[提要]随着南京房价的下滑，经适房上市交易的核心标准——“核定价”标准之争也越来越激烈。随着南京保障房的大量上市，这一规定也受到了部分代表委员的关注。

        康华小区

        一年一度的南京市两会，即将于本周拉开帷幕。其中南京市政协十二届五次会议将于1月11日（周三）开幕，市人大第十四届五次会议将于本周四召开。两会代表委员们都在准备些啥提案、建议，都在关注哪些问题？晨报记者昨天与多位代表、委员进行了“对话”。

        2008年12月1日，南京市允许交易时间满5年的经济适用房上市交易。在南京市经适房上市交易规定中，居民经适房上市交易溢价部分的50%将上交政府。记者调查中发现，随着南京房价的下滑，经适房上市交易的核心标准——“核定价”标准之争也越来越激烈。随着南京保障房的大量上市，这一规定也受到了部分代表委员的关注。

        经适房交易催生“核定价”

        在南京市2008年的经适房上市交易规定中，原本是规定城镇居民经适房上市交易，溢价部分的50%要上交政府。但是，在实际操作中，经适房买卖双方通过“阴阳合同”可逃避政府收益金的交纳。例如，一套原始购买价格为10万元的经适房，5年之后上市实际成交总价可以达到50万元。按照南京市的相关规定，这套经适房业主需要交给政府20万元的政府收益金。为了少交政府收益金，买卖双方可以签订两份合同，一份为实际成交价合同，另一份则为送件合同，合同约定成交价为10万元，这样一来业主收益为零，也就不需要向政府交纳收益金。

        为了防止这种情况的出现，南京市房改办推出了经适房交易“核定价”制度，市房改办根据经适房小区周边商品房的房价水平，制定经适房交易“核定价”。这一“核定价”会根据市场房价的波动，作出相应调整。在目前的经适房上市交易中，买卖双方通常会明确约定，卖方所得为净得价，政府收益金按照政府的“核定价”来交纳。在交易过户的过程中，房改办以及房产局也一律以“核定价”为政府收益金收缴标准，对于实际成交价格则“睁一只眼闭一只眼”。

        “核定价”曾让不少业主赚了一笔

        经适房交易推出“核定价”之后，由于行政定价总是滞后于实际市场价格，因此在房价上升的阶段，“核定价”让不少经适房卖家赚了一笔。

        长期从事经适房交易的二手房经纪人陆维新告诉记者，不久前春江新城升景坊成交了一套居民经适房，面积为74.3平方米，另附送10平方米的地下室，两证齐全，交易时间已经满5年，符合经适房上市交易条件。这套购于2005年的经适房，当初的业主购买价格是14万元不到。交易中业主净得价为52.5万元，买方承担的政府收益金按照7000元/平方米的核定价，是19万元左右。

        但是，以52.5万元的业主净得价来算，如果不是按照核定价来交纳政府收益金，而是按照实际成交价格来交纳收益金的话，这套经适房的成交价格将上涨到9700元/平方米，政府收益金也将上涨到29万元，才能确保业主得到52.5万元的净收益。这样比较下来，“核定价”让业主少交了10万元的政府收益金。