2011年是调控之年，房企分化之势愈发明显，一场“大鱼吃小鱼”的游戏正在房地产市场上演。
来自中原集团研究中心的数据显示，2011年1月至12月上旬，股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易，涉及金额超过1300亿元。其中，房地产为主业企业的产权交易多达253宗，约为去年全年同业并购宗数的2倍，并购金额超过900亿元。
新华社昨日援引专家观点称，在资金短缺、利润缩水等多种因素影响下，今年中国房地产行业将迎来业内整合加速、房地产资金“出逃”、房地产去投资化等新情况。
“房地产业进入整合期”
龙头房企掌握着这场并购潮的主动权。
2011年12月，香港上市房企SOHO中国动用40亿元获得了上海海之门房地产有限公司50%的股权；首开股份(600376)获得了葫芦岛首开宏泰房地产开发有限公司30%股权；中航地产(000043)花费2.18亿元收购了惠东县康宏发展51%的股权……
龙头房企频频出手的背后，是强大的资金链支撑。
在调控深入的2011年，楼市成交整体下滑的背景下，部分龙头房企的销售业绩仍然实现了同比大幅增长。
此前数日，万科、恒大、碧桂园、龙湖地产发布的业绩简报均显示，其2011年销售面积和销售金额均较2010年大幅上涨。
其中，万科2011年全年销售额1215.4亿元，同比(较上年)增长15%，领跑全行业。
瑞银在近日发布的一份报告中称，龙头开发商可能在某种程度上受益于房地产调控。
“如果没有政策的控制，龙头开发商的市场份额不会增长那么多。”根据瑞银的数据，到2010年底，主要上市开发商的市场份额由2007年的7%增长到15%，而如果政策继续下去，预计到2012年底，这些龙头开发商的市场份额可能增长到20%左右，“对未来中长期来说，他们可能更容易控制他们在市场方面的现金流和土地买卖。”
有分析认为，2012年，中国房地产行业“大鱼吃小鱼”的现象，还会进一步蔓延。
合富辉煌山东区域市场总监许传明说：“从目前变化和未来趋势看，房地产行业已经进入整合期，预计今年还将会有更多的并购案例发生，行业集中度将进一步提升。”
不过，中国房产信息集团近日发布的一份研究报告称，2011年房地产行业市场集中度虽然继续提升，但上升幅度已经明显减缓，呈现趋稳态势，不论是前十强、前二十强，还是前三十强的销售金额集中度，与2010年相比，增长均在0.3个百分点内，而2010年较2009年的增幅则均超过2个百分点。
多房企“转业”
龙头房企寻求扩张之际，部分中小型房企，则打起了转业的念头。
1月10日，中珠控股(600568)公告称，正在筹划收购矿业公司股权的事宜，并从当日起停牌。而在1月5日，中珠控股刚公告，已完成收购隆林捷尧矿业发展有限公司68%股权的过户和工商变更登记。根据约定，这家矿业公司黄金年产品产量不低于1吨。
同时上演的，还有非房地产主业的公司纷纷退出房地产行业。
据中原集团研究中心统计，非房地产主业企业剥离房地产业务加速推进了房企并购浪潮，几乎占到此轮房企并购的半边江山。2011年1月至12月上旬，这类企业房地产产权交易达238宗，总金额超过400亿元。
“粗犷式经营将改变”
新华社援引中投顾问房地产行业研究员韩长吉的话说，部分房地产企业离岸、转行经营情况表明，在房地产限购政策下，企业的房地产主营业务经营压力增加，转行成为部分房地产企业的选择。
来自渣打银行的一份报告指出，当前一二三线城市的房价上涨势头已经得到遏制，且在2011年10月份开始，已经有开发商以降价销售来消化库存。未来，中国房价很有可能进一步下跌，在今年即将召开的“两会”期间，地方官员将会到北京“游说”中央放松房地产调控政策。
渣打预计，2012年二季度，监管层可能会改变房地产调控信号，以防止楼市“硬着陆”。
短期内，更多的开发商仍趋向于采取“以静制动”的策略。
“后市我也看不清，政策是市场惟一的推动力。目前经济还不算差，中央也不急于放松房地产市场的调控，所以还是等待吧。”一位开发商前日在接受早报记者采访时说。
新华社昨日援引山东大学房地产研究中心主任李铁岗的观点说，在房地产行业利润不断下降、土地供给偏重中小套型的导向下，过去企业粗犷式经营模式将会有很大的改变。“现在不再是盖好房子就能赚大钱的时代，如何做好策划、管理、营销、资金每个环节，是今后竞争的焦点。”
但也有业内人士认为，在房地产行业不景气的状况下，行业资金的加速“外逃”和市场主体的减少，可能减少未来的房地产供应量，一旦调控放松，不排除房价反弹的可能。
国家统计局数据显示，2011年，国内房地产投资同比增速已由1至2月份的35.2%，一路下降到1至12月份的27.9%，房屋新开工面积同比增速也由1至7月份的24.9%下降到1至12月份的16.2%。
