楼市调控声声不息，“绿了”住宅，“红了”商业。

    进入下半年以来，住宅成交量开始滞结，渐渐步入到量价齐跌的状态。货币紧缩与销售不力的双重夹击之下，开发商日益珍惜手中现金。少了内地房企此起彼伏制造“地王”的声音，土地市场越发冷清。

    出乎意料的是，三季度末以来，包括恒隆地产、仁恒置业、和记黄埔等开始频频出手，砸下百余亿，抄底拿地。

    港资抄底二线城市

    9月28日晚，恒隆地产经过83轮角逐，以总价34.97亿元拿下昆明市东风产业、白塔片区商业金融用地，溢价率为38.66%。据媒体报道，恒隆地产执行董事高伯遒表示，未来将投资100亿进行建造高端商业。之后，仁恒置地联合体以底价29.96亿元竞得珠海唐家湾情侣北路(南段)两宗地块。

    进入11月份以来，新加坡嘉德置地在重庆以65亿元拿下重庆市中心两江交汇处商业地块。而和记黄埔和长江实业，更是在近期两次出手，分别在佛山、大连拿下商业项目。

    “港资房企此时出手拿地，我一点也不奇怪”，12月12日，中国房地产协会商业地产专委会常委副秘书长陈云峰对《证券日报》记者表示。在其看来，此时正值内地房企资金捉襟见肘之际，土地市场日益萧条。为此，地方政府出台多种措施来提振市场，因此港资房企此时出手，“实际上就是在抄底”。

    中国商业地产联盟专家委员吴洋与陈云峰的观点不谋而合，“这就是港资房企在抄底”。不过，根本原因还在于国内的商业地产极具潜力，才吸引这些资深的外资运营商入驻。据吴洋介绍，目前中国一线城市的商业地产处于提升的过程，如北京、上海等一线城市商业地产布局已经很完善了。但是，二线城市则处在一个亟需完善的过程中。

    “从这些房企选取的城市来看，包括大连、昆明以及重庆等地”，陈云峰认为，都是发展较快的二线城市。

    “截和”内地房企

    调控之初，包括万科、保利在内的多家龙头房企均纷纷表示要转型商业地产，并宣称商业项目将占比集团整体资产的10%乃至以上。

    时至如今，一众房企之中，只有龙湖的商业项目显得较为“给力”，其重庆公司累计销售金额日前突破百亿。其中，其商业综合体项目“时代天街”项目销售更是刷新重庆楼市单项目成交记录。

    “商业项目需要较长的培养期，一旦成熟之后，就会为集团贡献稳定的现金流”，12月12日，龙湖集团相关负责人对《证券日报》记者表示。据其介绍，以公司旗下最早的商业项目重庆北城天街项目为例，期初投入2亿元，如今每年带来的租金收入在2亿左右，堪称现金“奶牛”。

    不过，上述负责人同时也表示，龙湖的优势是做“区域标杆”——也即选择城市副中心或是城市新区的交通节点，发展大型商住项目。换而言之，龙湖所打造的商业综合体，是在配有住宅项目的基础上，持有商业项目，以住养商、以商带住。

    事实上，像龙湖这种模式运营商业地产的房企，在国内颇为普遍。包括保利地产在内，甚至主打商业地产的金融街，商业和住宅项目，并存发展。

    “国内纯粹的城市运营商数目有限，仅有万达、华润等数家”，12月12日，一位不愿透露姓名的分析人士对《证券日报》记者表示。而传统住宅房企如招保万金在内宣称要转型商业地产，在某种程度上也是被限购所迫，经验不足且资金渠道受限。

    一份由中金出具的研报列举了不同类别城市零售物业的开发情况，其中一线城市的中心和CBD区域，大部分已被港资房企占据。事实上，除去万达之外，内地房企包括龙湖、华润和绿地等开发商们，在一线城市布局的重点多在副中心区。

    不过，在二线城市内地房企与港资运营商们，尚可在数量上平分秋色。而此时港资房企趁机抄底，布局二线城市，可谓抢占了先机。

    “我认为，港资房企此时在二线城市布局商业地产，在某种程度上会对内地房企造成冲击”，中国房地产协会商业地产专委会常委副秘书长陈云峰表示。在其看来，内地开发商的市场敏感度较之港资房企要弱；在运营能力上，内地开发商在商业地产方面经验不足。受楼市调控政策影响，内地房企的现金流日益紧张，更使得他们在商业地产的投入和发展上受到极大的限制。

    而且，此时甚至直至明年，都是土地市场的低点。“如果商业地产也向住宅市场一样，被房企一拥而上的话，成本就会被迅速抬高”，陈云峰表示，港资房企显然选择抢占一个比较合适的良机。