乱花渐欲迷人眼。限购、限贷，在一系列楼市调控政策的合围下，购房者持币观望的情绪愈发浓烈。而资金链紧绷的各大房地产开发商又急于在年底清理库存，回笼资金。

    在这种背景下，各种各样的销售策略和宣传口号应运而生。成都有开发商就推出了“无条件退房”的销售策略，来吸引消费者的目光。

    地产营运集成商——领域机构市场部经理张鑫向《每日经济新闻》称，“无条件退房”或为营销噱头，是开发商回款的一种手段。他提醒消费者注意此种消费模式背后潜藏的风险。

    听上去很美

    “买房零风险，退房无条件”，这是位于成都华阳的益州大道硕大的广告牌上写的某楼盘宣传标语。

    12月12日，《每日经济新闻》记者以顾客身份电话咨询位于华阳戛纳湾的售楼处，“退还的钱直接给客户，客户再拿钱去还银行按揭贷款。”戛纳湾的开发商四川凯越置业有限公司 (以下简称“凯越置业”)的一位置业顾问表示，如果到时购房者选择退房，凯越置业则会全额退款并返还两年的银行活期存款利息。

    记者在华阳戛纳湾售楼处看到，“置业保障计划”宣传标识摆在售楼处的显要位置。“由于您觉得房价高了，或者房子质量有问题，甚至您心情不好，都可以退房。”接待记者的置业顾问表示，戛纳湾所售的期房是2013年交房，交房之后的一周内可以无任何理由退房。契税则是过户之后缴纳的。

    《每日经济新闻》记者获悉，“无条件退房”的销售模式在成都并非孤例。位于成龙路东山国际大道的东山国际新城将在本月中下旬开盘，该楼盘的一位置业顾问表示，“我们现在可能有这样的‘保价’活动。两年之后交房，如果那时房价低于当时买房的价格 (指非优惠后的价格)，公司按照120%购房价格回购。”

    此外，位于温江金马国际体育城的悦水蓝山还推出 “保障计划风险转移计划”，承诺半年内无条件退首付款。悦水蓝山的置业顾问透露，“现在签意向的协议，支付首付款，签订意向协议后有半年的犹豫期，180天之后的一周之内再正式签合同办按揭。”

    为详细了解戛纳湾的 “置业保障计划”的细节，记者致电戛纳专线进行咨询，戛纳湾的工作人员称，营销总监的电话无法转接，不便接受采访。

    悦水蓝山的置业顾问在电话中对《每日经济新闻》记者表示，“此次有考虑期的房子都是2012年12月31日交房，如果明年6月份客户退房我们会返还本金，至于利息(返还)我不清楚。”

    公开报道显示，上海绿地集团打出了3年后可对项目溢价16%进行回购，深圳宝安、广东东莞等地部分楼盘也有相仿的“保价”计划。

    暗藏玄机

    然而事实并没有想象中那么美，看似毫无风险的退房计划，背后却暗藏玄机。

    “‘无条件退房’这种购房模式蕴含着一些风险。” 西南财经大学财税学院副教授周雪飞博士向 《每日经济新闻》记者表示，显而易见的是房贷利率与活期利率之间的利差非常大。此外，消费者也有可能面临开发商违约的风险。

    一位熟悉房地产行业的人士给记者简单算了一笔账。如果按照个人商业贷款的利率算，100平方米的住房，假设每平方米10000元的售价，总额为100万，首次付款四成，按揭贷款额为60万元，按照估算的6.9%的按揭贷款利率，两年的银行利息为8.28万元。而房价100万元两年的活期利息为1万，如果到时退房，利息损失达7.28万元。

    此外，另一项重要的成本为契税，按照购房契税，交房过户之后付契税。如果购房者是在交房过户之后才申请退房退款的话，可能会有契税损失。

    “开发商退款的营销策略主要是为了安抚购房者，由于目前购房者的观望情绪很重，所以这是为打消消费者的顾虑而采取的营销手段。”张鑫在接受《每日经济新闻》记者采访的时表示，“目前部分房地产开发商的资金链很紧张，所以都在加快推盘，同时开发商在赌，大势在两年后会转暖。”

    张鑫提醒购房者一定要在合同中约定退款细节，“对于回购或者退款的具体细节一定要在合同中作好详细约定，比如契税是在什么时候交，退房还款的利率怎么算，这些都需要谨慎处理，否则容易引发纠纷。”