一、房地产调控已取得积极成效

  从2010年4月开始，针对房地产价格大幅上涨的势头和不断加剧的通胀压力，国务院先后出台了一系列房地产调控政策，对一些房价上涨过快、房价水平过高的城市，实施了限贷、限购等调控措施。如实行了差别化住房信贷、税收政策；全国40多个城市先后出台了商品房限购措施等。与此同时，各地增加土地和普通商品住房供给，大力加强保障性住房建设。在2010年建设580万套保障性住房的基础上，2011年又有1000万套保障房开工建设，以解决中低收入群体的住房困难问题。总体来看，目前房地产调控已取得积极成效，突出表现在：一是实施限购城市的投机性需求基本得到抑制，市场交易量明显下降；二是商品房价格过快上涨势头得到遏制，一些城市房价涨幅明显收缩，部分房价上涨过快的城市房价开始松动。特别是今年下半年以来，全国70个大中城市房价涨幅回落、持平和价格环比下降的城市逐月增加，一线城市和部分二线城市的非中心城区房价出现下行趋势；住宅地价上涨势头出现回落；三是住房供应结构明显改善，保障性住房和中小套型住房供给增加。这些都表明，房地产调控正朝着预期方向发展。

  二、当前房地产调控处在关键时期，调控不能放松

  在房地产调控成效初显的同时，也必须看到，目前调控正处在关键时期，成果仍不稳固。

  一是部分城市房价偏高的状况尚未根本改变。依据国际通行的房价收入比指标衡量，目前我国一线城市和部分二线城市的房价仍明显高于普通居民的实际支付能力，部分城市房价仍需向合理水平进一步回归。

  二是促使房价反弹的因素依然存在。目前国内各项人民币存款已经接近80万亿元，其中城乡居民储蓄存款接近34万亿元。由于国内投资渠道相对有限，在通胀的背景下，各类资金更热衷于投向房地产，将其作为资产保值升值的重要手段。在尚未有其它措施替代的情况下，如若放松调控，被迫离场的投机资金会卷土重来，将引发房价的强烈反弹，进而再度加剧资产泡沫集聚的风险。近期，央行三年来首次下调法定存款准备金率，市场流动性紧张的状况会有所改善。只要流动性增加，就会有相当部分资金通过多种途径流入房地产领域。在这种情况下，如果再放松调控，势必有更多资金涌入房地产市场，造成房价反弹，增大通胀压力，使调控成果前功尽弃。

  三是房地产资金过度聚集、对实体经济形成“挤出效应”的基础仍然存在。2003年以来，房地产市场快速发展，房价上涨过快，导致很多企业、机构和个人纷纷利用各种资金投资房地产，通过投机炒房获取高额利益者大有人在。在利益驱动下，大量资金抽离实体部门，向房地产领域过度集中，对实体经济产生“挤出效应”，使得在应对金融危机中艰难复苏的实体经济“失血”，给我国经济的良性发展和实体经济竞争力的提升带来负面影响。目前，这种“挤出效应”的基础并未完全消除，一旦放松房地产调控，房价、地价出现反弹，必然会吸引更多的资金再次冲向房地产领域，造成泡沫进一步聚集，而实体经济则会进一步萎缩。这种资源的严重错配，将给我国经济发展、产业升级、技术创新带来冲击。

  四是房地产行业调整尚未取得显著进展。十几年来，我国房地产行业发展很快，数量和规模迅速扩张。目前，国内房地产开发企业超过8万家，但多数企业自我发展能力不足，高度依赖贷款和民间融资，发展方式粗放，经营管理和服务水平不高，行业秩序仍待治理和规范，行业调整尚未取得实质性进展。从发展阶段看，单纯依赖数量扩张的空间已经不大，迫切需要逐步提高行业集中度，优化行业结构，转变发展方式，提高行业竞争能力。

  五是城市房价居高不下，将提高城市化门槛，抑制城市化进程。我国经济可持续发展要靠扩大内需，而内需最大的潜力在于城市化。房地产业与城市化发展密切相关。如果房地产健康平稳发展，将成为城市化发展的重要动力，但如果房价在一个时期过快上涨，则将大幅提高城市化的门槛，提高生活和商务成本，增大城市化的成本，影响城市功能的实现和竞争力的提升，影响农业人口向城市的有序转移，并进而影响到经济的可持续发展和城市居民生活质量的提高。

  上述分析表明，当前调控正处在关键时期，应坚持调控不动摇。