新华网北京３月１８日电（记者罗宇凡、魏宗凯、华晔迪）国家统计局１８日发布的数据显示，２月７０个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）与上月相比，价格下降的城市有４５个，持平的城市有２１个，上涨的城市有４个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过０．１％。与１月７０个大中城市房价环比全线停涨不同，２月出现的４城市房价环比上涨还是微露出楼市回暖的迹象。业内人士分析认为，多重原因导致的２月份市场复苏的境况并没有改变市场“以价换量”的大趋势，在中央调控决心不变的前提下，楼市仍处于回调状态。

        多重因素作用　２月楼市微回暖

        统计局的数据显示，与上月相比，７０个大中城市中，价格下降的城市有４５个，持平的城市有２１个，上涨的城市有４个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过０．１％。与去年同月相比，７０个大中城市中，价格下降的城市有２７个，比１月份增加了１２个。２月份，同比涨幅比１月份回落的城市有３２个，涨幅均未超过２．７％。

        上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，与此前预期不同的是，２月房价下跌城市不仅没有增加，反而有４个城市出现价格上涨。从环比跌幅来看，近三个月的数据分别为０．２７％、０．１５％、０．１％，即跌幅连续两个月减小，这说明楼市已经出现明显的回暖势头。

        １－２月，全国商品房成交均价同比下降８．１％，较２０１１年的６．９％的全年涨幅大幅下降１４．９个百分点；其中，住宅成交均价同比下降１０．４％，较去年全年下降１６．４个百分点。杨红旭认为，商品住宅成交均价跌幅较大，说明针对住宅市场的严厉调控政策取得了明显效果，但回暖趋势也应引起重视。

        市场人士认为，２月房价出现反弹与一些地方政府鼓励自住性购房需求有关，市场预期政策可能出现微调，加上部分开发商降价促销，使得成交量在２月下旬有所释放，出现楼市回暖的迹象。

        中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉记者，２月楼市释放了一部分刚性需求，使得部分城市成交量和成交价有所回暖。房价环比涨跌幅在０．１％－０．２％的区间内波动都是正常的，整体来说，房价止涨的趋势很明显，有４个城市上涨并不能就此判断房价反弹或者楼市很快回暖。

        在近日举办的“上海之春”房展会上，一些楼盘的销售人员也明确表示，现在卖楼仍然比较难，市场观望气氛较浓，楼市没有回暖。“降价不超过１０％很难引起购房者的关注，主要是整体价格偏高，购房成本也相应较高。”

        市场“以价换量”　价格回调是趋势

        事实上，在４个城市出现房价环比回升的同时，房地产市场的其他数据显示楼市仍处于整体价格回落的阶段。比较典型的要数商品房库存的持续增加。

        根据中原地产研究部监测到的数据，２月十大标杆房企供应量环比和同比分别大幅增加１２６％和２８４％。总销售面积约为２９０万平方米，环比和同比分别增加１９％和１８％。但从成交量的绝对值来看，２月份的销售面积仅相当于２０１１年标杆房企月度平均销售面积的六成，市场依然处于低位。十大标杆企业，在４７个城市的在售项目库存量约为２４６６万平方米，相对于２０１１年６月底，标杆房企的库存量增加５６％，库存压力仍较大。

        中原市场研究部研究总监张大伟表示，在库存压力下，自今年以来，保利、招商、恒大、富力等房企陆续启动较大规模的降价促销活动，新一轮降价促销潮已经不可避免。

        数据显示，截至２０１２年２月末，全国商品房待售面积３０５２６万平方米，比２０１１年年末增加３３３２万平方米。

        “１至２月份市场整体库存积压增加达到了１０％左右。特别是部分二、三线城市在１－２月份库存积压明显。而一线城市，由于１至２月份部分降价项目以价换量，出现了短暂的库存消化。”张大伟表示，目前市场依然处于冬天的温度，虽然在２月份出现复苏，但是实际市场依然低迷，性价比依然是目前市场上获得销售量的利器，市场整体刚需总量依然庞大，但对价格非常敏感，只要价格下调到位，成交量依然比较多，最近的典型项目都是以价换量的代表。

        链家地产市场研究部研究院冯联联认为，从目前来看，当前整体房价虽然维持稳定，而部分消费者也开始逐渐进入市场，但是价格出现所谓触底反弹的可能性不大。一方面，今年宏观调控并不会出现明显放宽，政策微调的受益者也仅仅针对支付能力相对较低的刚性需求；另一方面，去年房企高成本融资，存在较大的还贷和信托兑付压力，对于资金的需求并不亚于去年。调控周期内，房企仍然施行降价跑量、谨慎投资的策略，未来降价趋势仍不会改变。