"抄底"机会三

        “促销大战”中找机会

        基于对今年市场走势并不乐观的判断，上半年将成为各大房企推盘的高峰，“血战”在所难免。

        新聚仁机构预计，伴随传统销售旺季的到来，2月份开始，新一轮更大范围的市场促销大战已经全面展开，届时上海楼市以价换量的趋势不可避免，未来的四五月份或将出现2012年的成交高潮，因此，当下可能是阶段性抄底的最佳时机。

        许之静在接受采访时表示，从目前楼盘优惠情况来看，大部分在9折以上，而更多的项目采取低开的理性报价方式来吸引购房者，加上今年初加大对首次置业者的贷款支持力度，以及普通商品房标准的放宽，预计今年的价格优惠幅度最低是8折，由于3月份迎来今年首次房展，买卖双方试探市场情绪还会比较浓重，而开发商集中较大幅度的优惠促销可能会在年中出现。

        同时，记者对近期新盘的优惠促销情况做了调查，发现位于松江新桥板块的“沿海丽水馨庭”新年后共交易3套别墅房源，交易均价为18646元/平方米，与同区域、同品质房源“晶苑四季御庭”的交易均价21337元/平方米相比，价格优势明显。

        近期，该项目还将推出总价为400万元/套的特价别墅房源。截至目前，在已推出的17.09万平方米的别墅房源中，整体面积去化率为85.78%；位于浦东花木板块的“星河湾荟苑”1月以来，共成交35套公寓房源，成交均价为5.31万元/平方米，该项目装修标准15000元/平方米，目前的交易均价与售楼处提供的报价60000元/平方米相比，优惠幅度达到11.5%。截至目前，在已推出的531套房源中，整体套数去化率为87%。

        关于未来的房价走势，上海中原研究咨询部总监宋会雍给出了自己的观点，他认为， 2月份楼市为小阳春预热降价不会很明显，但是开发商万亿债务首轮偿还潮将至，2-3月房地产信托将迎来首个兑付小高潮，全年到期需要支付的房地产信托总额接近2000亿元，3、4月份成为房企密集降价的时间点。而到了下半年开发商资金压力更大，为了积极回款会在8、9月份出现更大的降价潮，届时可能会出现今年的第二个小抄底机会。

        陆骑麟则从数据面给出了预测，他预计上海房价会有10%~20%的调整。按照2011年全市商品住宅成交均价22000元/平方米计算的话，那么2012年的房价最低可能会达到18000-20000元/平方米。2012年全市房价将会是个筑底的过程，因此房价调整之后，成交量会有反弹的可能性，而最有可能出现反弹的将会是在下半年。

        从成交量来看，2012年的成交量相比2011年730万平方米肯定会有所增加，但是政策环境相比2010年而言会更紧，所以成交量会比2010年的970万平方米少，预计2012年全市一手商品住宅成交应该在730万-970万平方米之间。

        “抄底”机会四

        高端项目现回暖先机

        “绝大多数高端项目近期连续出现周、月零成交窘态，不过，部分项目仍有亮点可寻。”沙立松对记者表示，迫于市场压力，一些高端项目开始放低身价，或大幅折扣让利，或干脆低价入市试探市场。上海星河湾、远洋博堡、新城碧翠、东郊半岛等项目赢得市场青睐，取得不错的成交。其中远洋博堡雅墅、格兰华庭和绿城玫瑰园均为1月新推盘项目，上海星河湾、东郊半岛花园、琥珀郡园和东郊紫园对外有较大幅度折扣优惠。星河湾的优惠是近期市场促销的亮点，该项目因此登上1月公寓热销排行榜冠军宝座。

        有降价求售促成交的，也有价格坚挺仍热卖的豪宅项目，尤其是一些顶级豪宅项目，售价几乎没出现过松动。如2011年1月至今全市卖得最好的翠湖天地，合计有18套的成交，合计成交金额9.87亿元，成交均价为14.94万元/平方米。在2012年1月全市商品住宅成交量创出新低的情况下，翠湖天地还有2套的成交，表明了豪宅还是能够受到市场较大的关注。“地处核心地段的顶级豪宅能够吸引较大的关注度，而且此类产品能够独立于市场的存在，和楼市调控关联度相对较小。”陆骑麟表示。

        宋会雍认为，高端市场中既有陷入僵局的项目也有后市成交回暖的项目。位于宝山罗店板块的远洋博堡雅墅自去年12月以来共成交4套面积为654平方米的独立别墅房源，交易总价为3914万元/套，与售楼处提供的最低总价4000万元/套相比，滑落了2.15%，远洋地产对诚意购房的客户提供了有力的价格配合，会促使该项目在后市交易回暖机会增加。位于浦东张江板块的东郊花园成交一套面积为454平方米的独立别墅房源，交易均价为121322元/平方米，与售楼处提供的报价150000元/平方米相比下滑了19.12%。可见在整体交易低迷的时期，顶级别墅依靠其高品质和区域优势，开发商方面的价格配合到位，仍会促使交易回暖。