鄂尔多斯之痛

        地产行业的暴利时代结束，被看作是星河湾转型的根本原因。但鄂尔多斯项目的销售缓慢却是加速这一进程的重要推手。梁上燕对《财经国家周刊》坦承，“这半年市场形势不好，这也让我们有了更多时间来考虑其他业务。”

        2010年星河湾的销售金额为135亿元，但2011年业绩出现较大滑坡，缩减为100亿出头，知情人士称实际到账仅在60亿左右。而明年形式更不乐观，“预计营业额也就50多个亿，到账30亿。”

        鄂尔多斯曾被星河湾寄予厚望。2010年7月，星河湾在太原曾创下销售佳绩，开盘当日销售金额超过40亿元，全年达到60.84亿。在星河湾看来，同为资源型城市，鄂尔多斯的消费能力更为惊人，当有更多机会。

        消息人士称，在星河湾的一名业主推动下，其在鄂尔多斯拿地约400亩到700亩之间，并与当地政府签订后续拿地的框架协议，涉及土地近2万亩。

        鄂尔多斯星河湾在2011年9月开盘时，曾吸引世联地产、思源经纪、中原地产等多家代理机构入场分羹，但事与愿违。2011年11月份，多位业内人士透露，其首批开盘近2000套房源只认购了200套，最终交易完成仅120套，实际销售额9亿，到账6亿。

        但星河湾对《财经国家周刊》表示，鄂尔多斯项目销售状况良好，截止2011年10月7日，销售总额达到20亿元。

        消息人士称，星河湾所售出的120套房原本比较分散，但正准备通过换房将所有客户都集中到3、4栋楼里。“2013年原本是交房时间，现在通过换房，其他就可以缓建了。” “现在它们的酒店已经出地面了，但准备缓建；商业和学校等配套都暂时不建了，之前承诺有，但没说具体时间。”

        项目公司曾有继续拿地的打算，但被总部否决。上述消息人士称，“到现在为止，星河湾真金白银已经砸下去30个亿了，卖了9个亿，回了5个亿。现在哪有钱再往里面投呢？”

        但对星河湾而言，撤出也并非易事。知情人士称，卖地一方东胜区因怕开发商中途撤出，此前曾以借款名义从星河湾拿到11亿，并以此为约束措施，防止星河湾停止后续投资。“这11个亿暂时拿不回来，政府也要套它一下。”

        梁上燕三进两出星河湾，伴随星河湾从北京到上海、再到太原，从未失手，鄂尔多斯项目可谓最大的挑战。但梁上燕对该项目仍旧看好，“当年北京星河湾入市时，也有不少非议，最终成为北京名片。当前国家对鄂尔多斯有诸多政策支持，我们未来会继续看好鄂尔多斯。”

        此前有消息称鄂尔多斯项目的失利，导致其两个新项目资金紧张。“在沈阳和青岛，意向都谈好了，框架协议也签了，但没钱支付土地款。上海浦东星河湾降价出货，和这个有很大的关系。”

        但梁表示星河湾目前并无资金之虞。“说实话，每天都有公司来谈合作，我们拿地其实不用再花一分钱。”梁同时透露，星河湾目前在多个城市都在寻找合适地块，“沈阳的项目也已经开始动工”。

        断臂求生

        对星河湾而言，升值习以为常，降价却很罕见。但上海浦东星河湾在2011年10月宣布大幅降价，并给予老业主补偿，市场哗然。

        浦东星河湾二期曾在2011年8月开盘，均价为7.8万/平方米；但2011年底的这波降价潮中，项目优惠可达8折。“最高的甚至到其7.2折。”知情人士说。

        “价格调整是在市场大环境之下，顺应政策号召而做出的决定。”星河湾在给《财经国家周刊》的书面回复中表示。

        不过，此举引发诸多争议，世联地产董事长陈劲松公开表示，坚决反对差价补偿！因为“没有商业、法理的基础，而且一旦被认为是通行做法，会使想降价的开发商止步不前，不利于价格迅速回归”。陈在微博上表示：这是原则问题，不应含蓄。

        而资深房地产专家、闻锐传媒总经理李宗苗则表示，“傲然市外的星河湾降了，还有什么房子可以不降价？”李宗苗认为，“促使房价合理回归”是扔向中国房地产市场的一枚“原子弹”，星河湾降价标志着暴利逻辑将退出历史舞台。

        尽管议论者众，但对星河湾而言，降价背后暗藏深意。

        根据公开消息，其降价赔偿的具体操作方式是，老业主必须在2012年1月31日前完成按揭办理手续，一次性付清和分期付款的，也须满足相关约定。知情人士透露，星河湾集团今年签约总额在100亿到110亿之间，其中47亿应收账款还没到账。一种是客户确实资金短缺，一种是因形势不好，并不急于按揭。浦东星河湾应收账款达十几亿，而这次所谓补偿是要求业主全款后才能补偿。“这意味着将原本不确定的收入给确认了。尽管补偿20%到25%，但从算账看可以多一部分钱回来。”

        另一目的是促进存量房的销售。上述人士表示，此项目最低价格已经到了5万多。“号称是八折和八五折，但实际上到了七二折了。降了28个点，这几乎已经是上海楼市的底线。”

        但对浦东星河湾而言，土地价格低廉是一大优势。2007年星河湾通过招标击败华润、金地等名企，以42.4亿元夺地成功。楼面单价约为9433元，加上建安成本及各项税费，成本约为1.5万元/平。“卖5万也赚不少，并且价格下调2万，它的损失当然不到2万。”

        对非上市公司星河湾而言，销售回款是最重要的资金源头。事实也证明星河湾降价策略开始奏效。星河湾提供的最新销售数据显示，从12月16日星河湾宣布降价促销后的一个月内，共签约96套房，销售金额15.97亿，到账10亿。

        接近星河湾的人士告诉《财经国家周刊》，星河湾尽管当前的负债率只有20%多，“但其融资能力极差，与资本市场没有联系”。这也导致其尚未有足够资金拿地，沈阳和青岛的扩张计划进展缓慢。“最有可能搞合作开发的模式，比如给一个保底的回报率10%，剩下的就是一起享受项目的利润分红，但不是真正的债权或股权。”

        上述人士分析，星河湾今年的可售货值在100亿左右，“但完成50亿就不错了，白酒也许将逐渐成为星河湾最倚重的业务。”