的角色。”前述地产私募人士解释说。