21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙、亚豪机构营销策划中心副总经理王亮22日做客中证网时表示，近期各地楼市成交量回升尚难以支持行业的实质性回暖；调控之下，今年一季度居民购房意愿降至13年来同期新低，房价趋势性下行仍有空间。

        是否“回暖”尚待观察

        主持人：2月以来，北京、上海等一线城市住宅项目的销售进度有所加快，“小阳春”是否真实？后续走势如何判断？

        寇海龙：根据21世纪不动产统计数据，春节以后无论是二手房还是一手房，交易量都有明显的回升，但所谓“明显”是跟春节前相比，如果看同比数据，市场交易量不但没有增长，反而大幅下跌。单月数据只是反映成交动态变化，市场是否进入回暖周期还要看政策走势及经济状况，起码要看一年以上的数据。整体上看，楼市能不能回暖还有待观察。

        王亮：总体来看，北京等一线城市的商品期房住宅成交量在2月及3月中上旬有一定回升，但与2010年、2011年同期相比，北京等城市商品住宅的成交“量能”依然较弱。2月主要城市的商品期房住宅成交量依然是近15个月来的最低值。与2009年和2010年同期更是不可同日而语。

        主持人：今年以来，开发商开盘前的蓄客情况是否比去年有所好转？开发商及二手房业主的定价能力如何？

        王亮：在北京、上海等区域，总体上跟去年没有太大的变化。一方面,客户整体的观望情绪还是比较浓重；另一方面，开发商对房价有自己的判断。尤其是新开项目，由于有销量方面的任务要求，开发商往往不会有太高的定价预期，但他们同样希望项目能平稳推售。比较有意思的是，大型上市房企及品牌项目对销量的要求相对较高，一次推出产品要有60%-80%的消化率，定价往往较低；部分中小型开发商、民营企业，因前两年储备的资金较充裕，对推盘销售的心态还是比较平稳。

        房价下行仍有空间

        主持人：新房、二手房的公开报价与最终成交价之间大概有多大差距？经过最近一轮打折优惠后，楼盘的降价空间还有多大？

        王亮：对于新房的定价，开发商肯定有自己利润预期，也有成本底线，能否取得较好销量还是要看市场：一是客户的心理底线是什么，二是看项目的周边竞争市场，竞争市场的整体价位对项目定价有比较直接的影响。从目前看，部分区域由于开发量较大，房价下调仍有余地。今年以来，市场报价和最终成交价格的差额依然比较大。

        寇海龙：二手房业主定价会参照小区以前卖过的价格，还会参照一手房，如果没有一手房，会参照社区。从同比数据看，北京等城市二手房价格确实跌了一些，尤其是在新房楼盘较多的郊区，不过从2月数据来看，二手房降价还不太明显。

        主持人：如何理解房价的合理水平？

        寇海龙：房价的合理水平首先应和居民收入相关，其次是卖方的利润率。在国外成熟市场，总房款和家庭年收入之比应该是6：1。但目前，北京等城市的房价和收入比已经超过15倍，即15年的家庭收入才能买一套房子。我觉得中国房地产市场还处在发展阶段，房价和收入比稍微高一些应该也是合理的，比如8倍左右。

        王亮：一个城市的房价还要看其城市规划和定位、人口集散程度、吸纳房产客户的类型和范围。北京作为世界城市，其楼市需求不仅是北京区域的，也是全国化的，甚至包括海外的，从需求层面看，房价下降空间有，但是不会特别大。

        主持人：怎么看首套房利率放松对市场的影响，目前执行情况如何？

        王亮：差别化房贷政策的执行应当是支持自住需求、遏制投资需求的举措。从近期市场表现看，首次置业和首次改善型购房占绝大多数。政府也在鼓励刚需进入楼市，差别化方式在房地产金融领域是比较科学合理的一种方式。

        寇海龙：从供需角度讲，限购是政策性地降低需求，把总需求降下来，成交量就下来，价格也就下来了，但这一过程中应有所侧重，对刚性需求，尤其首次购房家庭有一些优惠非常有必要，包括利率优惠和按揭比例等。记者 林喆