三个月来外资购地超过200个亿

  高呼“10年来房产仍是最佳投资品，应抓紧买房”的内地开发商，自身投资时却少了些豪气，在拿地环节谨小慎微，造成底价、流拍频现。而另一边，已经连发数篇报告，预警中国房价将下跌的外资企业，却在此时“一掷千金，跑马圈地”，不经意间，开始了新一轮的扩张。面对同一个市场，内外资企业的表现截然不同。究其原因，不难发现，外资企业购置和扩张的重点均瞄向了带有商业属性的项目，而靠住宅发家致富的内地开发商则深陷调控泥潭，无暇四顾。业内人士预计，明年一、二季度有可能是楼市调整的谷底，更多的外资企业将在明年抢滩入市。

  ●楼市入冬外资加速进入

  楼市调整导致的价格下跌，已从预期演变成了现实。近日，央行发布报告称，房价拐点已初现端倪，并能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击。

  市场的冷淡使得万科、中海、保利等大型房企的拿地计划也日趋谨慎。数据显示，11月全国主要35个热点城市的土地出让陷入低谷，流标的地块总计达到117宗，环比10月份的22宗翻了4倍多，其中不乏北京、上海、广州等一线城市。

  出乎意料的是，内地土地市场遇冷，却成为资金雄厚的外资房地产企业抄底的大好时机。以凯德为代表的外资开发商明显加快了扩张的步伐。11月28日，新加坡嘉德置地集团旗下的凯德中国斥资65亿获得重庆市中心两江交汇处一商业地块，正位于繁华的朝天门广场与解放碑之间，引发了业界关注。

  无独有偶，近几个月以来，港资企业也集体发力。9月，恒隆地产以34.97亿元拿下原昆明市政府两宗商业地块，制造了今年昆明的总价“地王”。10月，仁恒置地以30亿元拿下珠海市两宗商住地块，创下珠海单价“地王”。11月初，李嘉诚旗下的和记黄埔斥资8亿元，将佛山商住用地收入囊中。11月末，同样是李嘉诚的长江实业在广州宣布，明年上半年将推出两个项目，总投资额超过100亿。由此，粗略计算，最近3个月来，外资房企在内地投资超过200亿元。

  ●商业类项目成外资扩张“敲门砖”

  相对于港资与新加坡企业频频抄底内地房地产市场，戴德梁行认为，融资成本较低这一因素成为外资抄底内地房地产助力。

  但仅论经济实力来讲，内地房企最高上千亿的年销售额，使其同样“不差钱”。观察后发现，近来外资购得的项目有一个共同点，就是带有商业属性的土地。

  以凯德收获的重庆项目为例，地块靠近重庆最繁华的城市中心及CBD核心区域解放碑，位于长江与嘉陵江交汇口，按照规划，将建一座包含酒店、公寓、写字楼、商场在内的综合体项目，总建筑面积超过81万平方米。包括约33万平方米高端住宅、约22万平方米购物中心、约17万平方米写字楼、约6万平方米酒店以及3万平方米的服务公寓，总投资将超过210亿元人民币。

  业内人士认为，如此大体量的商业综合体项目对于多数靠卖住宅发家致富的内地开发商来说，仍面临经营模式和管理不足的瓶颈。而新加坡或港资企业则有开发运营来福士等商业广场的成功经验，使其在内地扩张时，将商业项目作为首选。

  位于天津的海河华鼎项目，也将正式开放售楼处。其开发商新加坡华业集团为新加坡最大的开发商之一，也是首次涉足内地的综合体项目。整个海河华鼎包括四栋全精装混合型公寓、两栋写字楼、五星级的泛太平洋国际酒店以及商业购物中心。项目营销总经理黄锦华对记者表示，对于商业综合体的打造和新商圈的建立，正是新加坡开发商的优势，商业属性项目也成为其在内地扩张的“敲门砖”。

  ●外资开发商预计明年一、二季度楼市见底

  在经历了数次金融波动之后，新加坡及港资房企具有无与伦比的“反周期”操作能力，因此，在低谷期，纷纷进军内地土地市场。

  高力国际、第一太平戴维斯等机构均认为，外资房企在内地拿地的速度加快，最核心的问题还在于他们长期看好内地房地产市场。

  新加坡华业集团投资与策略发展总经理甘镇城告诉记者，集团将加大在内地房地产市场的投资，除了在天津的海河华鼎项目之外，还在关注进入北京和重庆等区域的机会。目前楼市的谷底预计将在明年一、二季度出现，那时也将是华业集团等外资企业进入抄底的时候。

  对于内地房企与外资的不同，甘镇城认为，“外资企业发展注重的是稳定的回报，很少会赌博式大量买地，大量开发。一般都是长期性的开发收益，把住宅卖掉，将商业物业持有，通过经营和管理，使这些长期收益随着经济的增长而增长，回报率就比较可观了。