债务玄机

        相对于复星前后接近130亿才拥有外滩地王50%的权益，SOHO中国以40亿的价格就能将50%的股权收归囊中，可谓相当超值。

        不过，SOHO中国明确表示，40亿收购的仅是股权，并非所有的成本，未来还要承担相对应的一些债务和其他费用。

        SOHO中国亦透露，虽然与复星双方股东股份比例是50：50，但是双方的债权并不完整相等。

        资料显示，复星稍早前购入外滩地王20%股权的95.7亿里面，包括地块项目全部注册资本70亿元，及25.7亿元股东贷款。

        相关分析人士指出，目前SOHO中国只是做了股权的交易，整个交易相对简单，但是未来需要支付的债务等费用，还要视乎国内项目公司的账，但该部分内容在公告上并未有所披露。

        SOHO中国总裁阎岩表示，算上40亿收购股权成本，加上其他对应费用，外滩地王项目土地成本约每平米3.3万元人民币，而现时上海高级商厦每平米建筑成本约1.2万元，故预计未来的投入也很容易计算。

        不过SOHO中国表示，计算全部预计成本，公司对于此次收购的价格非常满意。

        潘石屹表示，在决定收购之前，公司也是经过反复考虑，因为目前的经济形势下，投资银行对于未来市场形势非常悲观。

        “可是我们手里现金太多了，所以完成该收购之后还有收购别的项目的能力。我们一定要考虑市场上面最差的可能性发生，是否能够把所有的项目建设起来，这就是我们的底线。”潘石屹称。

        潘石屹透露，目前SOHO中国账面上的现金为170亿，减去40亿收购金额之后，账面金额为130亿，销售回款是107亿。

        阎岩则指出，由于地王项目开发资金庞大，未来的建设费用除了双方股东自有资金以外，也会积极寻求相应的银行的开发贷款等等相应的贷款，以充实下一步的运营资金。

        主权归属

        “未来将与复星共同开发，预计需要三年时间，发挥各自的长项，建成与外滩建筑风格相匹配的地标式建筑。”对于后续的开发计划，潘石屹表示。

        据悉，此前在上海外滩8-1地块的开发上，证大与复星在前期已做了很多工作，外界揣测此次SOHO中国接手后，会否改变项目原有的开发节奏。潘石屹表示，调整一定会有的，具体的细节还在沟通中。

        潘石屹另指，因为仅占有项目50%股权，未来外滩地王到底是销售还是出租，还要进一步与复星协商。

        谈及此次合作，潘石屹表示，要把这个项目建立起来需要大量资金和管理经验，而且SOHO中国的企业文化核心就是要团结合作。

        “我们相信，你要是离开了别人，我们会一事无成，这是我们认为的基本道理。”

        但是股权的平分让此次交易留下更多的疑问：未来外滩地王项目的开发权由谁做主导？SOHO中国与复星双方在项目开发过程中担当的角色是什么？

        在此之前，市场一直传言，上海证大因为资金问题已经把外滩地王的开发主导权交到复星手中。然而对于习惯独资全权开发项目的SOHO中国来说，是否真的愿意把项目的开发主导权让于他人？

        面对记者的一再追问，对于双方未来的合作分工，潘石屹并未有给出明确的答复，仅表示，双方会发挥各自的长项，“谁的管理上面强就谁做管理，销售谁强谁就去做销售，谁的融资方面强就去做融资。”

        不过相关分析人士指出，虽然未来股权的变化目前仍未能预测，但相信外滩地王的主导权肯定会落在SOHO中国手中。

        该名人士表示，一开始，由于证大和郭广昌的关系很好，证大没有实力开发，郭广昌为了帮证大才入股，但这不能说明复星觉得这块地很好，很想拿下。

        “复星把复地私有化以后，肯定也不会想着赶紧把这块地开发起来。而且SOHO中国有钱，还能做一些东西给客户，所以未来SOHO会占主导，由SOHO中国来开发、建造、经营和销售。”

        该名分析人士指出，复星有再次成为财务投资者的可能，50：50可以是合作关系，也可以是财务投资的关系，各做各的事都可以。