2012年的楼市开年寒气逼人。伟业我爱我家统计显示，全国重点城市春节期间楼市成交量同比下跌均超过90%，甚至部分一线城市春节期间出现零成交。

        在库存上升、信托到期的风险下，开发商的销售成为挽救资金链的唯一出路。另一方面，银行差别贷款、地方限购等调控措施的隐约放松，又让开发商嗅到了某种严冬里的暖意。

        调查显示，购房者期望降价的幅度在30%以上，但2011年各楼盘降价幅度与之相去甚远，2012楼市将何去何从？

        库存压力

        龙年春节楼市一如所料，销售呈现断崖式下挫。广州、上海等地的成交甚至未能超过20套，北京甚至出现了零成交的案例。根据以往经验，春节期间的楼市成交对于全年的市场走势并不能提供太多有价值的判断。例如2010年春节期间，广州楼市日均成交量不足5套，与今年情况相仿。结果当年全市销售均价却上涨38%，楼市供不应求。而公认为楼市低谷的2008年，春节期间广州的日均交易反而有40套。

        但今年的开局确实不同以往，“目前看，我们的销售压力非常大。”一位春节期间基本没有休假的上市公司销售总监告诉《中国经营报》记者，公司准备打破常规，在2、3月抢一波销售“小阳春”。因为公司的库存增加很快，“比2011年增加了50%”。

        库存增加似乎并非仅此一家，广发证券分析师赵强对23家A股重点上市房企的1月调研发现，“各家公司的库存都有所增加，库存较为严重的公司，目前手上可销货值已经达到2011年实际销售额的两倍。”

        上海易居房地产研究院发布的报告显示，截至2011年12月底，我国10个典型城市新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，与上年同期相比，新增1690万平方米，增长约39.22%，环比上月新增4.05%，库存量处于高位运行状态。其中北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达3084万平方米，比上年同期增长约46%。

        机构统计显示，部分一二线城市新建商品住宅的去库存化周期超过12个月。由于连续几周成交量的下降，截至2012年1月底一些城市去库存化周期又创新高，杭州超过21个月，而北京、南京则超过18个月。

        赵强告诉记者，进入2012年，大多数公司都不同程度地放缓了开工节奏。有的公司从2011年年中就下调了新开工面积，“对于2012年的新开工计划，虽然大多数公司尚未提出明确数字，但压缩开工是大势所趋。”赵强说。

        “现在市场正在向着调控预期的方向变化，表现在两个方面，一是投资和投机的退出了市场，二是房价涨幅得到了控制，目前政策的关键就是要巩固调控的成果。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在接受媒体采访时表示。

        资金隐患可能年中爆发

        进入2012年后，各种政策限制似乎开始逐步放松。首先是按揭贷款方面，“跟去年比，那简直是天上人间。”华南一位地产公司的项目经理表示，2011年有些按揭贷款被压了四五个月，今年基本是准时到账。而2011年难比登天的开发贷也是早早就签约成功。广州、上海等地开始明确表示重点执行差别化住房信贷，两地的首套房利率开始回归到基准线，而首付比例据说也在研究当中。

        悬在开发商头顶的利剑是前两年的“救命稻草”房地产信托。中金公司一份针对房地产信托的分析报告显示，2012年预计房地产信托到期规模2234亿元，总还款额约2500亿元；2013年预计到期规模2816亿元，总还款额约3100亿元。